Пузырю быть! - Госбанки через госкорпорацию «Дом.рф» раздуют ипотечный кризис

Весной 2016 года первый вице-премьер Игорь Шувалов анонсировал выпуск первых в России ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Речь идёт об облигациях, которые обеспечены залогами по кредитам на жильё. Выпуском бумаг занялось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (предшественник госкорпорации «Дом.рф»), работавшее под началом Александра Плутника, бывшего помощника Шувалова. Тогда некоторые эксперты впервые заговорили об опасности повторения в России американского ипотечного кризиса. В 2007 году именно крушение рынка таких облигаций стало причиной финансовой катастрофы в США, которая быстро выросла до международного масштаба. Четыре года назад правительство убеждало нас, что учло американский опыт и потому России ничего подобного не грозит. У нас и правда совсем иная ситуация: весь ипотечный рынок по большому счёту состоит из трёх банков – государственного Сбербанка, ещё более государственного ВТБ и частного Альфа-банка. И вот получается, что, например, Сбербанк предаёт свою ипотеку АО «Дом.рф» и либо остаётся со своими ИЦБ, либо покупает ипотечные облигации ВТБ. На экономику это всё не похоже, какой-то очень странный круговорот государственных денег, перемещение которых сопровождается уплатой процента всё тому же АО «Дом.рф». И хотя Игорь Шувалов теперь не работает в кабмине, а Александр Плутник не руководит компанией – наследницей АИЖК, наше правительство по-прежнему планирует раздуть рынок ипотечных ценных бумаг до 7 трлн рублей к 2024 году. Стоит разобраться в том, как это устроено. Бумажное колесо Если вы не работаете в финансовой сфере, вы вряд ли когда-нибудь слышали термин «секьюритизация». Это способ привлечь деньги за счёт выпуска ценных бумаг, которые обеспечены активами, генерирующими стабильный денежный поток. В нашем случае – ипотечными кредитами. Если говорить в общих чертах, то устроено это следующим образом. Банк выдаёт людям ипотечные кредиты и получает квартиры в залог. Дальше банк передаёт право требования по этим кредитам государственной корпорации «Дом.рф», а взамен получает ценные бумаги. Если заёмщик не сможет оплачивать кредит, «Дом.рф» обязан выкупить его квартиру. Таким образом банк снимает с себя риск неуплаты. Владение ИЦБ позволяет банку по-прежнему получать ежемесячные выплаты от заёмщика. Кроме того, банк может продать ипотечную ценную бумагу стороннему инвестору, получить деньги и снова выдать их в виде ипотеки, которая затем снова будет секьюритизирована. За счёт раскрутки этого бумажного «колеса» правительство и планирует снизить ставки по жилищным кредитам. Главный винтик в этом колесе – гарантия для владельца ИЦБ от госкорпорации «Дом.рф». Повторим: к 2024 году правительство намерено увеличить объём выпуска ИЦБ до 7 трлн рублей. В 2019 году рейтинговое агентство АКРА посчитало, что в случае массовой неплатёжеспособности заёмщиков расходы государства могут достигнуть 1,5 трлн рублей. Аналитики открытым текстом предупредили об опасности кризиса по американскому сценарию, и это вызвало резкую реакцию в Минфине и комитете Госдумы по финансовому рынку. Замминистра финансов Алексей Моисеев заявил, что ипотечный кризис в США спровоцировал большой объём кредитов без первоначального взноса, а также то, что неплатёжеспособный заёмщик мог просто отдать ключи банку и, по сути, списать долг. «Я считаю, что всё, что там написано (в исследовании АКРА. – Ред.), не имеет никакого отношения к сегодняшнему дню и перспективе 10 лет», – сказал Моисеев «Газете.ру». А через 10 лет хоть потоп? К слову, для ипотечного рынка этот срок совсем небольшой. В 2019 году эти слова звучали убедительно, но свежие заявления министра финансов Антона Силуанова выглядят так, будто ружьё ипотечного кризиса не просто сняли со стены, а уже начали заряжать. Ну а что? В «кубышке» у нас лежат 124 млрд долларов, можно потратить их на затыкание ипотечных дыр. Аппетит к риску На прошлой неделе в интервью РБК Антона Силуанова спросили о конкретных мерах, которые он собирается предпринять для снижения ставок по ипотеке. Министр ответил, что для этого в первую очередь нужно работать с Центробанком, поскольку тот требует слишком высоких резервов по ипотечным кредитам. «Выдал кредит на 100 рублей – на 100 рублей создай резервы. 