Льготная ипотека больше не обещает дешёвого жилья 

Льготная ипотека больше не обещает дешёвого жилья
Фото: Инвест-Форсайт
Программа льготной ипотеки под 6,5% спровоцировала ажиотажный спрос на недвижимость со стороны россиян, который до сих пор не иссяк. Вслед за спросом потянулись вверх и цены на жильё: квадратные метры дорожают вопреки карантину и общему падению доходов населения. В отдельных регионах этот рост достигает 20%. NEWS.ru узнал, отчего льготная ипотека перестала быть льготной и почему покупку квартиры, возможно, стоит отложить.
С помощью программы льготной ипотеки, сроки которой продлили до середины 2021 года, правительство подогрело и продолжает подогревать спрос на недвижимость в России. Предложение, по-видимому, подогреть некому. Три года подряд (с 2016-го по 2018-й) объёмы ввода жилья в стране падали. В 2019 году этот показатель отыграл потери, но лишь те, которые понёс годом ранее. Официальные плтроя, нашедшие своё отражение в нацпроекте «Жильё и городская среда», изначально предполагали достижение к 2024 году ежегодного ввода жилья 120 млн квадратных метров. Такую задачу поставил президенин в майском указе 2018 года.
Показатели последних пяти лет даже близко не стоят с озвученными целями. Например, в 2018 году объёмы ввода жилья составили 75,3 млн квадратных метров, в 2019-м — 80,3 млн За шесть месяцев этого года падение составило более 10%, до 28 млн И это сейчас происходит на фоне ажиотажного спроса, тем самым лишь подгоняя инфляцию.
По прогнозам самих девелоперов, рост цен на недвижимость по итогам года составит порядка 10–15%. И здесь играет роль далеко не один фактор, отмечает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
{{expert-quote-9160}}
Author: Алексей Кричевский [эксперт Академии управления финансами и инвестициями]
Первый фактор роста цен — это долгоиграющая история с переходом на проектное финансирование и эскроу-счета. Комплексы, где можно было купить жилье по старой схеме, без банка, больше не возводятся, квартир в них практически не осталось, и продаются они по тем же ценам, что теперь уже обычные проекты с привлечением денежных средств банков. Этот фактор дал рост в конце прошлого и начале текущего года примерно на 5–7%.
Вторым драйвером роста цен эксперт называет льготную ипотеку, которая начала максимально «вытягивать» из россиян средства на покупку недвижимости вместе с падением ключевой стки ЦБ. Ипотека на вторичное жильё тоже снизилась на 3–4% по сравнению с прошлым годом.
По мнению руководителя департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жинкова, спрос подстегнуло и резкое снижение курса рубля.
{{expert-quote-9162}}
Author: Ярослав Дарусенков [руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья»]
Девальвация — это традиционный фактор, влияющий на увеличение количества покупателей, которые хотят сохранить свои средства. Последний раз нечто подобное наблюдалось в конце 2014 года. В качестве косвенного фактора нельзя не упомянуть и снижение в этом году ставок по банковским депозитам. Кроме того, на политику ценообразования повлияла возросшая из-за падения курса рубля себестоимость строительства.
По оценкам директора федеральной компании «Этинова, во втором полугодии стоимость квадратного метра в новостройках растёт на 1–1,5% ежемесячно. И дело здесь не только в реальном изменении цены. Зачастую застройщики просто вынуждены её поднимать.
{{expert-quote-9164}}
Author: Ильдар Хусаинов [директор риелторской компании «Этажи»]
Таким образом они управляют ажиотажным спросом, поскольку продажа всех квартир на старте проекта по начальной стоимости экономически нецелесообразна и несёт риски в силу того, что процесс строительства дома относительно долгий. За это время могут измениться цены на стройматериалы и оборудование, курс рубля, да и стоимость самой недвижимости. Поэтому в особо популярных жилых комплексах в регионах, где остались лишь штучные предложения, мы отмечали рост стоимости небольших студий на уровне 41% за месяц.
Всё это и привело к аномальному росту цен в текущем году, который, по оценкам Кричевского, составит минимум 15%. Яркий пример тому — столица России. За год средняя цена квадратного метра жилья в московских новостройках массового сегмента выросла на 13%, достигнув в ноябре 191,5 тыс. рублей. Всего в Москве выставлено на продажу 863,7 тыс. квадратных метров строящегося жилья комфорт и стандартного классов, а это около 15 тысяч квартир. Согласно экспертным оценкам, за год объём предложения сократился на 21% по площади и на 17% по числу лотов.
