Перегрев рынка: как льготная ипотека разогнала цены

Газета.Ru 19 сентября 2020
Фото: Газета.Ru
За последние два месяца рост стоимости квадратного метра по стране составил 3%, зафиксировали в SberIndex.ru. Цены на жилье в новостройках увеличились на 6,2%. Эксперты уверены, что к этому привел не только отложенный спрос, но и программа льготной ипотеки. С ее окончанием рынок ждет падение спроса и, как следствие, обвал цен.
Аналитики сообщили о «перегреве» на рынке жилья. По данным SberIndex.ru, стоимость квадратного метра в среднем по стране за июль-август 2020 года выросла на 3%. На первичном рынке рост достигает 6,2%. Среди лидеров по приросту цен год к году туристические регионы: Хабаровский край (18,9%), Калининградская область (18,0%), Республика Алтай (17,6%).
Такую динамику аналитики связывают с отложенным спросом, а также с мерами поддержки, принятыми во время пандемии. В первую очередь, это программа льготной ипотеки для покупки жилья в новостройках под 6,5%. Так, количество выданных ипотечных кредитов год к году выросло на 44%,
Если как «перегрев» рассматривать опережающий динамику доходов рост цен, то такая проблема действительно есть, говорит «Газете.Ru» управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) . При этом она отмечает, что эта проблема не отраслевая: слабый спрос — это общая проблема для всей экономики.
«Перегрев рынка — это весьма расплывчатое понятие. Спрос на новостройки резко возрос в июле-августе, и это скорее компенсационный рост, поскольку в апреле-мае продажи фактически остановились. О перегреве можно будет говорить, когда спрос на недвижимость будет расти устойчиво высокими темпами не несколько месяцев, а несколько лет подряд, как это было во всем мире в 2000-е годы», — поясняет Литинецкая, добавляя, что тогда перегрев будет возможен из-за высокой доли кредитования в ВВП.
Если программу субсидирования ипотеки продлят, жилищно-строительная отрасль и экономика в целом только выиграют, уверен совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. Он напоминает, что период с октября по декабрь — самый активный на рынке жилья.
«Если субсидирование еще будет действовать, жилищное строительство получит очень мощный приток средств, которые позволят вывести отрасль на новый уровень в плане объемов строительства, а именно их повышение заложено в национальных проектах. Помимо этого, в январе-феврале всегда наступает сезонный спад, и лучше встретить это время с работающими инструментами стимулирования клиентов, чем без них», — говорит эксперт «Газете.Ru», уточняя, что в противном случае инвестиции в строительство сократятся.
По мнению Марии Литинецкой, в скором времени ставки по ипотеке на новостройки, вероятнее всего, возрастут до уровня 7-8% годовых, то есть примерно до текущей стоимости кредитования вторичного жилья или новостроек вне программы (от 7,75% и выше). В этом случае спрос сократится или темпы его роста существенно замедлятся.
«Возможно, в конце года мы еще не увидим этот негативный эффект отмены программы, но в начале 2021 года активность клиентов резко снизится на фоне слабого экономического роста, падения доходов населения и роста цен на новое жилье, который в последние два года составил порядка 25-30%», — предупреждает Литинецкая.
После окончания программы льготной ипотеки спроса не останется совсем, и проблема здесь не столько в повышении ставок по ипотеке на новостройки, сколько в отсутствии денежных средств у населения, обращает внимание эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
«А продление этой программы, по сути, продлит агонию — цены в любом случае будут снижаться, а искусственное завышение спроса через кредитование все равно рано или поздно приведет к увеличению ипотечных дефолтов. И это при том, что банковские вклады постепенно переводятся в недвижимость», — рассуждает собеседник «Газеты.Ru».
При этом он считает, что не так важно, продлят программу льготной ипотеки или нет, поскольку в любом случае цены на недвижимость, в первую очередь в Московском регионе, ждет серьезная коррекция. По прогнозу Алексея Кричевского, наиболее реален возврат к уровням 2018 года, когда цены в Москве составляли около 165 тыс. за кв. м. по сравнению с нынешними 185 тыс., но и нельзя исключать «самого страшного для девелоперов и продавцов вторички» сценария — снижения цен на 20%.
Рынок элитной жилой недвижимости в России сейчас тоже действительно «горячий», замечает директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.
«Сейчас мы наблюдаем реализацию отложенного спроса. После спада активности в I полугодии 2020 года в связи с пандемией, когда объем сделок упал на 30%, рынок восстанавливается: в настоящий момент совершается на 15-20% больше сделок, чем в I квартале», — указывает эксперт.
При этом одним из факторов, стимулирующих спрос, является дефицит предложения: на фоне продолжающейся экономической неопределенности некоторые девелоперы решили не выводить объекты на рынок, а другие отложили ввод на следующий год. Другим стимулирующим фактором является стремление многих клиентов сохранить деньги, вложив их в качественную недвижимость,
По мнению эксперта, несмотря на колебания курса, российский рынок недвижимости остается стабильным с точки зрения ценообразования, т.к. ориентирован на рубль. Однако в целом до конца 2020 года в консалтинговом агентстве прогнозируют рост цен на высокобюджетное жилье на 5-7%.
Андрей Соловьев также обращает внимание на тот факт, что спрос на ипотеку вырос и в этом сегменте. Несмотря на то, что, как правило, клиенты покупают высокобюджетную недвижимость на собственные деньги, не прибегая к помощи ипотечного кредитования, в последнее время в связи с усложнившейся экономической обстановкой некоторые покупатели берут в ипотеку, к примеру, часть суммы — 20-30%. Если говорить о доле ипотечных сделок, в настоящее время в премиум-классе их около 20%, а в сегменте де-люкс — до 5% от общего объема.
Комментарии
12
Недвижимость , Личный счет , Статьи , Обвал рубля , Ипотека , Андрей Соловьев , Мария Литинецкая , Сбербанк России , Газета.Ru
Читайте также
Ипотека в России рекордно подорожала
1
Россиянам назвали ошибки при продаже квартиры
Последние новости
США пошли на новые санкции против "Северного потока — 2"
Депутат ФРГ предупредил о "темноте" при отказе от "Северного потока - 2"
Виталий Мутко назвал способы не допустить роста цен на жилье