Жилье размером с парковку: станут ли наноквартиры трендом

В Москве стали продавать квартиры, которые по размеру меньше парковочного места. Жилье площадью 11 квадратов (при стандартном паркинге 13 кв м) появились сразу в двух районах столицы - Западное Дегунино и Нижегородский. Под новые мини-студии переделали бывшее общежитие. Застройщик говорит, что все самое необходимое для жизни уместят на этой площади. Стать владельцем такой недвижимости можно за 3 млн рублей. Эксперты "Метриум", которые указали на появление наноквартир на рынке новостроек, также отмечают сокращение средней площади малогабаритных квартир. Если в 2012 году самым миниатюрным вариантом была студия площадью 29,5 кв м, то к 2015 году этот показатель снизился до 22 кв м. В прошлом году он и вовсе составил 18 квадратов. Уменьшение средней площади малогабаритных квартир и появлений студий площадью 11 кв м - это результат двух параллельно протекающих процессов, говорит управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. С одной стороны, продолжается снижение доходов населения. По данным Росстата, падение доходов россиян наблюдается шестой год. "У людей нет возможности быстро накапливать значительные суммы денег и, соответственно, решать жилищный вопрос. Усугубляет это положение еще и высокая стоимость кредита в стране", - поясняет эксперт. С другой стороны, постоянно продолжается рост цен на все, в том числе и на жилье. По подсчетам "Авито Недвижимость", средняя стоимость кв м в России за год выросла на 12% до 72,8 тыс рублей. Эксперты не исключают, что на фоне долевой реформы рост может ускориться. В итоге возможности приобрести жилье у населения очень ограничены, поэтому застройщики предлагают квартиры столь маленьких площадей. Да и в целом по всем типам квартир наблюдается постепенное их уменьшение, добавляет Мария Литинецкая. Наноквартиры характерны не только для рынок новостроек, на вторичке такие варианты тоже предлагаются и покупаются. Экперты агентства "НДВ-Супермаркет Недвижимости" отмечают, что на продажу стали чаще выставлять вторичные студии площадью 10-15 кв м. Наибольшее предложение подобных студий было сосредоточено на юге Москвы в районах Бирюлево и Бутово, а также в Реутове. Цена на такую недвижимость примерно равна стоимости комнаты в аналогичном районе. Например, студию 10 кв м на первом этаже панельного дома можно купить за 1,75 млн рублей. Эксперты "Мир квартир" также говорят о распространении микроквартир на российском вторичке. Если студии 12 квадратных метров продавали и раньше, то теперь появились совсем уж крошечные квартиры – площадью 11 и 10 кв м. К примеру, таких вариантов немало в Москве. По словам аналитиков, типичное предложение, некий усредненный вариант – 10-метровая отремонтированная студия на первом этаже пятиэтажки в Черкизово. Цена - 2,25 миллиона рублей. Полноценную квартиру за такую стоимость в столице не найти. В Красноярске, к примеру, 10-метровую квартиру можно купить за 940 тыс рублей. В Петербурге площадь самой маленькой студии составляет 11 квадратных метров. На вторичном рынке периодически появляются квартиры-студии площадью 10-15 кв м, подтверждает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Они возникают при реконструкции помещений на первых этажах, в рамках которых стандартную двух- или трехкомнатную квартиру превращают в несколько помещений-студий и подводят коммуникации. На других этажах это сделать сложно, так как для этого требуется перенос мокрых зон. Как правило, продавец такой недвижимости предлагает заключить договор купли-продажи. Юридические риски при такой сделки невелики. Скорее, рисковая составляющая здесь связана с возможным разочарованием покупателей от использования такой недвижимости для длительного проживания. Иногда микростудии могут продавать как долю в квартире. Этот вариант уже может обернуться неприятностями для будущего владельца – например, другие совладельцы будут против. В целом эксперты действительно отмечают рост доли малогабаритных квартир. Но тем не менее пока такое жилье занимает небольшую долю от общего объема - примерно 7%. По данным "Бон Тон", квартиры площадью до 25 кв м приходится не более 4,5%. Причем все-таки наибольшая часть небольших вариантов от 20 до 25 кв м: в квартирах- 72%, в апартаментах- 80%. Квартиры до 16 кв занимают меньше 1%, в апартаментах- 1,7%. По словам руководителя аналитического центра ЦИАН, пока говорить о выходе нового продукта (микроквартир) на рынок нельзя. Что касается интереса со стороны покупателей, то он в первую очередь выражается в числе просмотров подобных объявлений и является достаточно высоким из-за низкой стоимости самих квартир. Действительно, пока нельзя сказать, что такие квартиры популярны как у покупателей, так и у застройщиков, соглашается Мария Литинецкая. Это продукт, который занимает свою нишу на рынке, но он интересен ограниченному кругу клиентов - тем кому, на квартиру большей площади не хватает. Причиной покупки такого жилья может стать и желание получить московскую прописку. Сами девелоперы и продавцы стараются удовлетворить спрос и дополняют квартирографию в новостройках,в том числе и малогабаритными помещениями. При этом эксперты не исключают, что в ближайшем будущем рынок жилья может ждать существенное увеличение доли малогабаритных квартир. Опыт развивающихся азиатских стран, где быстро растут города, доходы населения низкие, а техническая и социальная стандартизация жилищного строительства плохо проработана, подсказывает, что "невидимая рука рынка" вполне может сделать малогабаритное жилье "трендом". "В России мы наблюдаем такие же процессы: население массово мигрирует в крупные города, создавая ажиотажный спрос на жилье. Доходы при этом растут гораздо медленнее цен на квартиры, а ипотека остается дорогой. Строительные, технические и социальные стандарты жилищного строительства либерализуются, что позволяет девелоперам адаптировать предложение под очень скромные возможности покупателей. В такой ситуации доля малогабаритных квартир может вырасти и до 15-20% (с текущих 7%), если не произойдут позитивные изменения в экономике", - считает управляющий партнер компании "Метриум". Однако микроквартиры – это все же больше московская история, и широкого распространения за пределами столичных агломераций она не получит. В регионах цены на недвижимость гораздо ниже и не стоит столь остро проблема перенаселенности крупных городов. О том, что предложение на российском рынке жилья должно учитывать запросы людей с разными финансовыми возможностями ранее говорил и глава Внешэкономбанка Игорь Шувалов. По его словам, быть счастливыми можно и в квартире площадью 20 квадратных метров. При этом три года назад Шувалов еще будучи первым вице-премьером был на осмотре жилья эконом класса в Казани, где ему показали малогабаритное жилье. Тогда он был удивлен, что спросом пользуются даже квартиры площадью в 20 квадратных метров. Малогаборитные квартиры действительно пользуются спросом и в других странах, где есть острая потребность в жилье и высокие цены. Например, в Японии минимальный размер квартиры составляет 28 кв м, в Испании и Франции - 30 кв м, в Швеции популярно жилье в 25 кв м, а в Италии даже есть студии размером в 8 кв м, в Китае продаются квартиры 9 кв м. Однако, как строить жизнь на такой минимальной площади остается загадкой.