Сделка на миллиард в Татарстане: москвичи покинули "Республику"
Из-за простоя в пандемию федеральный инвестор продал свои площади, эксперты оценили цену "квадрата" в 80—100 тыс. рублей
Один из крупных торгово-развлекательных центров — "Республика", находящийся в окружении конкурирующих с ним ТРЦ "Кольцо", ГУМ, "Свита Холл" и, теперь, еще нового крупнейшего торгового центра Казани KazanMall, сменил ключевого собственника в разгар пандемии COVID-19. Московская девелоперская компания "Управляющая компания "Проект-Сити" вышла из капитала ТРЦ, продав около трети площадей центра (5,8 тысячи кв. м) и земельный участок под ним экс-владелице ТК "Савиново" Фаниле Яппаровой. Сделку провели через ее компанию "УК "Республика Менеджмент", что подтвердила "Реальному времени" сама предпринимательница. Размер соглашения она предпочла не называть, однако, по оценкам экспертов, без дисконта не обошлось, а продажи проходили в диапазоне 80—100 тыс. рублей за 1 кв. м.
Москвичи уступили "Республику"
Ограничения по коронавирусу и в целом просевший покупательский трафик в крупных торговых центрах Казани спровоцировали бегство девелоперов из объектов коммерческой недвижимости. Так, "Управляющая компания Проект-Сити" московского бизнесмена Антона Агафонова, которая 3 года назад вошла в капитал ТРЦ "Республика", став владельцем как минимум 80% площадей, благополучно избавилась от участия в нем. Москвичи подтвердили "Реальному времени" продажу доли и назвали нового владельца (или его представителя) экс-владелицу ТЦ "Савиново" Фанилю Яппарову.
Согласно выписке из ЕГРН, доля "Проект-Сити" порядка 5,8 тыс. кв. м площадей в здании и вся земля под ним — 0,6 га (также были на балансе "Проект-Сити") в конце октября перешли УК "Республика Менеджмент", которая до этого несколько лет подряд управляла всем центром в интересах разных собственников, а теперь готовит программу его трансформации. Информацию о сделке подтвердил "Реальному времени" генеральный директор "Управляющей компании "Проект-Сити" Максим Ефимкин, а также сама Фаниля Яппарова. По ее словам, сейчас она — новый управляющий в ТРЦ "Республика" вместо ушедшего в гипермаркет "Кольцо" Романа Котенкова.
Согласно данным "СПАРК-Интерфакс", Яппарова с сентября этого года действительно возглавила УК "Республика Менеджмент" вместо Котенкова, но она же стала и владельцем фирмы. Ранее учредителем "Республики Менеджмент" был бизнес-партнер Агафонова, тоже москвич, Павел Заварзин. Компания с уставным капиталом в 10 тыс. рублей и выручкой 14,9 млн завершила прошлый год с чистой прибылью 6 млн.
Кадастровая стоимость проданных москвичами площадей в ТРЦ "Республика" 5,8 тыс. кв. м в здании или свыше трети (общая площадь ТЦ — 19,5 тыс. кв. м, — прим. ред.) оценивается в 234,8 млн рублей. Фото: Илья Репин
300 млн только по кадастру
Кадастровая стоимость проданных москвичами площадей в ТРЦ "Республика" 5,8 тыс. кв. м в здании или свыше трети (общая площадь ТЦ — 19,5 тыс. кв. м, — прим. ред.) оценивается в 234,8 млн рублей. Площадь земельного участка под ТРЦ — 0,6 га, кадастровая цена — 64,5 млн.
Помимо прочего, по данным Росреестра, компания "УК "Проект-Сити" владела и другими площадями в "Республике": 7,9 тыс. кв. м кадастровой стоимостью в 316,7 млн рублей, а также — в 6,4 тыс. кв. м по цене 255,9 млн рублей. Кому достались эти "квадраты" неизвестно. Стороны не раскрывают параметры сделки.
— Да, мы полностью ушли из ТРЦ "Республика", — лаконично прокомментировал соглашение генеральный директор "Управляющей компании "Проект-Сити" Максим Ефимкин в разговоре с "Реальным временем" и переадресовал все вопросы к Яппаровой.
Главная сложность сделки в том, что изначально ТРЦ "Республика" не имел единого собственника и долгое время находился в долевой собственности множества инвесторов, утверждают участники рынка. Несмотря на многообразие, центру удается соблюдать единую концепцию семейного магазина с акцентом на развлекательную составляющую для детей.
Впрочем, долевое владение характерно для многих ТЦ Казани — в этом же формате "многоженства" работает и популярный торговый центр "Тандем". С другой стороны ТРЦ "Республика" находится в сильном конкурентном поле — рядом "Кольцо", ГУМ, "Свита Холл", которые оттягивают покупательский поток в "золотой миле" Казани. По словам источников, с завершением сделки УК "Республика Менеджмент" готовит серьезную трансформацию центра.
