Программа льготной ипотеки под 6,5% спровоцировала ажиотажный спрос на недвижимость со стороны россиян, который до сих пор не иссяк. Вслед за спросом потянулись вверх и цены на жильё: квадратные метры дорожают вопреки «карантину» и общему падению доходов населения. В отдельных регионах этот рост достигает 20%. NEWS.ru узнал отчего льготная ипотека перестала быть льготной и почему покупку квартиры, возможно, стоит отложить.
С помощью программы льготной ипотеки, сроки которой продлили до середины 2021 года, правительство подогрело и продолжает подогревать спрос на недвижимость в России. Предложение, по-видимому, подогреть некому. Три года подряд (с 2016 по 2018) объёмы ввода жилья в стране падали. В 2019 году этот показатель отыграл потери, но лишь те, которые понёс годом ранее. Официальные планы Минстроя, нашедшие своё отражение в нацпроекте «Жильё и городская среда», изначально предполагали достижение к 2024 году ежегодного ввода жилья — 120 млн квадратных метров. Такую задачу поставил президент Владимир Путин в майском указе 2018 года.
Показатели последних пяти лет даже близко не стоят с озвученными целями. Например, в 2018 году объёмы ввода жилья составили 75,3 млн квадратных метров, в 2019 — 80,3 млн. За шесть месяцев этого года падение составило более 10% до 28 млн. И это сейчас происходит на фоне ажиотажного спроса, тем самым лишь подгоняя инфляцию.
По прогнозам самих девелоперов, рост цен на недвижимость по итогам года составит порядка 10-15%. И здесь играет роль далеко не один фактор, отмечает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
{{expert-quote-9160}}
Author: Алексей Кричевский [ эксперт Академии управления финансами и инвестициями ]
Первый фактор роста цен — это долгоиграющая история с переходом на проектное финансирование и эскроу-счета. Комплексы, где можно было купить жилье по старой схеме, без банка, больше не возводятся, квартир в них практически не осталось, и продаются они по тем же ценам, что теперь уже обычные проекты с привлечением денежных средств банков. Этот фактор дал рост в конце прошлого и начале текущего года примерно на 5-7%.
Вторым драйвером роста цен эксперт называет льготную ипотеку, которая начала максимально «вытягивать» из россиян средства на покупку недвижимости вместе с падением ключевой ставки ЦБ. Ипотека на вторичное жильё тоже снизилась на 3-4% по сравнению с прошлым годом.
По мнению руководителя департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» Ярослава Дарусенкова, спрос подстегнуло и резкое снижение курса рубля.
{{expert-quote-9162}}
Author: Ярослав Дарусенков [ руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» ]
Девальвация — это традиционный фактор, влияющий на увеличение количества покупателей, которые хотят сохранить свои средства. Последний раз нечто подобное наблюдалось в конце 2014 года. В качестве косвенного фактора нельзя не упомянуть и снижение в этом году ставок по банковским депозитам. Кроме того, на политику ценообразования повлияла возросшая из-за падения курса рубля себестоимость строительства.
По оценкам директора федеральной компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, во втором полугодии стоимость квадратного метра в новостройках растёт на 1-1,5% ежемесячно. И дело здесь не только в реальном изменении цены. Зачастую застройщики просто вынуждены её поднимать.
{{expert-quote-9164}}
Author: Ильдар Хусаинов [ директор риелторской компании «Этажи» ]
Таким образом они управляют ажиотажным спросом, поскольку продажа всех квартир на старте проекта по начальной стоимости экономически нецелесообразна и несёт риски в силу того, что процесс строительства дома относительно долгий. За это время могут измениться цены на стройматериалы и оборудование, курс рубля, да и стоимость самой недвижимости. Поэтому в особо популярных жилых комплексах в регионах, где остались лишь штучные предложения, мы отмечали рост стоимости небольших студий на уровне 41% за месяц.
Всё это и привело к аномальному росту цен в текущем году, который, по оценкам Кричевского, составит минимум 15%. Яркий пример тому — столица России. За год средняя цена квадратного метра жилья в московских новостройках массового сегмента выросла на 13%, достигнув в ноябре 191,5 тыс. рублей. Всего в Москве выставлено на продажу 863,7 тыс. квадратных метров строящегося жилья комфорт и стандартного классов, а это около 15 тысяч квартир. Согласно экспертным оценкам, за год объём предложения сократился на 21% по площади и на 17% по числу лотов.
