Как избежать мошенничества с недвижимостью
Мошенничество чаще всего происходит в сегменте жилья экономкласса. Одна из потенциально опасных схем - продажа квартиры, дома, другой недвижимости с неясной юридической историей. Можно выделить примеры, когда собственник, продающий квартиру, намеренно скрывает от покупателя информацию о других лицах, имеющих права на нее, рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость. Вполне реальная ситуация: муж и жена живут в неприватизированной квартире, но отношения между ними портятся, супруги расстаются и разъезжаются. Желая стать единоличным собственником жилья, например, женщина подает заявление, что ее муж пропал без вести (хотя она может прекрасно знать, где он). В дальнейшем по решению суда мужчину могут объявить умершим (если о нем нет вестей по месту жительства более пяти лет). Жена приватизирует квартиру и продает. Через некоторое время мужчина "воскресает" и оспаривает сделки с квартирой. "Всегда нужно тщательно проверять сведения о людях, проживавших на продаваемой жилплощади", - советует Шлома. Нередко встречаются притворные сделки. Это когда подменяют договор продажи договором дарения. Схема используется при так называемых рейдерских захватах квартир или из желания причинить вред собственникам других долей жилплощади - как правило, такое происходит при конфликте между родственниками. Это тот случай, когда собственник доли дарит ее постороннему человеку, нарушая право других дольщиков на выкуп доли. По закону продавец доли обязан предложить ее сначала тем, кто с ним владеет квартирой. И только если они откажутся, вправе продать свою долю другому покупателю по той же цене, что была объявлена ранее. Чтобы обойти закон, вместо продажи заключается сделка дарения. "Закон этого не запрещает. Однако в данном контексте речь идет о притворности дарения. Оспорить такой договор возможно, если удастся доказать, что доля была продана", - поясняет Светлана Болотская, ведущий юрисконсульт ИНКОМ-Недвижимость. По закону, продавец доли обязан предложить ее сначала тем, кто вместе с ним владеет квартирой Еще одна схема - намеренное уменьшение стоимости квартиры в договоре. Таких случаев немного. Но риелторы все равно предупреждают: не стоит принимать предложение продавца указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, чем реальная стоимость квартиры, чтобы не стать жертвой преступного умысла. Например, покупатель согласился указать в договоре, скажем, 3 миллиона рублей вместо реальных 8 миллионов. Разница закладывается в банковскую ячейку, и после регистрации сделки продавец забирает деньги. Затем бывший собственник оспаривает сделку на основании, что для него она была убыточной. И он готов отказаться от соглашения и вернуть 3 миллиона. А как же оставшиеся 5 миллионов? "Если продавец не давал расписки в получении этих денег, доказать факт мошенничества и взыскать с него всю сумму будет крайне сложно", - поясняет Шлома. По статистике около 5 процентов сделок на вторичном рынке проходят с участием граждан, которые наблюдаются в психоневрологических или наркологических диспансерах. Это не значит, такие сделки считаются мошенническими, однако для их проведения нужно предпринять ряд мер. Проверить, нет ли в отношении такого гражданина решения суда о признании его недееспособным или ограниченно дееспособным, поскольку тогда сделка может проходить только с разрешения органа опеки. Нелишне предложить продавцу пройти медосвидетельствование в момент заключения сделки. Тогда можно подтвердить, что он отдавал отчет всем своим действиям. Это поможет покупателю отстоять права на квартиру, если бывший собственник станет оспаривать сделку, заявив, что не осознавал своих поступков.
