Съемное жилье в России резко упало в цене. Но скоро рынок ждет новый обвал
После отмены ограничений, связанных с распространением коронавируса, спрос на съемное жилье в крупнейших городах России начал постепенно восстанавливаться, и арендаторов предупредили — скоро ценники пойдут вверх. К концу лета ждали высокого сезона — в августе от съемщиков обычно нет отбоя, в иные особо хлебные годы на один просмотр приходили десятки человек, но только не в «ковидном» 2020-м. Рынок аренды будто замер в растерянности, ажиотажем и не пахнет — несмотря на выраженную положительную динамику в борьбе с COVID-19 и громкие заявления властей о радужных перспективах отечественной экономики. Падение ставок, возрождение коммунальных квартир и новый крупный игрок на рынке съемного жилья — в материале «Ленты.ру».
У вас упало
Карантин, очевидно, моментально и сильно ударил по рынкам аренды жилья в крупных российских городах. Только за «черный» апрель, когда вся страна буквально ушла на карантин, однокомнатные квартиры подешевели в 47 городах из 70 с населением свыше 300 тысяч человек, двухкомнатные — в 50 городах, трехкомнатные — в 57 (данные «Мира квартир»; есть в распоряжении редакции). В среднем по всем городам съемные «однушки» снизились в цене на 2 процента, «двушки» — на 2,5 процента, «трешки» — почти на 4 процента.
«Сильнее всего подешевели съемные квартиры в городах-миллионниках и регионах с высокой активностью (Московская область, Сочи). Это объясняется тем, что во время режима повышенной готовности и самоизоляции оттуда произошел отток трудовых мигрантов», — поясняют в «Мире квартир».
Кроме того, ряды «долгосрочных» арендодателей пополнили граждане, ранее сдававшие свои квартиры туристам на короткие сроки. Объем предложения резко вырос, ставки ожидаемо пошли вниз.
Возобновления их роста некоторые эксперты ожидали непосредственно после окончания режима самоизоляции, но цены остались на месте, а в ряде городов снизились. По подсчетам сервиса «Авито Недвижимость» (материалы исследования есть в распоряжении редакции), во втором квартале ставки аренды однокомнатных квартир — это самый популярный среди съемщиков вид жилья — показали нулевой рост (в годовом исчислении) в 15 из 20 крупнейших российских городов. Еще в двух городах — Москве и Сочи — они снизились на 3 и 13 процентов соответственно. Увеличение стоимости аренды зафиксировано только в Красноярске, Калининграде и Волгограде.
Больше всего за весну упали арендные ставки в значимых экономических центрах — Москве, Московской области, Новосибирске, Екатеринбурге, Казани, Ростове, Краснодаре и Сочи.
К концу лета четко обозначился и вектор настроений арендаторов — спрос начал постепенно смещаться в сегмент комнат, а не отдельных квартир.
«Подорожание самого экономичного съемного жилья свидетельствует о кризисных явлениях в экономике, — уверены эксперты «Мира квартир». — Те, кто не может платить даже за однокомнатную квартиру, переезжают в комнату. Спрос на них в некоторых городах возрос, по нашим данным, на 20-30 процентов».
Одновременно выросли и ставки аренды неиндивидуального жилья: с начала года — в 39 городах из 70 крупнейших. Новую жизнь внезапно получили коммунальные квартиры, ликвидировать которые начинали еще в СССР.
Москва для москвичей
В Москве — вечном рае для арендодателей — высокий сезон на рынке съемного жилья тоже не состоялся — впервые за многие годы.
«Из-за эпидемиологической ситуации многие арендаторы покинули Москву, а вернулись далеко не все, — отмечают специалисты агентства «МИЭЛЬ». — Одни пока еще не нашли работу, а другие продолжают трудиться удаленно, и у них нет необходимости вновь перебираться в столицу. Кроме того, в новом учебном году многие иностранные студенты не приедут в московские вузы и не будут снимать в столице жилье».
По данным риелторов, самые недорогие квартиры в границах «старой» Москвы (без учета присоединенных территорий) предлагаются съемщикам за 19 тысяч рублей в месяц. Столько просят, например, за право проживания в «однушке» площадью 20 квадратных метров, расположенной в районе Перово. В квартире минимум мебели и техники.
За 20-22 тысячи рублей можно снять полноценную однокомнатную квартиру в одном из спальных районов. Мебель будет старой, техника, вероятно, сильно потрепанной, но жить в предлагаемых условиях можно — а еще пару лет назад съемщики с обозначенным бюджетом могли рассчитывать только на комнаты или жилье в Новой Москве и Подмосковье.
На присоединенных территориях арендные ставки начинаются от 16 тысяч рублей в месяц. Например, по такой цене в «МИЭЛЬ» предлагают квартиру площадью 30 квадратных метров с мебелью и техникой. Дом расположен в поселке Шишкин Лес (Троицкий округ). В городах ближнего Подмосковья ставки вовсе стартуют от 12 тысяч рублей в месяц. Это уровень 2006 года.
Выбор квартир в Москве есть — даже после снятия карантинных мер предложение съемного жилья в старых границах Москвы увеличилось — в период с 15 июня по 23 августа число вакантных комнат выросло на 21 процент, квартир — на 12 процентов, подсчитали в «ИНКОМ-Недвижимость». Эксперты не исключают увеличения числа предложений. Его могут обеспечить потерявшие доход москвичи, которые захотят подзаработать и начнут сдавать в аренду единственное жилье.
«Кризисная ситуация на рынке труда, осложнившаяся эпидемиологическими ограничениями, является достаточным основанием для того, чтобы число желающих стать рантье повышалось», — считают в «ИНКОМ».
