Почему цены на квартиры в Москве растут, а спрос падает
На московском рынке жилой недвижимости наблюдается покупательский спад. Меньше приобретается квартир как в строящихся домах, так и на вторичном рынке. В первую очередь, это обусловлено ростом стоимости жилья, который достигает в среднем 7%. Помочь простимулировать рынок должно ипотечное кредитование и снижение банковских ставок. Подробности выяснял News.ru. Показателем объёмов реализации квартир в строящихся домах является количество договоров долевого участия (ДДУ). Согласно статистике Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), за 10 месяцев этого года общее число таких договоров достигло 68,8 тыс. Тот факт, что данный показатель на 11% превышает количество сделок, совершённых за тот же период прошлого года, обусловлен, в частности, хорошей динамикой первого полугодия, когда в среднем заключалось порядка 7 тыс. договоров в месяц, а также летним всплеском покупательской активности. Так, в июне в преддверии перехода строительного рынка на новую схему финансирования долевого строительства, зарегистрировано рекордные 11,7 тыс. ДДУ. С июля этого года вступили в силу поправки к 214-ФЗ, согласно которым, девелоперы переходят на систему финансирования проектов и продажи жилья в новостройках с использованием эскроу-счетов (средства дольщиков должны зачисляться на специальный банковский счёт, девелоперы не смогут получить эти деньги до передачи квартир покупателям, а строить будут на банковские кредиты, — News.ru), называемых в народе также условными. И с этого момента количество ежемесячно заключаемых ДДУ уже не превышало 6 тыс. {{expert-quote-228}} Author: Мария Литинецкая [ управляющий партнёр компании «Метриум» ] Как и ожидалось, в 2019 году на рынке жилья в Москве произошел спад. Во второй половине года количество сделок в измерении месяц к месяцу по отношению к прошлому году начало сокращаться. Проще говоря, сейчас спрос на новостройки примерно на 20% ниже, чем летом-осенью 2018-го. Представитель риелторской и консалтинговой компании «Метриум» отмечает, что основной причиной снижения спроса на новостройки выступает стоимость жилой недвижимости, которая за последний год выросла в среднем на 7%, а также произошедший в конце 2018 и начале 2019 года рост ипотечных ставок с 9,5% до 10,5% годовых. В совокупности с сокращением доходов населения это и привело к спаду активности на столичном рынке жилья. По оценке директора по маркетингу девелоперской ГК «Инград» Анны Соколовой, цены на квартиры в новостройках в массовом сегменте (эконом- и комфорт-класс) с начала этого года увеличились примерно на 5%. По итогам III квартала ценовой уровень в этом сегменте достиг отметки 174,2 тыс. рублей за 1 кв. м. Цены на квартиры бизнес-класса возросли на 2% — до 244,1 тыс. рублей за 1 кв. м. Одновременно с этим значительно возрос объём предложения квартир на московском рынке новостроек. По словам Анны Соколовой, с начала года он увеличился почти на 7%, достигнув отметки 2,4 млн кв. м. {{expert-quote-229}} Author: Анна Соколова [ директор по маркетингу «Инград» ] Основной прирост, почти 15%, показал массовый сегмент, где сейчас экспонируется почти половина от общего объёма жилья. При этом значительный приток нового предложения обеспечивался за счёт выхода новых корпусов в уже реализуемых проектах, а девелоперы проявляли сравнительно небольшую активность. Так, по её словам, на рынок в первые три квартала 2019 года было выведено всего 30 новых ЖК, в то время как в прошлом году за этот же период их было 43. Тихий рынок «вторички» Сделки на вторичном рынке недвижимости характеризуются количеством переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья. По данным Росреестра, за 10 месяцев этого года зафиксировано почти 118 тыс. сделок купли-продажи или обмена, что на 3% меньше, чем годом ранее. {{expert-quote-230}} Author: Игорь Майданов [ руководитель Управления Росреестра по Москве ] В целом, несмотря на то, что с мая показатели несколько ниже, чем в 2018 году, общее число зарегистрированных с начала года договоров купли-продажи остаётся практически на уровне прошлого года, что свидетельствует о стабильном спросе на вторичный фонд недвижимости столицы. Однако, по словам Марии Литинецкой, на вторичном рынке в первой половине года каждый месяц в среднем покупали около 12 тыс. квартир, а сейчас — 