Между тем только за октябрь экспозиция в самых доступных столичных новостройках сократилась на 14% и достигла минимальных значений за последние пять лет. Аналитики сравнивают объём нынешнего предложения на рынке с показателями ноября 2015 года.
В дальнейшем спрос на новостройки, возможно, не будет таким ажиотажным. Об этом свидетельствует и статистика ЦБ: если в июле-августе спрос на первичное жильё занимал 33% от всех ипотечных сделок, то в сентябре сократился до 28%. Однако цены на недвижимость пока продолжают расти, и не только в столице, но и в регионах. Высокая динамика роста средней стоимости квадратного метра в новостройках наблюдается в Новосибирске (20%), Санкт-Петербурге (17%), Краснодаре (16%), Волгограде (14%), Челябинске (13%), Омске (13%), Саратове (13%), Тюмени (10%).
Не льгота, а переплата
В связи с таким подорожанием квартир льготная ипотека становится не такой уж и льготной. По мнению зампреда правления ВТБ Анатолия Печатникова, снижение ставок по ипотеке за счёт этой льготы будет нивелировано, когда рост цен на жильё превысит 17,5%. При высокой процентной ставке жильё можно было купить дешевле, ставку снизили — недвижимость выросла в цене. В обоих случаях заёмщик в проигрыше.
По словам Алексея Кричевского, за последние три месяца каждый десятый первоначальный взнос по льготной ипотеке — это потребительский кредит. Покупатели берут на себя двойную, а то и тройную нагрузку — ипотеку, потребительский кредит, а в некоторых случаях ещё и аренду жилья. Многие такой нагрузки не выдержат и начнут сбрасывать «балласт» через продажи прав требования по ДДУ или банкротство, считает эксперт.
Нужно понимать, что в апреле продажи новостроек просто встали — топовые девелоперы жилья класса ниже «бизнес» потеряли порядка 70% продаж год к году. Нужен был триггер, который разбудит покупателей. Им и выступила «ковидная» ипотека. Как результат — побитые рекорды продаж первички в Москве, увеличение ипотечного портфеля до 10-11% ВВП и не просто отсутствие выгоды в таком кредите, а переплата вдвое на текущий момент, — говорит Кричевский.
До конца года можно ожидать сохранение темпов роста цен на первичном рынке жилья на уровне 2-3%, прогнозирует Ярослав Дарусенков. Однако если спрос резко сократится, например, из-за снижения доходов населения и роста ипотечных ставок, застройщики будут вынуждены скорректировать цены, считает он.
В будущем жильё уже не будет дорожать теми же темпами, что сейчас, полагает Алексей Кричевский. Более того, если сравнивать цены в долларах на начало года и на текущий момент, то в Москве они снизились примерно на 10%. Похожая статистика и по другим городам-миллионникам.
По его словам, дома, которые будут сдаваться в 2021-2022 годах, окажутся не лучшего качества, поскольку благодаря мораторию на взыскание неустоек по задержке сдачи комплексов в этом году девелоперы бросили все силы на новые проекты повыше классом. Итогом станет большое количество непрофильных активов на балансах банков и масса объявлений о продаже квартир в новостройках с приличным дисконтом, прогнозирует Кричевский.
Спрос на льготную ипотеку спадёт к весне из-за отсутствия денег у покупателей и крайне завышенных цен. Всё это опустит рынок на уровни конца прошлого — начало текущего года. Для тех, кто умеет ждать, следующие год-два могут быть очень привлекательными в плане покупки жилья. Ставка ЦБ вряд ли будет подниматься, ипотека останется по российским меркам дешёвой, а найти квартиры с существенным дисконтом от текущих цен не будет такой уж большой проблемой, — резюмирует эксперт.
Да и дефицита недорогого жилья быть не должно даже несмотря на сокращение предложения на рынке, прогнозируют специалисты. Например, в Москве количество новых проектов в третьем квартале выросло на 70% (по отношению к третьему кварталу 2019 года). За три месяца в Москве стартовали продажи в 31 новом жилом комплексе. По словам Алексея Кричевского, подобная ситуация будет наблюдаться и в регионах, так как девелоперы хотят успеть распродать недвижимость под программу льготной ипотеки. Возможные последующие проблемы покупателей продавцов не касаются, это уже станет головной болью для банков.