«Ипотека тоже стала равна аренде»
Мнения экспертов относительно будущего рынка аренды расходятся, но в одном они соглашаются: почти наверняка оно будет зависеть от ситуации с дальнейшим распространением COVID-19. В «ИНКОМ» обещают падение ставок в Москве еще на 9 процентов нынешней осенью — но только если коронавирус продолжит терроризировать город. Аналогичную динамику можно ожидать в других регионах.
Частнопрактикующий агент Александр Харыбин на своей странице в Facebook расписал три сценария развития ситуации.
«Сценарий оптимистичный: вторую волну (коронавируса — прим. «Ленты.ру») отменили, массового банкротства компаний и сокращений так и не произошло, наоборот, набрали новых работников, подняли им зарплату, цены из-за возросшего спроса пошли вверх. Плюс еще посуточная аренда заработала отлично, массовый наплыв голодных туристов, все счастливы. Сценарий пессимистичный отличается от оптимистичного тем, что там все наоборот», — написал эксперт.
Сценарий уравновешенный, по его мнению, таков: есть отдельные очаги «короны», половина хозяев квартир, некогда сдававшихся посуточно, остаются на рынке долгосрочной аренды, что создает избыток предложения, часть граждан сокращают, но нанимают новых — «обычная текучка, правда, зарплата немного ниже».
«Ипотека тоже стала равна аренде, и Вася теперь может не снимать, а купить квартиру. При этом сценарии, скорее всего, цены никуда не пойдут — так и будут на нынешних уровнях спокойно стоять, и будем мы сдаваться, как рынок позволит», — спрогнозировал Харыбин.
В «Авито Недвижимость» между тем уверены, что арендодатели не смогут долго держать цены на карантинном уровне.
«То была антикризисная мера, чтобы переждать неспокойные времена и не лишиться дохода, — поясняют аналитики. — Таким образом, логично ожидать не только роста спроса на долгосрочную аренду, но и повышения ее стоимости».
Родина не забудет
Предотвратить рост ставок аренды может появление на рынке нового крупного игрока — государства. В минувшем августе стало известно, что в России планируется запустить единый федеральный онлайн-сервис аренды жилья. Кроме того, компания «Дом.рф» (финансовый институт развития в жилищной сфере, на 100 процентов принадлежит правительству) заявила о намерении строить арендные дома в регионах. Жилье в них будет сдаваться по сниженным ставкам, но прежде всего тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий.
«Сегодня в России около 26 миллионов семей хотят улучшить свои жилищные условия, — заявил глава компании Виталий Мутко (материалы выступления есть в распоряжении редакции). — Из них порядка 6 миллионов готовы рассматривать аренду как инструмент решения жилищного вопроса. Для нас важно развивать цивилизованный рынок аренды, сделать правила более прозрачными. У нас уже есть запущенные проекты в ряде субъектов страны, мы планируем расширять присутствие. Сейчас на разных этапах рассмотрения находятся новые проекты арендных домов».
Компания уже сдает квартиры, текущий портфель съемного жилья насчитывает 13 проектов в пяти регионах. До конца года на рынок выйдут еще три новых арендных дома в Москве: «Парк Легенд», «Октябрьское поле», «Матч Поинт», а также один дом («Современник») в Воронеже. Для желающих снять «государственное» жилье работает специальная площадка.
Что касается единой федеральной платформы-агрегатора по арендной недвижимости — ее запуск ожидается в 2021 году. Предполагается, что появление портала поспособствует формированию цивилизованного рынка арендного жилья в России. Все квартиры там будут сдаваться вбелую — никаких больше договоров с кабальными условиями для съемщиков, минимизирована и возможность ухода от налогов. Необходимость платить их может повлечь за собой увеличение ставок, но эксперты уверены, что серьезного удорожания не будет.
«Говорить о резком росте налогов и, как следствие, о повышении стоимости аренды не стоит, — считает Рифат Гарипов, член Общественного совета при Минстрое. — Сегодня для того, чтобы законным образом сдавать жилье, достаточно зарегистрироваться самозанятым по соответствующей деятельности. Налог с такого дохода составит 4 процента. Даже если арендодатель будет включать сумму налога в стоимость аренды, то никакого существенного роста цен не произойдет».
По мнению Гарипова, те, кто сдают жилье «всерую», рискуют куда большими деньгами: налоговая служба регулярно проводит соответствующие проверки, более того, с 2019 года они стали регулярными. Штрафы за незаконную деятельность исчисляются десятками тысяч рублей.
«Что же касается строительства социального жилья, то, по сути, это возрождение института государственных доходных домов, — пояснил эксперт. — Однако снимать жилье по льготным государственным тарифам смогут не все. Привилегия, прежде всего, будет доступна 4 миллионам семей, стоящим в очереди за государственным жильем. Предполагается, что льготники должны будут проживать в городе не менее пяти лет и иметь доход как минимум два МРОТ на каждого члена семьи. Такие условия вполне оправданы, если оплата социального арендного жилья будет составлять 40 процентов от общего дохода семьи. Однако стоимость такого жилья может оказаться ненамного ниже рыночной, так как доходность от его строительства очень низкая».
Тратить 40 процентов от общего семейного дохода на аренду жилья, безусловно, неприятно. Но у многих просто нет иного выбора — разве что поселиться в одном из немногих российских городов, где расходы на съемные метры «съедают» малую долю бюджета. В лидерах этого списка летом 2020-го оказался город Орск, расположенный в Оренбургской области: там, по данным сервиса Picodi.com, на аренду уходит лишь 10 процентов доходов стандартной семьи из двух работающих человек. Но беда в том, что жить и работать в доступной, но зачастую суровой провинции, пока готовы немногие — несмотря на то что коронавирус слегка повысил привлекательность мест малоизученных и малонаселенных.