«Ключевой эмоцией была растерянность». Инвестиционные итоги — 2020: взгляд изнутри
Профессионалы инвестиционного рынка называют уходящий год сложным и удивительным — не столько убыточным, сколько потерянным. На рынке недвижимости были сегменты, привлекавшие особое внимание, — и те, которые инвестиционные компании мудро предпочитали обходить за километр.
Были полные и всеобщие весенние «непонятки» — и осенне-зимние отношения инвесторов и продавцов, про которые говорят, что они остались теплыми, но стали менее быстрыми. Были принципиально новые тренды — и прошлогодние тенденции, которые пандемия не породила, но заставила ускориться. Взять, к примеру, набирающие популярность аукционы — именно их старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании CBRE Ирина Ушакова называет одним из трендов 2020 года.
Ирина Ушакова старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании CBRE «За первые девять месяцев 2020 года 15% общего объема сделок были заключены на торгах, тогда как в аналогичном периоде прошлого года этот показатель составлял 8%. При этом доля аукционных сделок выросла с 9% до 23% с первого по третий квартал этого года. В общем объеме за девять месяцев 2020 года более 40% сделок, прошедших с помощью торгов, связаны с приобретением устаревших некачественных офисных зданий под редевелопмент и еще около 25% — с покупкой земельных участков под жилые проекты. Большинство продавцов в аукционных сделках — это компании, которые реализовывают непрофильные активы, прежде всего, банки и крупные государственные структуры. Мы ожидаем, что в ближайшей перспективе активность со стороны таких продавцов продолжится».
А в целом, с какими показателями и настроениями готовятся встречать новый год профессиональные игроки инвестиционного рынка? Что обусловило формирование их инвестиционных моделей образца-2020? Почему, если начало года они считали временем растерянности, то его конец — временем повышения оптимизма? Об этом Business FM рассказал управляющий директор инвестиционной компании Accent Capital Андрей Богданов.
— Как в этом году строились взаимоотношения инвесторов и рынка недвижимости? В цифрах, фактах, эмоциях — какими они были?
— Безусловно, год для инвестиций на рынке недвижимости сложился не простым. Ключевой эмоцией, которую испытывали и инвесторы, и игроки рынка, была растерянность. С одной стороны, многие понимали, что экономика в начале года — это экономика уже позднего цикла, соответственно, аппетит к риску был очевидно завышен и ожидание чего-то, что отправит рынки вниз, было встроенным. Однако та стремительность, с которой начала закрываться страна, останавливались торговля и денежные потоки, конечно, были неожиданностью для всех. Абсолютно точно — мягкие монетарные политики всех ведущих центральных банков подложили «подушку» под падающие рынки, но дальнейшая неопределенность сформировала основное поведение рыночных игроков.
Если посмотреть статистику инвестиций в коммерческую недвижимость, которая является нашей ключевой специализацией, можно заметить, что по итогам третьего квартала суммарный объем сделок в коммерческой недвижимости инвестиционного грейда не показал обвала. Если смотреть ключевые отчеты и взять крайние цифры за диапазон, то ведущие консультанты-посредники ожидают в 2020 году закрытия сделок на 160-233 млрд рублей, при этом показатель прошлого года по их же оценкам — 159-279 млрд рублей. Сильный первый квартал, в котором закрывались сделки прошлого года, а также значительная доля неинвестиционных приобретений конечными пользователями, в частности, офисов, поддержали длинную статистику. Хотя безусловно, уже ко второму кварталу многие сделки, которые готовились к заключению, были отложены, финансовые модели пришлось подвергать ревизии. В целом можно сказать, что отношения инвесторов и продавцов остались теплыми, но теперь они менее быстрые. Спреды ожиданий в ценах, конечно, несколько расширились, но не так критично, как в прошлые кризисы.
— Можно ли говорить о каких-то ярко выраженных инвестиционных тенденциях 2020-го?
— Вопрос тенденций для такого инертного класса активов как коммерческая недвижимость — это не вопрос года, даже такого экстремального как этот. Тенденции в недвижимости формируются годами, а некоторые и десятилетиями. Поэтому мой ответ будет таким: удивительным образом пандемия подстегнула все те тенденции, которые формировались ранее. Так, в секторе офисной недвижимости усилился пересмотр организации офисных пространств в сторону гибкости, многофункциональности и большего внимания к человеку как пользователю. Логистическая, складская недвижимость стала еще ближе к конечному потребителю [с точки зрения] хранимых там товаров, вымывая из цепочки дистрибуции физические магазины. Торговая недвижимость уже давно испытывала давление электронной коммерции и в целом глобальную смену парадигмы потребительского поведения с желания «владеть источником ценности» на желание «периодически пользоваться ценностью». Эффективные собственники торговых пространств в итоге осознают необходимость изменения коммерческих концепций, в первую очередь трансформации магазинных галерей в пространства для получения потребительского и эмоционального опыта.
