Вторичный рынок: возвращение из карантинного отпуска

Программа госсубсидирования ипотечных ставок под базовые 6,5%, которые в ряде банков превратились в 6,2%, 6,1% или даже 5,85%, снижение первоначального взноса с 20% до 15%, которое уже провели некоторые банки и которое вообще может быть закреплено законодательно, увеличение суммы кредита с 8 млн рублей до 12 млн рублей в столичных регионах и с 3 млн рублей до 6 млн рублей во всех остальных, всевозможные рассрочки от застройщиков и раздающиеся ими обещания частично, а то и полностью взять на себя ипотечные платежи — государство, банки и девелоперы всем миром спасают рынок новостроек, переживающий не самые легкие времена. Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) настаивает на дальнейшем расширении мер поддержки. Как рассказывает телеграм-канал «Всем_строиться», предлагается, например, разрешить применять в рамках каждого ипотечного договора двойную ставку: на сумму до 12 млн рублей или до 6 млн рублей (в зависимости от региона) — льготную, субсидируемую государством, а на остальную сумму, если таковая потребуется — обычную, рыночную ставку, действующую в банке-кредиторе. А что касается первоначального взноса, то надо как можно быстрее принять закон про 15%, но для некоторых категорий снизить порог входа в кредит до 10%. Из-за угла на все это с грустной улыбкой смотрит вторичный рынок, которому о программах поддержки хоть какого-то уровня приходится только мечтать. Справедливости ради надо отметить, что, скажем, программа «Сельская ипотека» к «вторичке» вполне благосклонна. На XVIII Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», которая состоялась в конце прошлого года, зампредседателя правления Россельхозбанка Денис Константинов особо подчеркивал одну из особенностей программы: «Сельская ипотека в какой-то части уникальна, потому что предусматривает почти все, что возможно. Можно построить жилье, можно купить отдельный дом, можно купить квартиру в многоквартирном доме — программой предусмотрены фактически любые варианты. Одно-единственное требование: данный объект недвижимости должен находиться или строиться на сельской территории. И при этом неважно, какая прописка у человека, который будет пользоваться этой ипотекой: это может быть и городской житель, и житель другого региона, здесь важен только вопрос привязки самого объекта недвижимости». Но вот госсубсидирование ипотечных ставок на вторичный рынок не распространяется: так было несколько лет назад, когда программу запускали в первый раз, так это и сейчас. А между тем «вторичка» даже московская, тоже чувствует себя не лучшим образом. Business FM уже приводила майские данные Росреестра, согласно которым продажи вторичного жилья в стране сократились за месяц в годовой динамике на 22%, а ипотеки было выдано на 26% меньше. Что касается Москвы, то по статистике столичного Росреестра, в мае на вторичном рынке зарегистрировано 3918 переходов прав на основании купли-продажи (мены) жилья — это на 25% меньше, чем в апреле, когда было 5916 регистраций. А сравнение с маем прошлого года, когда было оформлено 11 тысяч договоров, выглядит и вовсе плачевно: падение на 64%. Всего же с начала года зарегистрировано 43 204 перехода прав на вторичном рынке недвижимости, что на 29% меньше того же периода 2019 года, когда было оформлено 61 055 переходов прав. Так что в этот раз даже до показателей 2017 года «вторичка» не дотянула. Однако со второй половины мая вторичный рынок начал подавать признаки жизни и возрождающейся активности: начали постепенно сниматься карантинные ограничения, сработал эффект усталости от самоизоляции, что немаловажно — открылись МФЦ, благодаря чему можно было завершить оставшиеся «подвешенными» сделки. В итоге риелторские агентства отрапортовали, что все пошло в рост — и число клиентских обращений, и число внесенных авансов, и даже число самих сделок. При этом объем предложения в апреле-мае снизился — не обвально, но заметно. Портал irn.ru приводит слова директора департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергея Шломы, объясняющие, почему. «В апреле и мае многие собственники сняли свои объекты с продажи. Некоторые из них не знали, на какие ценовые прогнозы ориентироваться и чего ждать в будущем, поэтому на время отложили сделку. Другие продавцы опасались пускать покупателей в свои квартиры и проводить показы. Часть собственников изменила свои планы из-за слабого уровня спроса в период всеобщей самоизоляции. Они планировали заключить сделку на более выгодных условиях, когда покупатели начнут возвращаться на рынок и шансов на быструю реализацию квартиры будет больше». Что же касается цен на московскую «вторичку», то одни аналитики говорят, что они на плюс-минус 0,5% выросли, другие — что упали примерно на ту же величину. Выходит, в среднем цены так и колеблются около отметки 183 000 — 184 000 рублей за квадратный метр. Но на вторичном рынке крайне важны не только цены, но и готовность продавцов к торгу. Как отмечает портал irn.ru, размер скидок ни в Москве, ни в Подмосковье за последний месяц не изменился и в настоящее время составляет примерно 5%. В Новой Москве дисконт в среднем сократился на 2% до тех же 3-5%. По мнению директора офиса продаж компании «Century 21 Римарком» в Троицке Анны Руденко, «это связано в том числе и с тем, что продавцы стали более ответственно подходить к первоначальной цене выхода объекта на рынок. Ну а те собственники, которые выдавали желаемое за действительное, быстро соглашались на корректировку цены ввиду отсутствия звонков». Дальнейшее развитие событий на вторичном рынке обусловлено в первую очередь снижением ключевой ставки — по сути, это единственное, что сегмент вправе назвать для себя мерой господдержки. Как отмечают в компании «ИНКОМ-Недвижимость», «снижение ключевого показателя ЦБ может еще больше простимулировать спрос на «вторичке2 — вследствие этого на рынок выйдут ипотечники и консервативные инвесторы, которые откажутся от банковских депозитов из-за падения их доходности». «При таком развитии событий к середине июля число сделок во вторичном сегменте может восстановиться до 80% от того уровня, какой наблюдался перед введением карантинных мер», — говорят эксперты. В компании предполагают, что именно благодаря активности ипотечных покупателей и консервативных инвесторов осенью на вторичном рынке может даже произойти прирост числа сделок относительно тех же месяцев 2019-го (если этому не помешает прогнозируемая вторая волна заболеваний или негативные изменения в сфере экономики).