ТОП-5 новых спальников Петербурга: где лучше селиться с детьми

На окраинах Петербурга за короткое время выросло несколько новых спальников-миллионников, которые продолжают активно застраиваться. BN.ru разбирался, какие из них больше всего подходят семейным покупателям. Для нашего обзора аналитики БН выделили популярные среди покупателей локации, где уже сдано или на подходе свыше миллиона квадратов жилья. Все эти спальники находятся на периферии. Строить их начинали с нуля несколько лет назад, а сейчас в них проживают уже десятки тысяч человек. Мы оценивали эти локации с точки зрения семейного покупателя с детьми: как здесь с экологией, большой ли выбор двушек и трешек, сколько сдано социальных объектов (по действующим нормативам - на тысячу жителей 61 место в детском саду и 120 мест в школе), каковы транспортная доступность и цены. Парнас (Выборгский район) Первые дома на Парнасе (территории, ограниченной проспектом Энгельса, Суздальским проспектом, Ольгинской дорогой и КАД) начали вводить в эксплуатацию в 2011 году. На сегодня сданы, полностью или частично, шесть жилых комплексов. Четыре еще строятся. Самый масштабный проект не только на Парнасе, но и во всем городе - это ЖК "Северная долина" от "Главстроя Санкт-Петербург". Проект не раз подвергался критике за плотность застройки, дефицит социалки и парковочных мест и прочие недочеты. Тем не менее покупатель голосует рублем за его главное преимущество - доступное жилье возле метро. С точки зрения экологии местоположение неоднозначное - между крупным Шуваловским парком и промзоной "Парнас", где, впрочем, отсутствуют вредные промышленные производства. Транспортная ситуация относительно благополучная, хотя нарекания жителей по-прежнему вызывают пробочные выезды из микрорайона. За восемь лет локация обросла торговлей и услугами, хотя крупных ТРК и кинотеатра по-прежнему нет. А вот насыщаться социальной инфраструктурой начала лишь сейчас - в этом году сданы новые школа и садик. На сегодня на территории действуют три школы (2775 мест) и шесть детсадов (1200 мест). С учетом того, что в сданных домах (свыше 37 тыс. квартир), по нашим расчетам, должно проживать как минимум 50 тыс. населения (официальной статистики на этот счет пока нет), существующий дефицит по нормативам - 3050 мест в детских садах и 6000 в школах*. Пока все только в планах застройщика (всего предусмотрено 10 детсадов, 11 школ и поликлиника). Посмотрим, как менялась квартирография домов за время развития локации: средний метраж квартир потерял восемь квадратов, а доля трешек снизилась с 14 до 9%. Что, впрочем, как убедимся далее, не самый худший показатель среди новых спальников, Средняя цена предложения в строящихся домах - 102 тыс. руб. за кв. м, что гораздо ниже среднегородского ценника (116,6 тыс. руб. за кв. м). Показатели построенного жилья (2011 - 2019 годы) Количество квартир Общая площадь квартир Средняя площадь квартир Студии и 1ккв 37 763 1 815 352 63,9% 22,1% 14,0% Показатели строящегося жилья Количество квартир Общая площадь квартир Средняя площадь квартир Студии и 1ккв 17 858 722 874 69,5% 21,5% Каменка (Приморский район) Еще один интенсивно застраиваемый спальник на севере - это Каменка (территория северо-западнее улицы Шарова, между ЗСД и Парашютной улицей). Это сравнительно молодая локация - первые дома начали сдавать всего пять лет назад. Но уже миллионник: в эксплуатацию введены семь ЖК. Будет еще больше - сейчас возводятся 11 комплексов. Планы по выходу на территорию вынашивают еще несколько застройщиков. С экологией - неоднозначно: с одной стороны, близость Юнтоловского заказника и других парков, с другой - наличие предприятий по соседству (к примеру, асфальтобетонного завода в Коломягах). Относительно неплохая транспортная доступность - с выездами на КАД и ЗСД. Но это удобство для автомобилистов. Безлошадным добираться до ближайшего метро на маршрутках 15-20 минут. Из будущих бонусов - к моменту завершения всех строек, к 2025 году, в локации появится новая станция метро "Планерная". Насыщение домов торгово-сервисными объектами идет неплохими темпами, но это не относится к социалке. В новом спальнике в составе своих комплексов