На Южном Урале вырастут цены на жилье и активизируется ипотека
- Прежняя схема долевого участия предполагала использование денежных средств, не обремененных дополнительными платежами, - поясняет замминистра строительства и инфраструктуры Челябинской области Евгений Курилов. - Проектное финансирование предполагает уплату банковских процентов за пользование заемными деньгами. Строителей волнует их размер, чтобы просчитать финансовую модель с наложением процентной ставки на стоимость жилплощади. Ставки, констатирует замминистра, плавающие, зависят от многих факторов, но минимальный порог, на который можно рассчитывать, - три процента. Заместитель управляющего банка "Открытие" по розничному бизнесу Анна Афанасьева уточняет, что средние ставки проектного финансирования сейчас - 11-14 процентов. Полностью мультиплицировать их на стоимость квадратного метра нельзя, но ясно, что опасения ряда наблюдателей, предрекавших удорожание квартир из-за новых схем инвестирования аж на четверть, не сбылись. - Наши аналитики прогнозируют: стоимость квадратного метра в 2020 году увеличится не более чем на пять процентов, - информирует заместитель руководителя Абсолют Банка в Челябинске Валентина Лебедева. - 3-5 процентов - это немного. Особенностью южноуральского кредитного рынка стало преобладание займов для покупки вторичного жилья - Не стану отрицать, что будет определенный рост стоимости, поскольку затраты заемщиков на строительство возрастут, - соглашается с коллегами заместитель управляющего отделением Челябинск Уральского ГУ Банка России Наталья Кузьмина. - Однако это не единственный фактор. В большей степени на цену влияет соотношение спроса и предложения. Но увеличение стоимости квадратного метра, безусловно, снижает спрос. Косвенным индикатором спроса являются показатели ипотечного кредитования: по сведениям Челябинского отделения Сбербанка, около 80 процентов продаж нового жилья у застройщиков осуществляется с использованием ипотеки. Представители Банка России в свою очередь приводят такие цифры: в 2019 году по сравнению с 2018-м на Южном Урале наблюдалось 5-процентное снижение объемов выдачи ипотечных кредитов. Причин тому несколько. Во-первых, 2018 год стал рекордным по продажам жилья, предложение было большим: в преддверии перехода на новую систему финансирования компании торопились достраивать дома. В 2019-м предложение оказалось скромнее: активно переходить на проектное финансирование застройщики стали только с октября, когда поняли, что к старому нет возврата. Во-вторых, спад в кредитовании вызвало увеличение в конце 2018 года ключевой ставки, из-за чего выросли и ставки по ипотечным кредитам. Начиная с августа 2019-го динамика изменилась. Среднемесячный объем выдачи ипотечных кредитов с 4 миллиардов вырос в декабре до 6,7 миллиарда рублей. После снижения ключевой ставки уменьшилась на 0,7 процента и средневзвешенная ипотечная, составив на начало 2020 года 9,3 процента. Кредитный портфель к этому времени достиг 150 миллиардов рублей, увеличившись за 2019 год почти на 10 процентов и вдвое - за пятилетие. С 1,4 до 1,5 миллиона рублей подросла средняя сумма ипотечного кредита, средний срок выдачи - почти на год, до 16 лет. При этом банкиры отмечают повышение качества кредитного портфеля: до одного процента снизилась доля просроченной задолженности. Заемщики стали тщательнее взвешивать свои возможности, понимая, что берут деньги на длительное время. Еще одной особенностью южноуральского кредитного рынка стало преобладание займов для покупки вторичного жилья. - Доля ипотеки на покупку жилья на первичном рынке в 2019-м не превысила 20 процентов, а в отдельные месяцы опускалась до 17, - приводит статистику начальник управления по работе с партнерами ипотечного кредитования Челябинского отделения Сбербанка Ирина Звонарева. - Южный Урал - одна из немногих территорий, где доля первичного рынка столь невысокая. Для сравнения: в Ленинградской области, Санкт-Петербурге она доходит до 50-52 процентов. Приверженность челябинцев к приобретению вторичного жилья подтверждает Анна Афанасьева: по ее данным, доля новостроек в объеме выданных банком кредитов в Челябинской области составляет 14 процентов, тогда как в среднем по стране - 44. По итогам 2019 года на вторичный рынок на Южном Урале приходилось 47 процентов кредитов, а по России - 38. При этом цена "вторичного" квадратного метра в Челябинске выше, чем в новостройках - соответственно 41 и 39 тысяч рублей. Объясняя этот местный феномен, Ирина Звонарева обращает внимание на то, что ипотека для "первички" дороже в среднем на 0,7 процента. Поэтому покупатель зачастую встает перед выбором: квадрат "старого" жилья стоит больше, но банковская ставка ниже. К тому же, пока дом строится, нужно платить за съемную квартиру и одновременно погашать ипотеку. Доходы могут не позволить этого. Застройщики должны понимать, рассуждают банкиры: главный их конкурент не коллега-строитель, а вторичный рынок. Поэтому развитие получают совместные с банковским сектором проекты, направленные на снижение ипотечных ставок. Увеличение средств на счетах эскроу приводит к понижению кредитных ставок для застройщиков, но многие из них готовы поступиться этим ради снижения ипотечных процентов будущим покупателям: чем дешевле жилье, тем выше спрос. - Потенциал для роста ипотечного рынка есть, - констатирует Наталья Кузьмина. - Он обусловлен и снижением процентных ставок, и ростом числа мер господдержки. Предложения по доступному жилью будут расширяться. - Мы прогнозируем рост ипотечного кредитования в 2020 году на 10-15 процентов, - оптимистично подытоживает Валентина Лебедева. Между тем По мнению некоторых экспертов, высокий спрос на "вторичку" в Челябинске связан и с тем, что на протяжении ряда последних лет в городе строили очень много жилья экономкласса. Теперь эти дома, практически новые, перешли на вторичный рынок.
