Насильственные меры сверху не смогут изменить ситуацию на рынке недвижимости

Хаотичная застройка, невнятный градплан, спорная вырубка зеленых насаждений, массовые протесты и скромные объемы вводимого в эксплуатацию жилья – это лишь несколько паззлов из картины, в основе которой – баснословные цены за квадратный метр в столице ДФО. Сегодня стоимость «квадрата» в новостройке варьирует от 100 до 150 тыс. руб. И прогноз на ближайшие два-три года – не самый радужный. Рынок жилой недвижимости постепенно будет восстанавливаться, наращивать объемы. «Но цены на жилье стабилизируются не сразу, это факт, – рассказывает Сергей Косиков, директор АН «Городской риелторский центр». – На мой взгляд, сегодня очень многое зависит от местных властей. Если они «включатся» в процесс конструктивного взаимодействия с застройщиками, то перспективы для строительной отрасли в регионе, по самым объективным оценкам, превосходные. Главное, чтобы власти не пытались регулировать цены на рынке недвижимости своим волевым решением, а создавали условия для конкуренции между застройщиками». В существующих реалиях девелоперам выгодно строить мало и продавать максимально дорого. Однако, если создать условия для увеличения объемов строительства за счет упрощения доступа к земельным участкам, отмены ненужных согласований, упорядочивания взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями и т. п., рост конкуренции между застройщиками будет «толкать» цены вниз. В этом случае им придется зарабатывать на оборотах. Олег Пикалов, генеральный директор ООО «Стройзаказ»: «Было бы преждевременным говорить о том, что решение ключевых проблем девелоперов вошло в активную фазу. Одной из самых сложных задач для застройщиков по-прежнему остается получение разрешения на строительство. При этом речь идет о предоставлении всей проектной документации, успешно прошедшей экспертизу. По самым скромным подсчетам, чтобы добиться результата, застройщик вынужден посетить кабинеты чиновников не менее пяти-шести раз. В среднем, получение разрешения занимает от трех до шести месяцев». Необходимость разбюрократизации строительного процесса, ввода в оборот новых земельных участков и прочего регулярно обсуждается на самом высоком уровне. Владимир Исаков, председатель совета Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации, рассказывает: «Самое главное наше достижение за минувший год – это выстраивание понятного, конструктивного диалога между застройщиками и властью. В рамках ВКС с губернатором мы регулярно обсуждаем общую проблематику строительной отрасли в целом и, отдельно – точечные вопросы девелоперов. Радует то, что само взаимодействие между застройщиками и представителями органов власти перешло на новый уровень: нас слышат, нас понимают, мы работаем над общей задачей, конечная цель которой – насыщение рынка новыми, комфортными и, главное – доступными квартирами для населения». С точки зрения выстраивания диалога девелоперов с властью, подобные коммуникативные отношения являются новым, качественно более эффективным форматом. Борис Поздняков, председатель совета директоров группы компаний «Эскадра»: «Наконец появилась возможность решать вопросы практически в режиме онлайн, без привычных для нас бюрократических проволочек и отписок. Очень важно то, что выработана позиция по отношению к представителям общественности, организующим несанкционированные акции протестов против застройки. Еще год назад власти особо не вникали в содержание проекта планировки территории, замораживая стройки только на основании недовольства кучки людей. Сейчас практически все застройщики проходят детальное согласование проектов через специально созданную рабочую группу, которая внимательно изучает документ с точки зрения самых различных деталей – от запланированных зеленых насаждений до строительства дорог к будущим жилым объектам. Учитывается и социальная обстановка, сформированная жителями прилегающих к строительной площадке домов. Если граждане выражают недовольство, застройщику рекомендуется сформировать адекватное общественное мнение – словом, мирно договориться с населением. И, если половина жителей бунтарских настроений не разделяет, то решение о разрешении строительства на данной территории администрацией города принимается в пользу застройщика». Одна из самых значимых подвижек произошла в комплексной застройке территорий: сегодня появились реальные возможности для их заполнения. Речь идет о свободных участках в районе Патрокла, «Зеленого угла» и Снеговой Пади. Там строится и проектируется вся социальная инфраструктура. Кроме того, администрация города готовит около 30 участков под застройку, что дает девелоперам дополнительные перспективы в части увеличения объемов строительства в ближайшие годы. «Приобретая землю под строительство, застройщик пока не может точно рассчитать стоимость технического присоединения сетей. Но губернатор Приморья выразил инициативу, касающуюся выставления участков на аукцион со стоимостью, включающей дополнительные расходы по техприсоединению. Это позволило бы девелоперам точнее прогнозировать финансовые вложения», – отмечает Владимир Исаков. Теперь застройщики считают приоритетом введение практики выставления аукционных участков не за деньги, а за «квадратные метры». «После сдачи жилых объектов в фонд города, власть должна их распределять между представителями бюджетных учреждений, инвалидами, многодетными семьями, и так далее. Тем более, что вектор в этом направлении уже задан: не так давно «Дом.