застройщики открыли 10 детсадов на 1,5 тыс. мест. И ни одной школы. С учетом 26,7 тыс. сданных квартир в Каменке должны проживать около 40 тыс. жителей. То есть по нормативам нехватка на данный момент составляет как минимум 900 мест в детсадах и 4800 в общеобразовательных учреждениях. Дефицит будет сокращаться - к примеру, в этом году один из застройщиков сдает первую школу. В Каменке самый низкий показатель среднего метража квартир - 37 кв. м. Что неудивительно: есть несколько крупных проектов, где студии с однушками в домах составляют 80-90% в квартирографии, а трешки почти не встречаются. Есть и дома, ориентирующиеся на семейных покупателей, но их в локации меньшинство. Средняя цена предложения в строящихся домах - 115 тыс. руб. за кв. м - практически на уровне среднегородских цен. Показатели построенного жилья (2014 - 2019 годы) Количество квартир Общая площадь квартир Средняя площадь квартир Студии и 1ккв 26 741 1 141 568 70,0% 22,7% Показатели строящегося жилья Количество квартир Общая площадь квартир Средняя площадь квартир Студии и 1ккв 46 342 1 743 800 77,6% 18,3% "Новая Охта" и "Цветной город" (Красногвардейский район) Еще один молодой спальник, который развивается усилиями только одного девелопера, но уже на востоке. В одну локацию мы объединяем территорию вдоль Муринской дороги между набережной реки Охты и КАД. Здесь "Группа ЛСР" реализует сразу два масштабных проекта почти вплотную - ЖК "Новая Охта" и ЖК "Цветной город". Строительство ведется интенсивно: с 2014 года сдано в общей сложности свыше 600 тыс. кв. м жилья, еще около полумиллиона квадратов строится. С экологией все в порядке - жилые комплексы возводятся "в полях", в двух шагах большая лесополоса и река Охта. Единственный минус - близко к КАД. Транспортная доступность локации оптимальна для автовладельцев, а до ближайшей станции метро ехать 15-20 минут на маршрутках. Комплексы изначально позиционировались как ориентированные на семейного покупателя. Всю инфраструктуру застройщик создает сам. На сегодня построены поликлиническое отделение и кабинет врача общей практики, действуют 10 детских садов. К началу нынешнего учебного года была сдана первая школа на 800 учеников. Тем не менее социалка и здесь пока не догоняет темпы жилищного строительства. С учетом сданных квартир, в локации уже должны проживать 15-16 тыс. человек. Требуется еще как минимум 560 мест в детсадах и 1900 в школах. Отметим изменения в стратегии застройщика по ходу строительства: в локации выросла доля малогабаритных квартир и, соответственно, резко упали средние площади - до 43 кв. м. Количество трешек сократилось почти втрое, а четырехкомнатные варианты почти полностью исчезли из ассортимента. Сейчас ориентация на семейного покупателя имеет локальный характер: к примеру, в одном из новых кварталов ЖК "Цветной город" студий не будет и появятся три "семейных дома", в которых двушки и трешки составят более 60% от всех квартир. Средняя цена предложения в строящихся домах самая низкая среди обозреваемых локаций - 97 тыс. руб. за кв. м. Показатели построенного жилья (2014 - 2019 годы) Количество квартир Общая площадь квартир Средняя площадь квартир Студии и 1ккв 11 147 607 213 46,8% 31,0% 17,0% Показатели строящегося жилья Количество квартир Общая площадь квартир Средняя площадь квартир Студии и 1ккв 10 639 455 809 66,8% 27,1% Территория "Самсона" (Московский район) Следующая локация выбивается из общего ряда, так как это зона редевелопмента - застройка идет не с чистого листа, а на территории бывшего мясокомбината "Самсон" (между Дунайским проспектом, Московским и Пулковским шоссе и КАД). Тем не менее на окраине престижного Московского района уже вырос целый микрорайон - с 2013 года полностью или частично сданы 11 жилых комплексов. Сейчас в процессе строительства восемь. Не слишком благополучную экологическую обстановку отчасти скрашивает близость Пулковского парка. Транспортная доступность локации, в том числе из-за близости КАД, довольно неплохая, рядом два выезда из города - Московское и Пулковское шоссе. В этом спальнике пока самая печальная ситуация с социалкой: она отстает от темпов жилищного строительства