11-11,5 тыс. При этом, несмотря на явное замедление спроса, цены продолжают повышаться. С начала осени средний квадрат в московских новостройках подорожал на 2-2,5%, в зависимости от конкретного проекта, — говорит она. Увеличение среднегодовой стоимости на вторичном рынке недвижимости при некотором понижении спроса фиксируют и в «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». {{expert-quote-231}} Author: Александр Москатов [ управляющий директор брокерского департамента МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости ] Сравнительно со средними значениями периода январь-август этого года цена 1 кв. м. в начале осени увеличилась. В сентябре цена метра в сегменте однокомнатных квартир впервые с начала года составила более 200 тыс. рублей. И в однокомнатном, и в двухкомнатном, и в трехкомнатном жилье в октябре наблюдалось повышение цены по отношению к среднегодовой стоимости — в первом сегменте на 5%, в остальных — на 2-3%. По данным информационно-аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в октябре квадратный метр на вторичном рынке жилья Москвы подорожал в среднем на 0,2% до 176,9 тыс. рублей. Аналитики отмечают, что удорожание коснулось преимущественно дорогого сегмента жилья (такого как, например, современный монолит-кирпич и «сталинки»), тогда как в дешёвом (старые панельные пятиэтажки и типовые панели) — цены незначительно снизились. Эта ситуация характерна для периодов торможения рынка. Дорогая недвижимость — сегмент инертный: сделок там немного, продавцы нередко живут за границей и оторваны от российских реалий. К тому же, как правило, не испытывают финансовых затруднений и готовы очень долго ждать покупателя, согласного заплатить запрошенную цену, которая зачастую не имеет экономических обоснований. А в массовых сегментах продавцы не могут годами держать квартиры на экспозиции и вынуждены оперативно реагировать на изменение спроса, — отмечается в материалах центра «Индикаторы рынка недвижимости». По мнению аналитиков, предпосылок для изменения тренда в обозримом будущем пока нет: в период активизации рынка в конце 2018 — первом полугодии 2019 года спрос был исчерпан на много месяцев вперёд. Многие надеются, что рынок сможет простимулировать очередной этап снижения ипотечных ставок. Однако, как показывает опыт прошедшего лета, подешевевших кредитов хватает лишь на месяц-два некоторого увеличения спроса. Скорее, стоит надеяться на переток средств с банковских депозитов на рынок недвижимости. Однако и этих денег хватит ненадолго, — полагают в информационно-аналитическом центре. Ипотечный драйвер Количество оформленных столичным Росреестром договоров ипотечного жилищного кредитования за 10 месяцев текущего года составило 72 тыс. штук, что незначительно (на 1%) ниже, чем годом ранее. При этом в октябре количество зарегистрированных ипотечных сделок по сравнению с сентябрём этого года возросло на 21% и превысило 8 тыс. штук. Но в сравнении с октябрём прошлого года снижение составляет 20%. Это связывают с тем, что за тот период был установлен рекорд по числу регистраций ипотек (количество превысило 10 тыс. сделок), который пока не побит. Указанный рекорд обусловлен изменением ключевой ставки. В октябре 2019-го рост ипотечного кредитования (по сравнению с сентябрём) вызван, наоборот, — уменьшением ставки с перспективой её дальнейшего снижения. Напомним, что Банк России снизил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта до 7% годовых в сентябре. Вслед за этим российские банки начали постепенно снижать ипотечные ставки. Как следствие, кредитные организации начали пересмотр условий по выдаче ипотек в среднем с 10,28% годовых в июле до 9,69% по итогам сентября и в октябре продолжают снижать проценты по ней. Впрочем, судя по активности на рынке жилья, москвичи больше не ждут минимальных значений по кредитам и покупают квартиры сейчас, — полагает Игорь Майданов. Со своей стороны, Александр Москатов добавляет, что при этом доля ипотечных сделок на рынке вторичной недвижимости в III квартале этого года составила 57%, что выше, чем за I и II квартал (тогда доля сделок с ипотекой составляла 53% и 45% соответственно). На сегодняшний день ипотечные ставки имеют привлекательные значения, зафиксирована тенденция на понижение. Данный тренд всегда ведёт к увеличению интереса ипотечного клиента, — уверен Москатов.
