Инвестиции в работающий бизнес

По мере повышения финансовой грамотности населения понимание необходимости инвестирования возрастает: уж очень привлекательна перспектива получения достойного пассивного дохода.

Какой инструмент выбрать?

Активные трейдеры, наверняка, скажут, что нужно торговать на бирже. Но сколько времени это занимает? И есть ли смысл идти туда без специальной подготовки?

Кто-то наверняка останется в депозитах, но таких людей все меньше: ставки по вкладам сегодня совсем не радуют.

Если размышлять дальше, то на ум приходят вложения в реальные активы, такие как недвижимость. Действительно, они считаются консервативными с точки зрения риска. Но здесь есть варианты.

Купить квартиру на этапе котлована и ждать, скрестив пальцы, пока дом построят, а затем продать ее с прибылью? Вложиться в офисные или торговые помещения и сдавать их в аренду? Но все помнят весну и лето 2020 года, когда такие инвесторы чувствовали себя крайне нестабильно.

А если инвестировать в фонд индустриальной недвижимости?

Совсем недавно российским инвесторам стал доступен понятный инструмент – инвестиции в индустриальную недвижимость с доходом от арендных платежей. Этот инструмент популярен на Западе, а в России до недавнего времени его использовали только институциональные инвесторы.

Тихая гавань для инвестора

Промышленная, или индустриальная недвижимость – узкий, но очень важный сегмент. Это склады, распределительные центры, производства. Именно в таких огромных промышленных помещениях производятся, хранятся, сортируются, упаковываются товары, которыми мы пользуемся каждый день. Например, интернет-магазины показывают хороший рост бизнеса в новой реальности, и им нужны все новые распределительные центры в крупных городах, чтобы доставлять товары покупателям в течение суток.

Инвестиции в промышленные объекты через фонды индустриальной недвижимости – инструмент, хорошо знакомый западному частному инвестору. Зачастую такие фонды создают крупные девелоперы, которые давно на рынке, хорошо его знают и понимают актуальность таких инвестиций. Для российского рынка этот инструмент пока новый.

В июле в России появился инвестиционный фонд индустриальной недвижимости для частных инвесторов PNK rental. Создал его крупный российский девелопер PNK group. В фонде только современные промышленные здания, уже генерирующие арендный поток. В арендаторах – российские и международные компании из разных сегментов бизнеса. Договоры аренды – только долгосрочные.

Как возникла идея?

Последние несколько лет на российском рынке наблюдается четкая тенденция – все больше компаний хотят арендовать здания, а не покупать их в собственность.

Как для девелопера выглядят сделки с клиентами?

Если это строительство в собственность, то девелопер строит здание и передает его клиенту. Сделка завершена.

Если это строительство в аренду (built-to-lease), то девелопер строит здание для арендатора и затем продаёт объект крупным инвестиционным компаниям. То есть, по сути, девелопер продает арендный поток.

И в текущих рыночных реалиях PNK group решила создать фонд для частных инвесторов. Это поможет увеличить рынок аренды промышленных зданий. А частным инвесторам даст инструмент, ранее доступный в России только крупным игрокам, и позволит получать арендный доход.

Масштаб впечатляет?

Цель PNK group – создать крупнейший в стране фонд индустриальной недвижимости для частных инвесторов с арендаторами из реального сектора экономики. Фонд должен стать индексом рентной индустриальной недвижимости страны.

PNK rental – долгосрочный проект. Сам девелопер PNK group будет на постоянной основе крупнейшим инвестором фонда. Почему это важно? PNK group на рынке более 16 лет, в портфолио девелопера 33 индустриальных парка в России, Европе и США, построены и находятся на разных стадиях реализации проекты общей площадью более 5 млн кв. м. У PNK group четыре собственных завода по производству основных конструктивных элементов здания, мощность которых составляет 1 млн кв. м индустриальной недвижимости в год.

На сегодняшний день есть 15 объектов общей площадью 565 000 кв. м, которые могут войти в PNK rental. Эти объекты в разной стадии реализации: от построенных, генерирующих арендный поток и готовых к вхождению в фонд, условно, сегодня, до строящихся по схеме built-to-lease, по которым заключены долгосрочные договоры аренды и которые после окончания строительства в следующем году могут войти в PNK rental.

Поставка зданий в PNK rental происходит постоянно – по мере роста фонда. Всегда одновременно PNK group возводит сотни тысяч квадратных метров индустриальных площадей, и фонд имеет преимущественное право на приобретение лучших объектов по цене ниже рынка.

Игра вдолгую

Инвестиции в индустриальную недвижимость считаются консервативными с точки зрения риска: это реальные активы с реальными арендаторами, у которых нерасторжимые долгосрочные договоры аренды. Возможно, именно поэтому такие инструменты используют пенсионные западные фонды для сохранения и приумножения средств своих клиентов.

Важно понимать, что резиденты индустриальных объектов играют вдолгую. Арендаторы интегрируются в здания со своим оборудованием. Довольно часто стоимость оборудования сопоставима со стоимостью строительства объекта. Переезд в другое здание занимает долгие месяцы, если не годы.

И в то же время универсальные индустриальные здания подходят под разные типы арендаторов (складские и распределительные центры, производства, центры обработки данных). В том маловероятном случае, если арендатор по истечении срока договора аренды покидает здание, оно может быть сдано другому арендатору.

Как всё устроено?

Инвесторы вкладывают в фонд индустриальной недвижимости PNK rental через договор доверительного управления одновременно во все здания фонда в равных пропорциях. Такая диверсификация делает инвестиции в PNK rental более защищенными с точки зрения риска.

Целевая доходность составляет 11,5% годовых.

Доход инвестора формируется из двух частей: арендного потока и изменения стоимости зданий. Все здания, входящие в фонд, уже сданы в долгосрочную аренду. Доход с арендного потока начисляется ежеквартально и, в зависимости от выбранной схемы инвестирования, либо сразу выплачивается на расчетный счет, либо реинвестируется. Изменение стоимости зданий может происходить как при их продаже, например, институциональному инвестору, так и при переоценке.

Порог входа – 5000 рублей. PNK rental – инструмент, рассчитанный на инвесторов, которые регистрируются онлайн, и есть понимание, что многие из них хотят начать с небольшой суммы. Инвесторы сколь угодно часто и долго могут увеличивать портфель или выводить средства, ведь действие PNK rental не ограничено по времени.

Рекомендованный срок инвестиций – 5 лет. По расчетам аналитиков PNK rental, именно за такой промежуток времени доходность инвесторов может быть максимальной.

Розничные инвестиционные фонды индустриальной недвижимости– необычный инструмент для российского неквалифицированного инвестора. Однако возрастающая финансовая грамотность населения и максимальная цифровизация инвестиционных инструментов позволяют все большему числу людей начать получать арендный доход.

ООО УК «А класс капитал». Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 045-14079-001000 от 12.08.2019, выдана Банком России, без ограничения срока действия. Ознакомиться с подробной информацией об условиях управления активами, получить сведения об ООО УК «А класс капитал» Вы можете по адресу: 123112, г. Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2, эт. 19, пом. I, комн. 7, тел.: 8 (800) 333-76-49, в сети интернет по адресам: www.pnkrental.ru, www.aclass.capital. Информация о возможности инвестирования в паевой инвестиционный фонд указана в материале исключительно в рамках описания стратегии управления. Информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, не является гарантией или обещанием эффективности деятельности, доходности вложений в будущем.

* PNK rental - ПНК аренда (с англ.) – маркетинговое наименование стратегии управления.