РФ» реализовал земельный участок на Патрокле, расчет за который был осуществлен «квартирами» в будущих домах. Эту практику необходимо закрепить», – считает Владимир Исаков. Еще один немаловажный аспект: корректировка генплана и правил землепользования, которая проводится в текущее время, по мнению представителей строительной отрасли, должна быть ежегодной. Это позволит динамично менять территориальные зоны, вовлекая новые участки в застройку. Пока на дефицитном рынке, каковым является Приморье, излишне недоступные земельные участки делают жилье еще менее доступным. Например, по словам Олега Пикалова, разница в себестоимости возведения жилья во Владивостоке по сравнению с тем же Новосибирском не превышает 10-15%, тогда как стоимость готового «квадрата» в столице ДФО различается на 50-60% в сторону увеличения. По самым скромным подсчетам, себестоимость строительства одного квадратного метра жилья во Владивостоке составляет около 45 тыс. руб. Готовое жилье, с учетом всех дополнительных финансовых нагрузок и рисков, продается в 3-4 раза дороже. И текущий перекос цен может быть выровнен только путем насыщения рынка достаточным количеством жилых объектов и здоровой конкуренцией между девелоперами, которые сумеют консолидировать спрос и предложение без применения спекулятивных махинаций. На сегодняшний день застройщиками Владивостокского городского округа уже заложено большое количество проектов, реализация которых рассчитана в 2023-2024 гг. Насыщение рынка новым жильем станет ключевым фактором для корректировки цен квадратного метра в столице ДФО, уверен Владимир Исаков. «Кроме того, сейчас мы находимся в диалоге с властью по поводу возможной компенсации застройщикам стоимости сетей и дорог, что позволит снизить себестоимость строительства объектов и также сыграет свою положительную роль в ценообразовании на рынке новостроек», – отмечает председатель Совета ассоциации. Того же мнения придерживается и Борис Поздняков: «Никакие насильственные меры или рекомендации сверху ситуацию с ценовой политикой в сфере недвижимости изменить не смогут. Новые квартиры подешевеют только в условиях увеличения объемов строительства и здоровой конкуренции между девелоперами. В непростых условиях карантина и пандемии коронавируса рынок недвижимости не только сохранился, но даже подрос – спрос на жилье существенно опережает предложение. Этому способствует и закон о проектном финансировании, дающий уверенность потребителю в прозрачности сделок с недвижимостью, и льготные ипотечные продукты и, возможно, понимание людьми того, что инвестиции в покупку квартиры сегодня – одни из самых надежных. Потому что время, когда дефицит жилья канет в прошлое и стоимость квадрата значительно снизится, наступит не скоро. Конечно, через 3-5 лет, когда вводимые сегодня первые проекты будут реализованы, стоимость «квадрата» немного стабилизируется. Но ощутимое снижение цен произойдет не ранее чем через 10-15 лет, а полное переформатирование рынка – только лет через 30». Олег Пикалов: «Совокупность определенных положительных факторов открывает девелоперам отличные перспективы для масштабной деятельности на ближайшие 3-5 лет. Во-первых, рынок стимулирует наличие высокого спроса на жилье, продиктованного дефицитом объектов на рынке жилой недвижимости. Во-вторых, реализация закона о проектном финансировании на выгодных для застройщиков условиях, который позволяет компаниям работать прозрачно и комфортно, по четкому графику и плану. Благодаря этим моментам, у застройщика формируются объемы свободных ресурсов для последующего приобретения земельных участков и осуществления дальнейшего строительства жилых объектов». Сергей Косиков: «Понятно, что в ближайшие годы, в процессе самого начала пути насыщения рынка жилыми объектами, стоимость «квадрата», пусть небольшими темпами, но будет продолжать расти. Однако рано или поздно, вводимые объемы жилья не только удовлетворят спрос населения, но и перенасытят рынок. И тогда стоимость квартир в новостройке и на вторичном рынке недвижимости, в частности – во Владивостоке, нормализуется, войдя в стабильную фазу доступного жилья. Эта тенденция прослеживается достаточно отчетливо: уже сегодня новые стройки, которые будут реализованы лишь через несколько лет, стартуют, в среднем отталкиваясь от цены 85-90 тыс. рублей за квадратный метр. Земли в Приморском крае много, ее хватит как для реализации проектов комплексной застройки, так и для застройки уже сложившихся районов. Главная проблема, как мне кажется, в традиционном отсутствии инфраструктуры. И речь идет не только о проведении сетей, но и дорог, развязок, парковок, школ, детских садов и так далее. Пока власть не поспособствует системному решению данных проблем, высокие цены в сегменте новостроек, маленькие объемы строительства и протесты гражданских активистов против любой стройки никуда не исчезнут. На самом деле, 2020 год показателен с точки зрения накопления местными девелоперами достаточного профессионализма, собственных средств и опыта строительства, и они готовы теперь обеспечить большие объемы жилищного строительства в регионе. Кроме того, Приморский край становится привлекательным для застройщиков с запада. Так, уже две федеральные строительные компании готовят свои проекты к запуску на территории региона».