чуть ли не на несколько лет. За все время появился лишь один детский сад на 300 мест. Школ нет совсем. Дефицит по нормативам - как минимум 600 мест в детсадах и почти 2000 в школах. Набор квартир в жилых комплексах также не радует глаз семейного покупателя. Средняя площадь продолжает таять, а малогабаритные студии и однушки бодро вытесняют двухкомнатные и трехкомнатные форматы из квартирографии новых проектов. Средняя цена предложения в строящихся домах - чуть ниже среднегородских цен - 112 тыс. руб. за кв. м. Показатели построенного жилья (2013 - 2019 годы) Количество квартир Общая площадь квартир Средняя площадь квартир Студии и 1ккв 10 929 515 977 65,5% 26,8% Показатели строящегося жилья Количество квартир Общая площадь квартир Средняя площадь квартир Студии и 1ккв 14 318 591 084 74,1% 21,5% "Балтийская жемчужина" (Красносельский район) Это один из самых старых проектов комплексного освоения на территории Петербурга (в границах между улицей Адмирала Черокова, Петергофским шоссе и Дудергофским каналом). Первые дома у побережья Финского залива начали вводить в эксплуатацию в 2010 году. На сегодняшний день сдано семь жилых комплексов, в процессе строительства - четыре. "Балтийскую жемчужину" часто называют одним из самых удачных КОТ: здесь просторные кварталы, благоустроенные дворы, насыщенность торгово-развлекательными объектами, много зелени. С точки зрения экологии - оптимальное место для жизни семей с детьми: Южно-Приморский и другие парки, морской воздух и удаленность от промышленных зон. Но транспортная ситуация больше предполагает растить детей, а не мотаться каждый день в офис. Безлошадным ехать до ближайшего метро не меньше получаса, а автомобилистов подстерегают нередкие пробки. Точные сроки сдачи новой станции метро "Юго-Западная" пока неизвестны, да и располагаться она будет не в пешей доступности от жилых кварталов. С учетом числа жителей (20 тыс. человек), этот спальник в наименьшей степени испытывает дефицит социальных объектов: есть четыре детсада (1150 мест) и две школы (1650 мест). Но еще необходимо 750 мест в общеобразовательных учреждениях. Их, кстати, обещано возвести силами города. Это единственный из новых спальников Петербурга, где нет студий, а средняя площадь квартир в последние годы растет. Соответственно, уменьшается число однушек, а доля семейных квартир в строящихся объектах уже достигла показателя в 55%. Есть из чего выбирать. Правда, есть и нюансы: в последнее время местные застройщики позиционируют свои новые комплексы в бизнес-классе. О чем говорят и средние цены в локации - 130 тыс. руб. за кв. м. Показатели сданного жилья (2010 - 2019 годы) Количество квартир Общая площадь квартир Средняя площадь квартир 15 111 838 733 56,5% 28,1% 13,2% Показатели строящегося жилья Количество квартир Общая площадь квартир Средняя площадь квартир 3 538 202 600 45,0% 32,1% 21,6% Краткие выводы Все новые спальники Петербурга находятся на разных стадиях развития, но болезни роста у них общие. Во-первых, налицо типичные признаки недоразвитости инфраструктуры - социальной, торгово-развлекательной, дорожно-транспортной и т. д. Хотя проблемы у всех различной степени тяжести. Во-вторых, почти всех спальников коснулась тенденция последних лет - увеличение доли малогабаритного жилья и уменьшение средней площади квартир. Растет доля студий и однокомнатных квартир - формата, не подходящего для проживания семей с детьми, а двушек и трешек на выбор остается все меньше. Из пяти "миллионников" нам удалось выявить лишь одну "семейную" локацию, но при этом она оказалась и самой дорогой. Разумеется, ситуация меняется к лучшему, и болезни роста не вечны. Смольный уже не выдает новых разрешений на строительство без обязательств застройщиков возводить жилье синхронно с детсадами и школами. А государство с банками продолжают стимулировать семейных покупателей. К примеру, ипотекой с невиданными ранее ставками в 1%. Если спрос подрастет, то и рынок начнет переформатировать проекты в пользу двушек и трешек. * Согласно региональным нормативам градостроительного проектирования, на каждую тысячу жителей должно приходиться 61 место в детских садах и 120 мест в школах.