"Открытие Research": в 2020 году ипотечное кредитование в России вернется к росту
Ипотека замедлилась в 2019 году вслед за рынком недвижимости В 2019 г. наблюдалось постепенное замедление динамики выдачи ипотеки. По данным ЦБ РФ, в 2019 году россияне получили 1,27 млн ипотечных кредитов на сумму 2,85 трлн рублей, тогда как в 2018 году были выданы 1,47 млн кредитов, а их денежный объем достиг 3,01 трлн рублей. Таким образом, число займов снизилось на 14%, а их сумма — на 5%. В первой половине прошлого года росту выдач препятствовало повышение ставок по ипотечным кредитам. Во второй половине года ключевая ставка стала активно снижаться, что позволило завершить 2019 год с результатами, которые сопоставимы с 2018–м. Замедление ипотеки в 2019 году соответствует динамике рынка жилой недвижимости, где отмечалась аналогичная ситуация — застройщики сократили объем продаж "в метрах", а рост цен на квартиры позволил минимизировать потери в выручке. Такая динамика вызвана переходом отрасли на новые правила привлечения средств дольщиков (эскроу-счета) с 1 июля 2019 года. Средний срок и средний размер ипотечного кредита растут По оценкам аналитиков банка "Открытие", сохраняется тренд на увеличение срока привлекаемого ипотечного кредита. За 2019 год средний срок кредитования увеличился на 10%, с 195 до 215 месяцев. Вкупе с падающей ставкой это позволяет частично компенсировать рост цен на квартиры. Тем не менее средний выдаваемый кредит в 2019 году вырос на 10% до 2,24 млн руб, а ежемесячный платеж поднялся на 8% до 22,4 тыс. руб./мес. Государство продолжило усиливать влияние на ипотечный спрос. В 2019 г. ощутимый вклад в кредитование покупки жилья на первичном рынке оказала программа поддержки семей (льготная ипотека под 6%), в которых родился второй или последующий ребенок после 1 января 2018 г. Согласно данным Дом.РФ, куратора программы, на льготную ипотеку пришлось 25% выдачи от всех кредитов на первичном рынке. Кроме этой программы значительный вклад в стимулирование ипотеки вносят "военная ипотека", "материнский капитал", субсидирование различных категорий граждан — в том числе, врачей и учителей — на отраслевом, региональном и федеральном уровне. Рост ставок в начале прошлого года сократил объем рефинансирования. По экспертной оценке, объем рефинансированной ипотеки в 2019 году сократился в 2 раза. Несмотря на пессимизм начала 2019 года и непростую ситуацию на рынке жилья, для ипотеки год закончился достаточно благоприятно. Как будет меняться спрос на ипотеку на первичное и вторичное жилье в течение 2020 года В 2020 году ожидается стабилизация рынка жилой недвижимости, что будет сопровождаться выравниванием цены и спроса. В регионах со сложившимся и развитым рынком недвижимости ориентиром будет выступать первичный рынок, тенденции которого перенимает вторичный. Ключевым драйвером спроса на ипотеку в новостройках могут стать новые условия поддержки семьи: на материнский капитал впервые будут претендовать семьи, в которых после 1 января 2020 г. родился первый ребенок. Заметный эффект от программы можно ожидать не ранее, чем во второй половине года и на региональных рынках, где полученные 450 тыс. рублей материнского капитала будут близки к 20%, необходимым для первоначального взноса на ипотеку. Разрабатывается программа субсидирования "сельской ипотеки" под 3%. При дополнительном субсидировании программы региональными властями ставка может снизиться до 1%. Ключевыми особенностями этой программы станет широкий охват аудитории — она практически не будет иметь ограничений, на нее смогут претендовать все граждане РФ и на любой вид недвижимости, включая индивидуальное жилищное строительство и "вторичку". Единственным ограничением будет нахождение объекта кредитования в сельской местности. Финальные параметры программы власти планируют опубликовать в первом квартале 2020 года. Введение эскроу-счетов не обрушило рынок ипотеки. Резко негативного эффекта в 2020 году тоже не ожидается Непосредственное влияние на рынок переход на эскроу-счета пока оценить трудно. По факту новые правила начались действовать только в начале четвертого квартала 2019 года, а доля продающегося по старым правилам жилья все еще достаточно высока. Но уже сейчас можно сказать, что реформа проходит относительно мягко. Со стороны покупателя изменения минимальны: после отладки самого механизма оформления сделки разница будет незаметна. Технически процедура привлечения ипотечного кредита не поменялась. На количество сделок мог бы повлиять рост себестоимости квартир, который составляет 2-8% от эффекта перехода к новым правилам, но это удорожание уже было отыграно в 2018–2019 годах. Поэтому в 2020 г. не ожидается резкого роста цен, что может благоприятно сказаться на спросе. Еще одним следствием реформы станет уход ряда застройщиков с рынка в связи с усложнением механизма привлечения проектного финансирования на новые объекты. Это приведет к консолидации рынка в руках крупных игроков и усилению конкуренции между ними. Для покупателя это будет означать дополнительные программы лояльности или, в случае монополизации локального рынка, наоборот, увеличение стоимости квартиры. Рынок ипотеки в 2020 году вырастет Аналитики банка "Открытие" прогнозируют, что объем выдачи ипотеки увеличится в 2020 году до 3,1-3,2 трлн руб, превысив показатели не только 2019-го, но и 2018 года. Ипотечные ставки в 2020 году продолжат снижаться В 2020 г. ожидается сохранение тенденции