Дружественная политика уберегла от бегства арендаторов
Между тем, ресторатор Нурислам Шарифуллин, который в этом году открыл заведение "Славяне" в ТРЦ "Республика", отметил, что смена собственника произошла незаметно и не вызвала конфликтов с арендаторами. Основной пул остался прежним.
— В управляющей компании работают адекватные ребята, которые входят в положение каждого арендатора и не меняют условия в худшую сторону, как случается в других ТЦ, — рассказал Шарифуллин "Реальному времени".
По его словам, за время пандемии не было такого, чтобы кто-то из арендаторов покинул ТРЦ, хотя определенная ротация по перемещению внутри центра есть. Якорные арендаторы остались на месте — это одежный ритейлер для детей "Детский мир", "Глория Джинс", "Тики Вики" — продолжают работать.
Представитель "Детского мира" Тимур Бикеев добавил, что их сеть имеет на правах аренды 11 магазинов в Казани и не собирается их сворачивать. Арендные ставки со сменой собственника, по его словам, не менялись.
— Арендатор готов идти на уступки в крайнем случае, если речь идет о выборе — снизить ставку или совсем закрыть площадь. Иметь вакантные площади никто не хочет. К тому же ни для кого не секрет, что около половины трафика ТЦ дают кинотеатры, игровые комнаты, и фудкорты — все это закрыто, — добавил Шарифуллин.
По его словам, средние ставки на основных торговых площадях варьируются в диапазоне от 500-600 рублей.
Наследство АФК "Системы"
Торгово-развлекательный комплекс "Детский мир" (прежнее название ТРЦ "Республика" — прим.ред.) строился дочерней компанией АФК "Система-Галс" и был запущен в августе 2005 года. Тогда генеральный директор "Системы-Галс" Феликс Евтушенков заявлял, что корпорация рассматривает проект ТРК "Детский мир" как первый шаг вхождения своего бизнеса в регион и намерена активно развивать свое присутствие в Татарстане, в частности в таких сегментах рынка, как жилищное строительство, офисный и гостиничный бизнес.
— Лет через десять мы придем сюда открывать сотый или двухсотый наш объект, — оптимистично настроился он, отметив, что к этому сроку корпорация сможет занять до 10% местного рынка недвижимости.
Инвестиции оценивались в $18 млн. Участники рынка утверждают, что в итоге управляющая компания АФК "Система-Галс" продавала долю заинтересованным инвесторам, в результате чего одним из крупных собственников стал "Детский мир". "Не исключено, что "УК "Проект-Сити" выкупило их доли, а потом перепродала местному игроку", — отметил один из экспертов.
По оценке Urban, в настоящий момент в городе Казань 51 торговый центр общей площадью более 1 млн кв.м (в т.ч. торговые площади операторов DIY и продуктовых ритейлеров). К качественным торговым центрам города можно отнести лишь 12 объектов, общей арендопригодной площадью 403,6 тыс. Значимые объекты были введены до 2009 года.
По оценкам участников рынка, в октябре продажи в ТЦ упали на 40% к сентябрю, и света в тоннеле не видно. "В ТРЦ Республика была реализована концепция семейного центра, товаров для детей. Здесь помимо крупных арендаторов можно найти достаточно много маленьких магазинчиков малого бизнеса. Заполняемость центра до пандемии была неплохая", — говорит Нурислам Шарифуллин.
По оценкам заместителя гендиректора компании "А-Девелопмент" Владимира Шайхиева, торговый центр недооценен, так у него есть выход на центральную станцию метро "Площадь Тукая".
— Вероятнее всего, продажа произошла в вынужденных условиях для продавца, я уверен в определенном дисконте. ТЦ оцениваю в 80-100 тыс.руб. за 1 кв. м, — высказал мнение Юрий Чикиров, генеральный директор компании "РЕАГЕНТСТВО", — Вероятнее всего, смена управляющей компании произошла на фоне смены доминирующего владельца объекта. В цене приобретения явно закладывалась требуемая окупаемость инвестиций покупателем в 8-10 лет максимум, тем самым определив среднюю стоимость 1 кв.м. Но если говорить в цифрах, то надо смотреть структуру приобретенных площадей, так как долгое время объект функционировал под управлением управляющей компании и принадлежал разным сособственникам.
Если взять в расчет среднюю стоимость квадрата в 80-100 тыс. рублей, нетрудно подсчитать, что только проданные площади в здании обошлись в 464-580 млн рублей. С учетом стоимости земли в центре города, а также, возможно, передачи всего ТРЦ новому владельцу, сделка вряд ли вышла дешевле миллиарда. По крайней мере, пять лет назад владельцы выставляли всю "Республику" на продажу по цене в 1,5 млрд рублей. Позднее были и другие попытки продать ТЦ, но отдельными площадями — за полмиллиарда.
Причина продажи, по мнению Чикирова, — возрастающие издержки при снижении арендного потока. Зато для покупателя это приобретение правильное, полагает эксперт: "Структура управления та же, площадей больше, эффективность управления бизнесом выше, вариативность предложений действующим и новым арендаторам выше", — заключил он.