Между тем только за октябрь экспозиция в самых доступных столичных новостройках сократилась на 14% и достигла минимальных значений за последние пять лет. Аналитики сравнивают объём нынешнего предложения на рынке с показателями ноября 2015 года.
В дальнейшем спрос на новостройки, возможно, не будет таким ажиотажным. Об этом свидетельствует и статистика ЦБ: если в июле — августе спрос на первичное жильё занимал 33% от всех ипотечных сделок, то в сентябре сократился до 28%. Однако цены на недвижимость пока продолжают расти, и не только в столице, но и в регионах. Высокая динамика роста средней стоимости квадратного метра в новостройках наблюдается в Новосибирске (20%), Санкт-Петербурге (17%), Краснодаре (16%), Волгограде (14%), Челябинске (13%), Омске (13%), Саратове (13%), Тюмени (10%).
Не льгота, а переплата
В связи с таким подорожанием квартир льготная ипотека становится не такой уж и льготной. По мнению зампреда правления ВТБ Анатолия Печатникова, снижение ставок по ипотеке за счёт этой льготы будет нивелировано, когда рост цен на жильё превысит 17,5%. При высокой процентной ставке жильё можно было купить дешевле, ставку снизили — недвижимость выросла в цене. В обоих случаях заёмщик в проигрыше.
По словам Алексея Кричевского, за последние три месяца каждый десятый первоначальный взнос по льготной ипотеке — это потребительский кредит. Покупатели берут на себя двойную, а то и тройную нагрузку — ипотеку, потребительский кредит, а в некоторых случаях ещё и аренду жилья. Многие такой нагрузки не выдержат и начнут сбрасывать «балласт» через продажи прав требования по ДДУ или банкротство, считает эксперт.
Нужно понимать, что в апреле продажи новостроек просто встали — топовые девелоперы жилья класса ниже «бизнес» потеряли порядка 70% продаж год к году. Нужен был триггер, который разбудит покупателей. Им и выступила «ковидная» ипотека. Как результат — побитые рекорды продаж первички в Москве, увеличение ипотечного портфеля до 10–11% ВВП и не просто отсутствие выгоды в таком кредите, а переплата вдвое на текущий момент, — говорит Кричевский.
До конца года можно ожидать сохранение темпов роста цен на первичном рынке жилья на уровне 2–3%, прогнозирует Ярослав Дарусенков. Однако если спрос резко сократится, например, из-за снижения доходов населения и роста ипотечных ставок, застройщики будут вынуждены скорректировать цены, считает он.
В будущем жильё уже не будет дорожать теми же темпами, что сейчас, полагает Алексей Кричевский. Более того, если сравнивать цены в долларах на начало года и на текущий момент, то в Москве они снизились примерно на 10%. Похожая статистика и по другим городам-миллионникам.
По его словам, дома, которые будут сдаваться в 2021–2022 годах, окажутся не лучшего качества, поскольку благодаря мораторию на взыскание неустоек по задержке сдачи комплексов в этом году девелоперы бросили все силы на новые проекты повыше классом. Итогом станет большое количество непрофильных активов на балансах банков и масса объявлений о продаже квартир в новостройках с приличным дисконтом, прогнозирует Кричевский.
Спрос на льготную ипотеку спадёт к весне из-за отсутствия денег у покупателей и крайне завышенных цен. Всё это опустит рынок на уровни конца прошлого — начало текущего года. Для тех, кто умеет ждать, следующие год-два могут быть очень привлекательными в плане покупки жилья. Ставка ЦБ вряд ли будет подниматься, ипотека останется по российским меркам дешёвой, а найти квартиры с существенным дисконтом от текущих цен не будет такой уж большой проблемой, — резюмирует эксперт.
Да и дефицита недорогого жилья быть не должно даже несмотря на сокращение предложения на рынке, прогнозируют специалисты. Например, в Москве количество новых проектов в III квартале выросло на 70% (по отношению к III кварталу 2019 года). За три месяца в Москве стартовали продажи в 31 новом жилом комплексе. По словам Алексея Кричевского, подобная ситуация будет наблюдаться и в регионах, так как девелоперы хотят успеть распродать недвижимость под программу льготной ипотеки. Возможные последующие проблемы покупателей продавцов не касаются, это уже станет головной болью для банков.
Видео дня. Правительство может ввести предельную цену на зерно и макароны
Комментарии
Читайте также
Новости партнеров
Новости партнеров
Больше видео