к сокращению ипотечных ставок. С начала 2019 года изменение ключевой и ипотечных ставок происходит примерно равными темпами. Таким образом, при дальнейшем снижении ключевой ставки, например, до 5,75%, минимальный уровень ипотечных ставок на первичном рынке может опуститься ниже 8% по сравнению с 9% в декабре 2019 года. Впрочем, фактическое снижение ставки по ипотеке может быть как выше, так и ниже динамики ключевой ставки. Банк России рассматривает возможность ужесточения нормативов при выдаче ипотечных кредитов с середины 2020 года, что может привести к их удорожанию для ряда заемщиков. Снижению ставок может способствовать более массовый переход в 2020 году на расчеты с застройщиками жилой недвижимости через эскроу-счета, когда средства населения по сути "депонируются" на счете в банке до сдачи объекта недвижимости. По данному "вкладу" банки не платят проценты, а потому средства на этих счетах могут стать источником фондирования более дешевого кредита либо самому застройщику, либо его ипотечным клиентам — до момента оформления собственности. Однако здесь выбор будет принадлежать застройщику. Вклад рефинансируемой ипотеки в рынок остается незначительным Вклад государственных программ составляет около 12% ипотечного портфеля: из них порядка 6,5% приходится на военную ипотеку, на субсидированную ипотеку по программе для семей с детьми — не более 1,5%. Досрочное погашение ипотеки за счет государственных субсидий в 2019 году составило порядка 4% портфеля. Доля рефинансируемой ипотеки, согласно прямым данным Банка России, не превысила в 2019 году 0,5% от объема выдач. Косвенные оценки, рассчитанные исходя из сокращения объемов досрочного погашения в течение второй половины 2018 г. — первой половины 2019 г., позволяют сделать предположения о более высоком, но все равно умеренном, вкладе рефинансируемой ипотеки — от 4 до 10%. Умеренный рост цен на жилье в 2020 году сохранится По предварительной оценке, средняя стоимость жилья на первичном и вторичном рынке в среднем по РФ в течение 2019 года выросла. Рост цен на новостройки составил 3% г/г, на вторичном рынке — 7%. В отдельных регионах рост происходил быстрее — в Москве цены на первичном рынке выросли на 15%, на вторичном на 10%, а в Санкт-Петербурге на 7% и 15% соответственно. В 2020 году, по прогнозам "Открытие Research", ожидается стабилизация уровня цен, в среднем рост будет соответствовать уровню 4-5% г/г. Первичный рынок начнет пополняться новым предложением, из-за чего может наблюдаться локальная просадка средней стоимости из-за дисконта на раннюю стадию строительства. Вторичный рынок продолжит корректироваться вслед за первичным. В ряде регионов средний платеж по ипотечному кредиту сравнялся со средними ежемесячными ставками по аренде В ряде регионов, особенно с развитыми рынками недвижимости, ежемесячный платеж по ипотеке приближается к ставке аренды. В Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Владивостоке ежемесячное обслуживание ипотеки сопоставимо с арендой. В отдельных регионах, где преобладает вахтовая форма привлечения персонала, например, в Камчатском крае и Магаданской области, сложилась ситуация, когда выгоднее оплачивать ипотеку, чем снимать жилье — средний ежемесячный платеж здесь ниже аренды на 15% и 12% соответственно. Однако в большинстве российских регионов аренда остается дешевле ежемесячного платежа по ипотеке. При этом сравнивать аренду и ипотеку как равноценные альтернативы не совсем корректно. Наиболее востребованный лот для аренды — компактные и однокомнатные квартиры, когда в ипотеке средний метраж выше. Это объясняется тем, что среднестатистический арендатор — один человек или молодая пара без детей, в то время как ипотека востребована у семей. Рынок аренды квартир продолжает развиваться — улучшаются условия и появляются дополнительные сервисы для арендаторов, зачастую решение бытовых проблем берут на себя арендодатели. Немаловажным фактором в пользу аренды остаются высокая мобильность и отсутствие капитальных затрат на ремонт и мебель. С другой стороны, существует ряд льготных условий и акций для ипотечных заемщиков. Например, по программе льготной ипотеки для семьи с двумя детьми, один из которых родился после 1 января 2018 г., фактическая ставка на покупку новостройки составляет 5%, что делает покупку более выгодной. В пользу ипотеки также сложившаяся покупательская привычка приобретения недвижимости в собственность и ожидание потенциального роста ее стоимости. Банк "Открытие" входит в перечень системообразующих кредитных организаций, утвержденный Банком России. "Открытие" развивает все основные направления бизнеса классического универсального банка: корпоративный, инвестиционный, розничный, МСБ и Private Banking. В состав группы "Открытие" входят компании, занимающие лидирующие позиции в ключевых сегментах финансового рынка: страховая компания "Росгосстрах" (страхование), "Открытие Брокер" (брокерские услуги), управляющая компания "Открытие", "НПФ Открытие" (рынок пенсионных накоплений), АО "Балтийский лизинг", АО "Таможенная карта". Надежность банка подтверждена рейтингами российских агентств АКРА ("АА-(RU)") и Эксперт РА ("ruAA-"), а также международным агентством Moodyʼs ("Ba2"). Стратегия развития банка до 2021 года предусматривает увеличение скорости, повышение качества обслуживания клиентов, запуск и развертывание в регионах системы сбора биометрических данных, а также реализацию других передовых финтех-идей.
