Эксперты рынка жилой недвижимости сопоставили текущую ситуацию с кризисами 2008 и 2014 года и составили прогноз, как рынок будет восстанавливаться от потрясений в 2020 году. По мнению аналитиков, продажи жилья в Москве по итогам года снизится на 20-30%, а цены могут вырасти на 5%.
Спрос на жилье в Москве по итогам 2020 года может снизиться на 20-30%, а цены с наибольшей вероятностью продолжат рост до 5% — именно так, по мнению аналитиков риелторской компании «Метриум», рынок отреагирует на текущий кризис. Эксперты составили прогноз, сравнив сложившуюся на рынке жилой недвижимости ситуацию с кризисами 2008 и 2014 года.
На рынке жилой недвижимости повторятся посткризисные тенденции прошлых лет, но возникнут и новые явления, отмечают эксперты «Метриум». По данным компании, в 2008 году количество сделок купли-продажи в Москве сократилось на 16% по сравнению с показателями 2007 года, однако спрос быстро восстановился вместе с доходами россиян, благодаря вновь подорожавшей нефти. Реакция покупателей на кризис 2014 года отразилась в статистике сделок 2015 года, когда на рынке вторичного жилья в Москве было заключено на 30% меньше договоров купли-продажи. Последствия этого кризиса оказались намного более тяжелыми и долгосрочными: в этот период стабилизировать ситуацию и повысить спрос удалось только благодаря снижению ставок по ипотеке и кратковременному снижению цен, которое затем быстро сменилось их ростом.
Эксперты предполагают, что сценарий дальнейшего развития событий на рынке после текущего кризиса будет сильно отличаться от того, что наблюдалось в предыдущие посткризисные периоды.
«В апреле, первом «полном» месяце кризиса, когда уже дали о себе знать и девальвация, и пандемия коронавируса, число сделок купли-продажи в Москве уменьшилось на 65%, а число договоров долевого участия – на 49% по сравнению с апрелем 2019 года. По базовому сценарию, по итогам текущего года спрос может сократиться на 20-30% относительно 2019 года», — прогнозируют аналитики «Метриум», отмечая, что этот сценарий возможен только при условии, что в экономике не произойдет новых потрясений и очередной необходимости самоизоляции в течение нескольких месяцев.
«Летом после снятия ограничений произойдет всплеск числа сделок, которые будут заключать клиенты, не успевшие это сделать до самоизоляции. Однако уже осенью восстановительный рост иссякнет, экономическая ситуация ухудшится (станет ясно, сколько предпринимателей не «пережили» пандемию)», — объясняют эксперты, добавляя, что средние цены при этом либо незначительно снизятся (до 2%), либо, что более вероятно, продолжат рост до 5% по итогам года.
Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова считает, что глобально московский рынок жилья остается относительно устойчивым к кризисным явлениям, и более того, сложившийся к началу нынешнего кризиса баланс предложения и спроса не позволил рынку сильно «просесть». Эксперт рисует два сценария выхода рынка из кризиса — согласно позитивному, эпидемиологическая обстановка стабилизируется, спрос начнет расти высокими темпами благодаря отложенному спросу и некритичному снижению платежеспособности населения и восстановится к середине лета или началу осени.
Негативный сценарий предполагает продление карантинных мер или сохранение существенных ограничений, допускает вторую волну заболеваемости и, как следствие, существенное снижение объемов платежеспособного спроса, уход с рынка некрупных застройщиков, а также рост госучастия в строительном секторе.
При таких условиях к показателям и тенденциям 2018-2019 гг. рынок вернется только через 2-3 года.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что в контексте прогноза развития кризиса государственные меры поддержи строительной отрасли можно оценить как правильные, но ограниченные.
По ее мнению, программу субсидирования ипотеки нужно продлить после 1 ноября 2020 года, а также принять долгосрочные меры.
«Во-первых, необходимо проводить экономическую политику, направленную на рост доходов населения. Во-вторых, снижать стоимость ипотечного кредитования, не допускать повышения ставок свыше 6%. В-третьих, упростить земельный оборот и предоставление участков под жилищное строительство, одновременно упрощая подключение к коммуникациям», — говорит Литинецкая, добавляя, что достичь целей по вводу жилья также поможет внедрение в строительство новых технологий, снижающих себестоимость.
Скорость восстановления спроса будет зависеть от уровня платежеспособности населения, соглашается Ольга Широкова. Эксперт также считает, что поддержку окажет субсидированная ипотека.
«В наиболее выигрышном положении окажутся крупные игроки, в меньшей степени привязанные к темпам продаж и повышению цены, а также девелоперы с диверсифицированным портфелем»,
— говорит Широкова, отмечая, что при этом более устойчивыми к кризисным явлениям и падению объемов платёжеспособности окажутся эконом-класс и нижняя часть комфорт-класса, а также элитный класс.
По прогнозам Colliers international, рынок жилой недвижимости Москвы в сегменте бизнес- и премиум-класса не ожидает существенной стагнации в годовой динамике.
Это в первую очередь связано с ожидаемым восстановлением покупательской активности к осени 2020 года, объясняет директор департамента жилой недвижимости Colliers International Кирилл Голышев. По его словам, ключевыми драйверами развития рынка будут являться несколько факторов. В первую очередь, это субсидированная ставка по ипотеке на уровне 6,5%: по итогам 1 квартала 2020 года доля ипотечных сделок в общем объеме выросла на 22% процента относительно аналогичного периода прошлого года, и на 35% относительно 2018. Кроме того, интерес покупателей подстегнет объем отложенного спроса, сохранение на сопоставимом с докризисным уровне платежеспособности целевой аудитории высокобюджетного жилья, сокращение объема предложения на рынке в связи со снижением девелоперской активности в текущих экономических и социальных условиях, а также высокий уровень надежности рынка. Последний фактор связан с изменением формата финансирования строительства и растущей долей проектов, реализующихся по эскроу-счетам, отмечает Голышев.
«На текущий момент нет предпосылок для существенного колебания цен в сегменте новостроек бизнес- и премиум-класса. До конца года положительная динамика цен будет преимущественно связана с ростом стадии строительной готовности проектов», — резюмирует эксперт.