100%! Правильно это или нет? В разных других странах это может быть и 20, и 30%. Я думаю, можно смягчить регуляторику в этом направлении», – сказал Силуанов. Почти 40% россиян, которые собираются взять ипотеку в течение ближайшего года, не имеют денег на первоначальный взнос. При этом каждый 10-й из них собирается взять на эти цели потребительский кредит Трудно не заподозрить главу Минфина в некотором лукавстве. Банк России действительно требует резервировать 100% средств по выданным ипотечным кредитам. Правда, речь идёт о минимальном резерве для ссуд с первоначальным взносом от 20% и выше. Если заёмщик сумел накопить от 10 до 20% стоимости квартиры, то банк должен резервировать 200% кредитных средств. Если первоначальный взнос по ипотеке меньше 10%, резерв увеличивается до 300%. Банкиры говорят, что доля таких высокорискованных кредитов сейчас небольшая. Но, по всей видимости, в дальнейшем банки не смогут наращивать объёмы выдачи ипотеки без увеличения числа таких ссуд. Что бы ни говорил Росстат, реальные доходы населения снижаются не первый год, причин для их резкого роста не наблюдается. Так о чём Силуанов будет просить ЦБ – снизить резервы в 100 или 300%? Даже после повышения требований к резервам по ипотеке банки продолжили предлагать кредиты с низким первоначальным взносом. В третьем квартале 2019 года доля таких кредитов составила 36% – меньше, чем годом ранее, но по-прежнему много. Видимо, иначе банки просто не могут наращивать ипотечные портфели, которые тем временем стали едва ли не основным бизнесом гигантов вроде Сбербанка, ВТБ и Газпромбанка. По прогнозу агентства «Национальные кредитные рейтинги», в 2020 году совокупный ипотечный портфель российских банков может вырасти на 15%, прибавив ещё 3 трлн рублей. На фоне этого пугающими выглядят результаты опроса, которые провёл среди своих клиентов Райффайзенбанк: почти 40% россиян, которые собираются взять ипотеку в течение ближайшего года, не имеют денег на первоначальный взнос. При этом каждый 10-й из них собирается взять на эти цели потребительский кредит. Проще говоря, значительная часть будущих ипотечников будет выплачивать сразу два кредита. Уместно предположить, что многие из них такое ярмо просто не потянут. По некоторым оценкам, уже сейчас больше половины заёмщиков отдают за ипотеку более 50% своего дохода, у 14% заёмщиков на обслуживание кредитов уходит более 70% доходов. И это всё те, кто соответствует нынешним строгим требованиям к получателям жилищных кредитов! Невозможно поверить, что в современной России ипотеку можно сделать ещё более массовой без снижения качества заёмщиков, а дальше американский сценарий не за горами. Понятно, что денег в бюджете много и правительство может бесконечно докапитализировать «Дом.рф» для оплаты гарантий по ипотечным ценным бумагам. Вот только выплачивать эти гарантии государство, по всей видимости, будет само себе. Ведь закончиться всё может тем, что в эти бумаги будут вкладывать деньги Пенсионного фонда, а также средства всё тех же госбанков, при этом множество семей, не потянувших ипотечную кабалу, рискуют оказаться на улице. Есть мнение, что вся эта странная система уже вызвала вопросы на высшем государственном уровне, что и привело к кадровым перестановкам в АО «Дом.рф». К Плутнику, судя по всему, возникло немало вопросов по итогам санации банка «Российский капитал» (перешёл под контроль госкорпорации «Дом.рф»), на оздоровление которого государство потратило 164,4 млрд рублей. Вполне вероятно, что именно по этой причине в конце января госкорпорацию возглавил бывший вице-премьер Виталий Мутко, который, как считается, после Олимпиады в Сочи имеет большой опыт по контролю за движением бюджетных средств. КОНКРЕТНО Осенью 2019 года министр финансов Антон Силуанов (тогда ещё в статусе первого вице-премьера) утвердил «дорожную карту» по развитию рынка ипотечных облигаций. В числе прочего Минфин предложил допустить на этот рынок иностранных инвесторов. По мнению Антона Силуанова, в глазах западных банкиров государственная гарантия по ИЦБ превратит эти бумаги в такой же надёжный инструмент вложения денег, как и облигации федерального займа. Вот только кто из иностранцев решится покупать ипотечные бумаги на фоне усиливающихся санкций против России? Наверное, именно поэтому «дорожная карта» предполагает, что ВЭБ.РФ сможет инвестировать в ИЦБ пенсионные накопления россиян, ипотечные бумаги смогут покупать госкомпании и госкорпорации.