Ещё

Без очередной реформы рынку недвижимости после Рождества не выжить 

Без очередной реформы рынку недвижимости после Рождества не выжить
Фото: Свободная пресса
Пару-тройку лет назад все знатоки рынка недвижимости единодушно отрапортовали бы о том, что сейчас на рынке наступил так называемый «высокий» сезон, и поэтому год имеет все шансы закончиться хорошо. Однако последние события в этой сфере — довольно спорные законодательные новеллы правительства и продолжающееся падение доходов населения — заставляют специалистов быть крайне осторожными в своих прогнозах.
Так, на вопрос «СП» о том, как будет развиваться ценовая политика девелоперов на излете года, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE предположила, что до конца года ожидать снижения стоимости жилья как минимум не стоит.
— Об этом ярко свидетельствует тот факт, что почти все проекты новостроек, появившиеся на рынке в третьем квартале, продавались без существенного дисконта к средней рыночной цене, хотя обычно такие объекты на 20-30% дешевле, — говорит она. — Соответственно и в реализуемых объектах до конца года не стоит ждать снижения цен. В то же время нужно понимать, что бесконечно цены не могут повышаться в отрыве от реальной ситуации с доходами населения. Не исключено, что в начале следующего года девелоперам придется пересматривать свои подходы к ценообразованию.
— Цены за последний год резко возросли. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента повысилась на 7%, до 175 тысяч рублей, и это самый высокий номинальный уровень цен за последние годы, — соглашается с коллегой генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. — Полагаю, до конца года цены продолжат повышаться, но темпы роста замедлятся. Впрочем, в отдельных проектах новостроек ситуация будет складываться по-разному.
А вот генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» сомневается в том, что девелоперы станут массово повышать стоимость.
— Наоборот, со второй половины ноября на рынке недвижимости стартуют предновогодние акции для привлечения спроса, — утверждает он. — Думаю, что в этом году многие застройщики откажутся от предоставления больших скидок, но при этом не станут повышать цены. В результате средний чек сделки все равно увеличится, но не за счет прямого роста стоимости, а путем отказа от дисконтов. По нашим оценкам, до конца года средняя стоимость квадратного метра может повыситься на 1-2% за счет большей доли объектов, реализация которых ведется по новым правилам.
Что касается спроса на строящиеся объекты, то знатоки рынка недвижимости надеются на то, что он также пойдет вверх. и подстегнет его, в первую очередь, снижение ставок по ипотеке.
— Безусловно, — считает коммерческий директор Tekta Group , — снижение ставок приведет к росту спроса на ипотеку. Причем, следует отметить, что новый уровень ключевой ставки в 6,5% — самый низкий за период после 2015 года. Это значит, что можно рассчитывать на очень серьезное удешевление ипотечных кредитов. Возможно, к концу года ставки снизятся до 8% (и меньше), что, конечно, повысит активность клиентов.
— Можно предположить, что уже в перспективе 1-2 месяцев проценты по ипотеке уменьшатся до 8% годовых с учетом текущей ключевой ставки, — соглашается с коллегой Алексей Перлин. — Думаю, что это позволит до конца года отыграть отставание в объеме кредитования. Так, по итогам всего I полугодия 2019 года в РФ было выдано ипотек на сумму только 1,26 трлн рублей против 1,3 трлн рублей за аналогичный период прошлого года. В то же время увеличение доступности жилищного кредитования не приведет к взрывному росту количества ипотечных сделок. Скорее низкие процентные ставки позволят нивелировать повышение стоимости жилья из-за поправок в 214-ФЗ.
— Позитивный эффект от смягчения кредитно-денежной политики Центробанка уже наблюдается, — отмечает Кирилл Игнахин. — Если в июле 2019 года было выдано на 18% меньше кредитов, чем в июле 2018 года, то в августе — на 15% меньше, чем в августе 2018 года. То есть постепенно «ипотечная кривая» выходит из красной зоны. Дальнейшее движение будет зависеть от темпов снижения ставок по кредитам. Но на мой взгляд, с учетом непростой экономической ситуации, мы все-таки не увидим новых рекордов в этом году.
При этом эксперты предупреждают — даже незначительное повышение ставок по ипотеке сильно усугубит положение дел на рынке недвижимости.
— Сейчас порядка 50-60% сделок проходят с привлечением кредита, — констатирует Мария Литинецкая. — Если ухудшится ситуация в экономике или девальвируется рубль (скажем, из-за очередных санкций), то займы подорожают, а спрос на ипотеку упадет. Как следствие, это приведет к снижению активности клиентов на рынке новостроек. Учитывая сложный для отрасли переход на новую модель жилищного строительства, обвал спроса подорвет привлекательность девелоперских проектов в качестве объектов инвестиций для банков.
Осложнить ситуацию, считает Наталья Козлова, могут еще и новые законодательные перестройки правил работы девелоперов.
— В последние 5 лет закон о долевом строительстве очень часто и быстро видоизменялся, — отмечает она, — и сейчас отрасли нужен некий тайм-аут, мораторий на законодательные инновации, чтобы застройщики сумели освоить на практике уже имеющиеся правила игры. В противном случае процесс сокращения числа застройщиков может ускориться, что грозит снижением объемов строительства и предложения нового жилья в стране.
Улучшить же ситуацию, по мнению представителей девелоперского сообщества, могут, во-первых, новые меры поддержки застройщиков.
— Сейчас идет непростой процесс перехода отрасли на новые правила работы, — поясняет Наталья Козлова, — и главной трудностью для многих стало получение проектного финансирования. Банки часто рассматривают девелоперские проекты, особенно в регионах, как рискованные и не дают кредитов. Власти могли бы разработать механизм поддержки таких застройщиков, скажем, через механизм поручительства, чтобы проектное финансирование стало более доступным.
Во-вторых, подчеркивает Алексей Перлин, властям и банкам не помешало бы разработать механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов, что позволит девелоперам сэкономить на процентах по проектному финансированию.
— Сегодня застройщики не имеют доступа к средствам дольщиков до ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности, — подчеркивает он. — Соответственно, все это время на тело долга начисляются проценты. Если девелопер сможет раскрывать эксроу-счета поэтапно, то полученные средства можно направить на досрочное погашение задолженности перед банком. В конечном счете это снизит сумму кредита, а значит, и переплату. В результате выиграет покупатель, для которого стоимость жилья также уменьшится.
Новости недвижимости: В России выросли цены на новостройки
Проблемы недвижимости:
Видео дня. Что изменится в жизни россиян с 1 апреля
Комментарии
Читайте также
Новости партнеров
Новости партнеров
Больше видео