Мария Иванова: "Скачка цен на недвижимость не будет"

— Как вы оцениваете ситуацию на строительном рынке региона? — В настоящий момент ситуация стабильная. Тревожно было в начале карантина — когда неделю застройщикам вместе со всеми было запрещено работать. Но с 4 апреля строителям разрешили возобновить работы, и сейчас большинство строек работает в усиленном режиме и жёстком регламенте работ. Поверьте, даже один месяц простоя, не говоря уже всего о неделе, не выбьет из графика уверенную, обеспеченную финансами стройку. Раньше работали в две смены — будут в три работать, работали в три — будут в четыре. Вопрос целей и финансирования. — Но строить — это одно, а спрос — совсем другое. Что происходит и будет происходить со спросом на жилье? — Для людей сейчас основной аргумент — стадия готовности дома и темпы строительства. Любые простои вызывают тревогу. И это логично, так как в любые нестабильные времена ценится стабильность. А она обеспечивается сейчас, в том числе, своевременной реакцией государства на ситуацию — например, введением льготной ипотеки под 6,5% годовых. Это — лучшие условия по ипотеке за всю историю ее существования, и как ни странно уникальная возможность улучшить свои жилищные условия! Несмотря на сложные времена! Именно оперативное введение таких условий обеспечило сохранение спроса на квартиры от застройщиков. Вспомним стрессовый 2015 год, когда с повышением ставки рефинансирования ипотека стала 14% годовых и сделки остановились. Тогда государство введением господдержки спасло ситуацию. Но сделало оно это почти через год, в течении которого застройщики барахтались как могли, пытались снижением цен привлечь спрос, но кроме ухудшения своего финансового положения не добились ничего. Ведь если у человека нет финансовых возможностей, он не будет покупать квартиру ни дорогую, ни подешевевшую. — В этот кризис стоит ожидать снижения цен на жилье? — Для того чтобы ответить на этот вопрос, стоит проанализировать расклады на рынке недвижимости, потому что сейчас они не те, что были в прошлые тревожные годы. Что в 2008-2009-м, что в 2014-2015-м рынок был предоставлен сам себе — государство только задумывалось о его регулировании. И у застройщиков вариантов не было вообще, кроме как поддерживать хоть какие-то продажи снижением цен. Все это кончилось сами знаете чем. Сейчас внешние и отраслевые обстоятельства совсем другие. Объективно. Те застройщики, которые остались в старых правилах работ по ДДУ и летом прошлого года преодолели 30% степень готовности, сейчас находятся на финальной стадии строительства объектов. Это значит, что почти все работы законтрактованы, авансированы, а главное — квартир в таких домах осталось десятки или единицы. В таких условиях никакой демпинг невозможен! Ведь демпинг — это способ быстрого доступа к живым деньгам в условиях отсутствия финансирования. А стройки на финише уже профинансированы до сдачи дома, и гоняться за деньгами спекулянтов, которые по традиции вышли на охоту за стрессовыми активами, смысла нет! Те застройщики, которые уже работают в новых правилах, именно со счетами эскроу и имеют проектное финансирование, тем более не нуждаются в быстром и дешевом доступе к деньгам дольщиков. Их стройку обеспечивает финансами банк. Кроме того, экономика проекта, маркетинговый план и политика продаж у таких объектов согласованы и контролируются банками в рамках проектного финансирования. — Есть еще такой момент, как корреляция объемов спроса и предложения. — Если объективно посмотреть на состояние дел, то мы увидим реальный дефицит достойных проектов, на которые не жалко в тревожные времена потратить деньги. Из 53 более-менее живых новостроек достойны внимания не более 10! Всего! И если раньше на интернет-площадках продавалось более 3,5 тыс. квартир в настройках, то сейчас чуть больше 2 тысяч. Это, конечно, не может быть аналитикой, но вполне иллюстрирует тренды. В Самаре по-сути покупать нечего. Это всего лишь лозунги для митингов — "куда столько строите, кто все это будет покупать". Реально, если посмотреть цифры — пока печаль. И еще один момент. Сдувание цен происходит всегда на фоне так называемых ценовых пузырей, когда цены надуваются на фоне ажиотажного спроса. Так как у нас каждые 3-4 года потрясения на рынке недвижимости, ни ажиотажного спроса, ни резкого скачка цен не зафиксировано. Так что я твердо убеждена, что в краткосрочной перспективе одного года на фоне сдержанного спроса состояние рынка будет стабильным. Единственное, что может появиться на рынке — это дефолтные квартиры тех, кто не справится с ипотекой или думает, что не справится. Да, такие квартиры будут и скорее всего дешевле рынка. Но это — не рынок. Это стрессовый событийный сегмент рынка. Он не сможет сдвинуть рыночные показатели отрасли в краткосрочной и долгосрочной перспективе. А вот в среднесрочной перспективе рыночная тенденция скорректируется, так как при планировании и выводе новых проектов девелоперы будут стараться при повышении качества проектов, уходить в более доступные ценовые показатели. И это правильно! Такие проекты при выходе выиграют рынок в среднесрочном периоде, но в долгую все равно выдут на плановые показатели классности, потому что рынок недвижимости, как в гидравлике — всегда стремится вернуть свою форму и заполнить естественными процессами все пустоты и дыры. Неминуемо. Пена сойдёт, суть останется.