— С вашей точки зрения, какие недвижимые сегменты оставались или стали привлекательными для профессиональных инвесторов в этом году?
— Во-первых, важно понимать, что на рынке недвижимости сегментация строится по разным ключевым критериям. Во-первых, есть сектора основные — офисы, логистика (склады), торговая недвижимость, гостиницы, доходное жилье (в том числе апартаменты), и далее — альтернативные. Во-вторых, инвестиционные стили в недвижимости: core (рентная высококачественная), core plus (рентная спекулятивного качества), value-added (реновация, редевелопмент, реконструкция), opportunistic (новое строительство, девелопмент). Если кратко, самым привлекательным с точки зрения секторов, безусловно, стал сектор логистической недвижимости. В остальных секторах свою привлекательность сохранили core-активы именно за счет качества арендаторов и денежного потока — устойчивых, долгосрочных и неразрывных арендных контрактов с индексацией ставки.
Если же характеризовать сектора в целом, можно увидеть следующую картину. Итак, в логистической недвижимости основной бенефициар — в первую очередь высококачественные современные склады класса А. Склады не закрывались принудительно, «удаленка» для них не страшна, плюс онлайн-торговля — вот факторы, которые не только поддержали сектор, но и нарастили его инвестиционный потенциал. Торговая недвижимость, конечно, получила сильный удар, особенно та, что не имела якорных продуктовых операторов. Однако в долгосрочной перспективе, после ожидаемого окончания пандемии, трафик посетителей в значительной степени восстановится — прежде всего в объектах с коммерческими концепциями, отвечающими изменившемуся потребительскому поведению.
Офисная недвижимость в моменте пострадала не сильно: конечно, определенный переток арендаторов в более низкий сегмент произошел, и «съезды» произошли, но не критично. Но в будущем смена парадигмы в офисных пространствах неизбежна. Безопасность, гибкость, бесконтактность, многофункциональность — ключевые лозунги новых офисов. «Удаленка» несомненно освободит часть площадей, но, учитывая, что новые пространства потребуют новых подходов к числу квадратных метров на сотрудника, это отчасти смягчит возможный рост вакансий. Кроме того, следует понимать, что дефицит качественных площадей в офисах, как и в других сегментах, не успел восполниться — назревавший новый отраслевой цикл был прерван окончанием большого экономического цикла.
Надо заметить, что многие инвесторы увидели защитный актив в жилой недвижимости. Это дало определенный эффект перегрева на рынке, который, возможно, далее скажется «затоваренностью», поскольку такой рост скорее эмоционален, чем основан на действительной возможности получить реальный доход...
— Кстати, о реальном доходе: сколько можно было в этом году заработать на грамотных инвестициях, каков диапазон плюс-минус?
— 2020-й год удивительный. Он не столько убыточный, сколько потерянный. При снижении аппетита к риску ожидалось, что спреды к безрисковым ставкам вырастут. Однако снижение безрисковых ставок на фоне мягких политик центральных банков, и Банка России тоже, амортизировал рост премии за рыночный риск в этом классе активов. Таким образом, ставки капитализации остались на уровнях конца 2019 года. Конечно, и приостановка переговоров тоже способствовала «замиранию» ставок капитализации, которые во многом стали отражением индикативов, нежели реальных транзакций. Для ранее произведенных инвестиций прироста капитала в 2020 году за счет компрессии ставок ожидать практически не приходится, только в core-активах — за счет индексации ставок аренды. Но новые сделки, инвестиционный горизонт, которых уходит в новый цикл, могут показать неплохую доходность.
С учетом текущих ставок капитализации (офисы — 8-9%, логистика — плюс-минус 11%, торговля — 9-11%) совокупная доходность от текущих выплат и прироста капитала в недвижимости инвестиционного качества может быть около 12-14% без долга и до 18-20% с долгом. В строительных проектах инвесторы запрашивают доходность 30% и более с учетом кредитного финансирования, и, если она не ожидается, то инвестиции скорее не случатся.
Очевидно, что к новому году мы подходим, когда основные факторы неопределенности отыграны — выборы в США случились, передача вакцин в гражданский оборот состоялась. Все это оживляет и деловую, и инвестиционную активность. Уже за третий квартал мы видим снижение ставок капитализации в успешной логистической недвижимости, возобновление переговоров по иным секторам. В торговой недвижимости ставки несколько подросли на фоне второй волны пандемии, однако незначительно. Таким образом, следует предположить, что конец года — это будет время повышения оптимизма. Конечно, коммерческая недвижимость как низколиквидный и низковолатильный класс активов не будет демонстрировать ралли. Однако тенденции к росту к началу нового цикла в отрасли будут наблюдаться синхронно с экономикой в целом — как российской, так и глобальной.
Как отмечает Андрей Богданов, практически все классы инвестиций цикличны, защитных активов вообще мало. Поэтому самое важное — «не пропустить начало цикла для переаллокации диверсифицированных портфелей под потенциальный рост», считает эксперт.
