Ждать ли удешевления ипотеки?

Даниил около года назад купил в ипотеку новостройку в Подмосковье. Банк дал ему ставку в 10%. Даниила, в принципе, все устраивало. Но относительно недавно другой банк предложил рефинансироваться под 8,5% — что наш собеседник и сделал. Особо большой выгоды в этом не было, сумма ежемесячного платежа почти не изменилась. Но на год уменьшился срок кредита — с 12 до 11 лет. Причем когда Даниил погашал кредит, первый банк поинтересовался, почему клиент не рефинансировался у них.

— Там было поинтереснее, по-моему, — от 8,5%. В данном случае это лучше, чем 10%. Я заполнил заявку, они одобрили, достаточно быстро это все произошло. Когда я приехал закрывать кредит, сказали: «Почему вы не рефинансировались у нас, у нас ставка 8,5%». Я сказал: «Потому что не сказали, что у вас это можно сделать».

— А они не предложили даже?

— Нелогично — я же им плачу по ставке 10%. Там я все позакрывал, потом была пара, по-моему, поездок в МФЦ, не помню точно, документы нужно было переоформить, и все.

Как в четверг сообщила газета «Ведомости», российские банки в конце мая — начале июня начали массово улучшать свои ипотечные программы. И в среднем ставки упали на 0,5-1 процентный пункт. А в некоторых кредитных организациях на полтора. Здесь несколько факторов. В первую очередь банки, конечно, отреагировали на изменение политики ЦБ.

В разгар пандемии прошло два заседания регулятора. В марте Банк России предпочел подождать и ничего не менять. А в апреле снизил ключевую ставку на 0,5%. И с лагом примерно в месяц банки начали снижать ставки по кредитам, в том числе и жилищным. А второй фактор — это падение спроса на ипотеку, который финансовые организации и пытаются стимулировать, опуская ставки.

Известно, что ипотечный портфель — один из самых ценных активов любого банка. Клиенты, дорожащие своим жильем, платят аккуратно и стараются не допускать просрочек. Даже во время кризиса. Нет сомнений, что если ЦБ и сейчас снизит ставку, то ипотека подешевеет. Но, опять же, с некоторым временным лагом, прогнозирует начальник аналитического управления Банка корпоративного финансирования Максим Осадчий.

Максим Осадчий, начальник аналитического управления Банка корпоративного финансирования: «Быстрого снижения ипотечных ставок, конечно, ожидать не приходится, они не мгновенно отыграют изменение ключевой ставки. Но в какой-то перспективе — от трех-четырех месяцев — уже можно ожидать отыгрывания, то есть, что ставки опустятся на ту же величину и на рынке ипотеки».

Деньги, которые мы получаем в кредитной организации, в свою очередь были взяты в долг у регулятора в то время, когда его условия были другими. Из-за этого и происходит отставание. Сейчас при желании можно взять ипотечный кредит по ставке 7,5%. Хотя более массовые условия — 8-9%. Имеет ли смысл ныне рефинансироваться? Зависит от нескольких условий. Есть устойчивое мнение, что действительно выгодно, если новая ставка будет отличаться от старой как минимум на 2%. Многие рефинансировались примерно три года назад, когда ЦБ после коллапса 2014-го последовательно смягчал политику.

Так, например, поступил и лично я. Рефинансирование — это расходы: комиссия банка, оценка жилья, плата за договор, новый техпаспорт. Мне все это обошлось примерно в 20 тысяч рублей. Могло быть и дороже, но у меня как раз закончился годовой договор страхования, поэтому не пришлось мучиться с возвратом денег по старой страховке. Но и экономия из-за понижения ставки составила около 100 тысяч рублей в год. Поэтому единственно верный совет — прежде чем ввязываться, нужно все практически до копейки просчитать.