Крах строительной отрасли России
Число жилых комплексов в Москве и прилегающем к столице регионе в текущем году уменьшилось на 48%. Происходит резкое сокращение объёмов фактических продаж. Это следует из «рапортичек» пресс-центра всероссийского сервиса покупателей жилья ЦИАН. По сравнению с предыдущим годом количество новых жилых комплексов снизилось на 48%. Что с новыми корпусами? Минус 29%. Ну, а если взять суммарную площадь жилых помещений? Минус 28% А ведь ещё в 2018-м, застройщики, которые работают в Москве и Подмосковье продавали жильё на сумму, ставшую абсолютным рекордом — суммарная выручка девелоперов составила 1 трлн рублей. Грянувший «бум» объясняли рекордно низкой ставкой по ипотеке, которая впервые в истории пробила отметку в 8%, что обусловило ряд исторических рекордов. Россияне, польщённые в кои-то веки по-настоящему выгодным процентом по ипотеке, взяли 1,5 млн новых кредитов на 3 трлн рублей Сегодня многодетные семьи имеют возможность взять ипотеку в Сбербанке России под 5%, а те, у кого третий и последующий ребёнок в семье родился после 1 января 2019 года могут вдобавок претендовать на выплаты, предусмотренные Федеральным законом 157, который президент России подписал 3 июля 2019 года. Таким семьям российское государство сулит 450 тысяч рублей для погашения обязательств по ипотечным долгам. Хотя уже сейчас раздаются «тревожные звоночки» в виде массовых отказов многодетным семьям в поддержке. С обещанными деньгами должным образом «простимулировавшее» ипотечников государство расстаётся, всё же, неохотно. Тем не менее, девелоперы России обеспечивали в 2018 году реализацию сразу 327 проектов новой застройки. Такого показателя ещё не было в истории столичной «первички» Если в 2017 году в Москве было 310 проектов застройки, то в 2018 уже 327! Но при этом уже в 2018 году число первичных квартир в продаже никак не хотело расти. Объем предложения в Москве был равен 42,4 тыс. квартир. А в 2017? 49,5 тысяч Сглаживая впечатление от падения продаж, Минстрой бодро отрапортовал о том, что в стране построено 75 млн м2 жилья. Но объёмы ввода оказались сниженными относительно показателей предыдущих лет. «Эхо войны» — падение цифр быстро объяснили «кризисными явлениями 2014-2015 годов». В 2019 году рынок столицы был пополнен 74 новыми ЖК. Объём нового предложения — 147 000 квартир. Много это или мало? На каждый реализованный м2 по итогам 2019 года будет всего 1,05 м2 нового предложения. Взглянем на цифры минувших лет. 3 года назад, в 2016-м, этот показатель соотношения поглощения и нового предложения был не в пример выше – 1,62. В 2017-м — 1,22 м2, в 2018-м — чуть лучше — 1,35 м2. К чему ведёт этот «понижающий» тренд? К очевидному дефициту предложения, за которым последует дальнейший рост цен. Кредиты стали доступнее. А предложения дороже Если Москва и Московская область просели на 30%, то какая «температура по стране»? Минус 50%? Это значит, что в среднем отрасль «схлопнулась» примерно процентов на 44-47. Если сокращается «новострой», то сокращается количество грузоперевозок. Отпадает необходимость в уже произведённых компаниями строительных материалах. Простаивает специальная техника. Список можно продолжить. Что происходит? Не «растворился ли» в этих достаточно пугающих цифрах девелопмент, как одна из ключевых отраслей нашей страны? Не будем забывать, что она не только «одна из ключевых», но одна из самых проблемных, конкурирующих в плане количества числящихся за девелопментов долгов только с ритейлом. С 1 июля текущего года состоялся переход жилищного строительства на новую схему финансирования. «Задирает» цены вверх и «стопорит» работу большинства компаний вынужденное использование девелоперами минимизирующих уровень рисков escrow-счетов. Деньги с такого счёта уходят на сторону застройщика и становятся ему доступны в оперативном использовании только в случае, если он выполнил все обязательства перед клиентами А где взять деньги на строительство?! Бежать в банк. Но оказывается, что российские банки всё менее и менее охотно кредитуют девелоперов. Удивительно ли? Центробанк официально сообщает о том, что просроченная задолженность в строительной сфере по итогам 2018-го составляет порядка 300 млрд рублей (в 2017 было всего лишь 275). А новый формат работы, принятый с 1 июля 2019 года и заставивший всех поголовно перевести действующую стройку в проектное финансирование и открыть эскроу-счета, привёл к банкротству и уходу с рынка большого количества компаний Плохо ли это? Вовсе нет. В США так работает большинство строительных компаний. А у нас? «На кухне газ». Только лишь в Северной столице России к середине декабря на различных стадиях процедуры банкротства находилось не менее 30 подрядчиков, объём выручки, которых пробивал отметку в 100 млн. Если принять во внимание, что всего компаний в СПб примерно 150, то в Питере банкротится каждый 5-й девелопер Рентабельность бизнеса упала с 5% практически до 0. Как же российской державе в этих предлагаемых обстоятельствах реализовать амбициозный проект «Жильё»? Что там с реновацией? Новые стандарты работы (всё те же эскроу-счета, вынуждающие девелоперов брать кредиты, в которых им отказывают), фактически, загоняют застройщиков в ловушку и заставляют уходить с рынка. Будем наблюдать, когда процесс переформатирования строительного бизнеса завершится… ну, хоть с каким-то результатом. А каким он будет? Поживём – увидим.
