Инвестируем в недвижимость на бирже
Чтобы инвестировать в недвижимость, не обязательно быть миллионером, даже рублевым. Достаточно нескольких тысяч рублей. Управляющая компания аккумулирует средства в фонд, покупает недвижимость, а паи, подтверждающие права на часть имущества, продает инвесторам. Помимо рыночной оценки имущества на стоимость пая влияют установленные правилами фонда расходы, а также вознаграждение УК (до 12% от прибыли фонда). Это важный фактор, который стоит учитывать тем, кто имеет возможность самостоятельно инвестировать в недвижимость крупные суммы. Но взамен фонды могут периодически делиться с инвесторами прибылью — аналог дивидендов по акциям. Часть первая ЗПИФН (Закрытый Паевый Фонд Недвижимости) Каков порог входа в ЗПИФы Недвижимости? Самый дешевый пай ЗПИФН стоит на бирже 138 руб., продается лотами по 10 штук. ЗПИФы от УК стоят порядка 10 тыс. руб. Но правила фонда могут предусматривать минимальный порог инвестирования в значительном размере. Для квалинвесторов это обычно от 1,4 млн руб. Как инвестировать в недвижимость через биржу? ЗПИФН могут быть допущены к биржевым торгам, если соответствуют определенным требованиям. Но маркетмейкеры и вместе с ними ликвидность практически отсутствуют. Как выбрать и найти инструмент? Сделать это можно на сайте управляющей компании, на сайте биржи, в торговом терминале инвестора. Второй способ подходит только для торгуемых инструментов. Чтобы найти нужную информацию по фонду, необходимо зайти в раздел «Фондовый рынок» и выбрать там вкладку «Инструменты», отметив выбор на фильтре. Ликвидность и динамика цены ограничивает разумный выбор инвестора до пары фондов, цена их лотов находится в пределах 1500 рублей. Часть вторая REIT (Real Estate Investment Trust) REIT— новички на российском рынке. Аббревиатура REIT пока не так известна рядовым инвесторам по сравнению с теми же ЗПИФН. Тем не менее 35 американских фондов уже торгуются на Санкт-Петербургской бирже. Где найти информацию? Для удобства анализа REIT разделяются на несколько категорий в зависимости от структуры активов. По фондам, торгуемым в США, часть которых доступна для неквалифицированных инвесторов на Санкт-Петербургской бирже, информация есть на finviz.com и morningstar.com. А на русском языке? Санкт-Петербургская биржа поддерживает кабинет инвестора на сайте investcab.ru. Там есть скринер инструментов. Выбираете сектор, и результат появится прямо на экране. Насколько выгодны инвестиции в REIT? Для ответа на этот вопрос достаточно отсортировать бумаги по доходности в скринере finviz. Среди диверсифицированных фондов крупной капитализации преобладают растущие. Среди фондов жилой недвижимости большинство выросли в пределах 10-40%. Прибавьте к этому дивидендную доходность в диапазоне 1-5%, и вы забудете про облигации. Часть третья Подведем итоги REITvsЗПИФН против недвижимости. Всплеск интереса к биржевым ЗПФИН связан как с ростом их котировок, так и с ожиданием повышения цены на жилую недвижимость. У фондов появляются интересные проекты по инвестициям в рентную недвижимость, что позволит им не только больше зарабатывать самим, но и чаще делиться с пайщиками. Однако из-за небольшого числа фондов и ограниченной ликвидности этот инструмент едва ли будет интересен широкому кругу инвесторов. Внебиржевые паи связаны с высоким риском. Хотя объем их активов достиг 1 трлн рублей, большинство создавалось под конкретные проекты руководства самих УК. Качество управления и прозрачность фондов оставляют желать лучшего. Учитывая, что вторичный рынок таких инструментов неразвит, даже шансы частного инвестора хотя бы просто вернуть деньги далеки от 100%. Крупному инвестору выгоднее вкладываться в саму недвижимость. Важные преимущества REIT — это вторичное обращение на бирже и ликвидность. Даже у фондов с капитализацией $1 млрд торговый оборот составляет $1-1,5 млн в день — больше, чем у биржевых ЗПИФН. Так что переживать за возможность продать инструменты владельцу небольшого пакета не придется. REIT вполне подойдет как альтернатива долларовым депозитам (1-2% годовых) и облигациям. Преимущества Низкий порог входа Защита от обесценения рубля Хороший долгосрочный рост Высокая ликвидность Возможность получения периодического дохода Недостатки Высокие комиссии и вознаграждения УК за управление ЗПИФН для «квалов» ЗПИФН для «неквалов» Где купить У УК / агента (преим.) На бирже У УК / агента (преим.) На бирже У УК / агента На бирже Как продать На бирже Через погашение (преим.) На бирже Через погашение (преим.) На бирже Стоимость (приблизительно) По запросу От 1500 руб. для биржевых, от 10 тыс. руб. для внебиржевых В пределах $100 Промежуточный доход Может быть предусмотрен Может быть предусмотрен Может быть предусмотрен Срок инвестирования Для биржевых – любой Для внебиржевых – до погашения Для биржевых – любой Для внебиржевых – до погашения Любой Доступны неквалинвесторам