Квартиры в новостройках подешевеют не раньше весны
Замедленная реакция рынка жилой недвижимости на изменение уровня спроса является его характерной особенностью. В среднем этот период занимает от трёх до шести месяцев. Поэтому, несмотря на длящееся уже три месяца падение спроса на квартиры на фоне их высокой стоимости, пересмотр цен и их снижение не стоит ожидать раньше марта-апреля 2020 года.
Средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте московских новостроек к ноябрю этого года достигла рекордных за всю историю наблюдений 173 тыс. рублей. Об этом сообщили эксперты риелторской и консалтинговой компании «Метриум».
По сравнению с прошлым годом рост стоимости в этом сегменте достигает 6-7%. На столько же подорожали и массовые апартаменты — до 182 тыс. рублей за кв. м. Квартиры бизнес-класса прибавили в цене 4% (до 237 тыс. рублей за кв. м), а бизнес-апартаменты — 7% (до 259 тыс. рублей за кв. м).
Квартиры в Новой Москве подорожали на 8%. Сейчас средняя цена за «квадрат» здесь составляет 124 тыс. рублей.
По мнению аналитиков, основными причинами столь внушительной ценовой динамики стал высокий спрос периода 2016 — 2018 годов, когда число сделок с новостройками нарастало, а также рост себестоимости строительства и реформа долевого строительства.
Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум»
По-видимому, девелоперы сделали ставку на агрессивную ценовую политику для того, чтобы максимизировать прибыль до реформы. Затем за счёт этой сверхприбыли они рассчитывали в спокойном режиме достраивать имеющиеся объекты.
Рост цен не был бы столь проблематичным, если бы сопровождался соизмеримым увеличением спроса и повышением благосостояния потенциальных покупателей. Однако этого не произошло. И, как результат, со второй половины этого года активность клиентов начала снижаться.
В августе, сентябре и октябре наблюдается отрицательная динамика, хотя именно в эти месяцы клиенты бывают очень активны, — отмечают аналитики.
Значительнее всего спрос на жильё упал в Новой Москве. По итогам 10 месяцев этого года количество заключённых в ТиНАО договоров долевого участия (ДДУ) сократилось на 11%.
Ипотечная зависимость
Большую роль в сокращении спроса сыграли ипотечные ставки, повысившиеся во второй половине прошлого года и достигшие пика к весне-2019.
Хотя сейчас ставки снижаются, в статистике отражаются те сделки, которые заключались в период повышенных ставок. Поэтому спрос в Новой Москве сократился заметнее, чем в «старой». Местные покупатели чувствительнее воспринимают рост цен и больше зависят от ипотеки, — отметила Наталья Сазонова.
Напомним, что весной этого года ставки по ипотеке достигали 10-10,5%. Это привело к тому, что доля ипотечных сделок в годовом выражении сократилась.
В целом, по предварительным итогам 2019 года, с привлечением ипотеки на рынке новостроек заключается 47% сделок в «старой» столице и 56% соглашений — в Новой Москве. Средневзвешенная ставка по выданным кредитам на рынке строящегося жилья между тем к сентябрю вновь сократилась до 9% годовых, — говорится в материалах «Метриум».
Впрочем, позитивный эффект этой коррекции будет наблюдаться только в следующем году. Но действительно простимулировать спрос ипотека сможет лишь в совокупности с ростом доходов населения.
Сейчас возврата ставок на уровне 9% уже недостаточно, чтобы простимулировать спрос также, как в 2018 году, потому что за прошедший год резко выросли цены на фоне падения доходов, — считает Наталья Сазонова.
По её мнению, при сохранении текущих ставок активность клиентов продолжит снижаться примерно до 10-15% по сравнению с показателями конца 2018 года.
Уверенности в том, что ставки по кредиту снизятся до нового рекордно низкого уровня (7-8%) пока нет. На этом фоне девелоперам придётся смягчать ценовую политику, чтобы сохранить приемлимые темпы продаж, — полагает эксперт.
Замедленная реакция
Исходя из наблюдений за динамикой цен в массовом сегменте квартир с 2014 года эксперты отмечают, что реакция на рынке недвижимости происходит с отставанием.
Рынок жилой недвижимости удивительно инертный. Мы спохватываемся и понимаем, что что-то происходит не так примерно в течении трёх — шести месяцев. На сегодняшний момент у нас уже три месяца падает спрос. Но при этом цена продолжает расти. Мы пока не опомнились. Цены будут снижаться. Но будут снижаться не сегодня и не завтра, а скорее всего, с марта-апреля следующего года, — сообщила Наталья Сазонова.
По прогнозам «Метриум» смягчение ценовой политики девелоперами первоначально может выразиться в повышении среднего размера скидки с текущих 4% до 5 — 7%. В отдельных же проектах не исключено прямое снижение цен.
При этом с учётом продолжающейся стагнации доходов населения вырастет доля ипотечных сделок в продажах новостроек примерно до 52 — 56%. Также будет распространяться и новая схема реализации новостроек с использованием эскроу-счетов. В следующем году доля предложения таких объектов может увеличится до 40%, — прогнозируют аналитики.
На данный момент по новой схеме с использованием эскроу-счетов продается около 15% столичных новостроек.