В Казани набирает обороты новый вид бизнеса — приемщик новых квартир

Некоторые застройщики пытаются препятствовать покупателям принимать жилье с участием "независимых строительных экспертов"

Как стало известно "Реальному времени", после осеннего пика продаж квартир в новостройках Казани взлетел спрос на услуги так называемых независимых экспертов по приемке квартир. Перед подписанием акта о приеме квартиры покупатели стали привлекать строительных экспертов, которые выявляют дефекты, а затем выставляют застройщику претензии на солидную сумму. Девелоперы называют их действия "потребительским экстремизмом" и под разными предлогами препятствуют проникновению нанятых специалистов в жилые комплексы.

В процессе сдачи 30 жилых домов Казани

После запуска льготной программы ипотечного кредитования под 6,5% годовых в Казани поднялся ажиотажный спрос на рынке первичного жилья. Как известно, действие программы продлили до 1 июля 2021 года. Возведенные новостройки начали сдавать в эксплуатацию. Как сообщили "Реальному времени" в Госстройнадзоре РТ, в декабре в работе ведомства находилось 30 многоквартирных домов Казани, заявленных к сдаче. Как только застройщик получает разрешение на ввод и "распускает" эскроу-счета дольщиков, он сразу передает квартиры покупателю.

Однако казанцы перестали автоматически подписывать акты, а каждый десятый покупатель привлекает независимого строительного эксперта для выявления скрытых дефектов.

— Спрос на услуги независимых экспертов при приемке квартир увеличился на 13-15%, — рассказал нашему изданию руководитель направления компании "Госприемка" Ильдар Зиякаев. — Ежемесячно мастера проверяют до 200 квартир. А с наступлением декабря-января, когда обычно сдается жилье, мастера работают без выходных по 12-14 часов.

Ажиотаж на подобные услуги он связывает не только с увеличением продаж новостроек, но и с возросшей правовой грамотностью граждан.

Нанять эксперта на один осмотр квартиры обойдется в 3-5 тысяч рублей, но ущерб по выявленным строительным дефектам может достигать 50-100 тысяч рублей. "Сейчас высокий сезон. Этот год такой — работы завал! Ищем дополнительные силы строительных экспертов" — ответил "Реальному времени" представитель компании "Азакона-Групп" Алексей Антонов.

Пускать или не пускать эксперта?

Правда, далеко не все застройщики готовы пускать вместе с покупателем жилья стороннего мастера, отмечают участники рынка. В соцсетях широкую известность получили инциденты, когда казанский застройщик запретил своим дольщикам проводить осмотр с участием независимых экспертов.

— Эта компания строит качественно, но компания консервативна, — пояснил глава гильдии риэлторов РТ Андрей Савельев. — У них свои правила и они неохотно идут на изменения. Договориться с ними нелегко, почти невозможно.

— Пускать или не пускать независимого эксперта — вопрос двоякий, — считает Ильдар Зиякаев, — С одной стороны, на территорию строительства застройщик вправе не допускать посторонних, поэтому дольщик может присутствовать в квартире только с родственниками. С другой стороны, дом сдан, люди вправе заходить. Тогда звоним в полицию. Правда, приходится ждать 2-3 часа. Но эта юридическая коллизия решается другим способом. Дольщик оформляет нотариальное свидетельство на нанятого эксперта, и тогда он вправе заходить в новостройку.

Опрошенные "Реальным временем" специалисты других компаний заявили, что также сталкивались с препятствиями для прохождения строительного осмотра, но с наличием нотариального удостоверения доступ предоставляли. Сами строительные компании в разговоре с дольщиками называют моду на экспертов "потребительским экстремизмом", — рассказала "Реальному времени" одна из покупательниц, которая столкнулась с запретом.

— Свободно пропускают мастеров "Унистрой", "#Суварстроит" и еще несколько крупных застройщиков, — сообщил Андрей Савельев.

Мало кто может точно попасть в квадратуру

Хит нарушений — несоответствие площади квартиры заявленной в договоре ДДУ. "Расхождения обычно составляют 0,5-0,8 метров. Это не критично. Но в нашей практике были случаи, когда крупный жилой комплекс Казани "сдавал" квартиры с отклонениями до минус 3 метров. Компенсации удалось получить лишь первым возмущенным дольщикам, остальным не хватило денег", — рассказал Ильдар Зиякаев.

— В целом застройщики строят качественное жилье, хотя точно попасть в размер редко кому удается, — согласился Андрей Савельев.

Легче, когда сдаваемая квартира больше заявленной в договоре. По словам Зиякаева, обычно застройщик просит доплатить за лишний метр, но экспертам удается демпфировать доплату:

— Как правило, мы обсчитываем стоимость выявленных дефектов в квартире и договаривается о взаимозачете. Добропорядочные застройщики соглашаются идти на мировую. Обычно мы стараемся не доводить дело до суда и не советуем дольщику подписывать акт о приемке квартиры до устранения недоделок. Ведь если акт подписан, то застройщик не заинтересован обеспечивать квартире надлежащее качество, а в условиях цейтнота направит силы туда, где акт остается неподписанным.

Слышен каждый чих

Основные дефекты обнаруживаются при сдаче квартир с черновой отделкой, и с чистовой. Но в последнем случае они проявляются нагляднее. Если в "черновой" квартире наиболее распространенными нарушениями становятся стяжка пола, неровности стен и монтаж оконных конструкций, но в предчистовом варианте могут обнаружиться нарушения при монтаже инженерных сетей, низкая тяга вентиляции. Одна из частых претензий — низкая звукоизоляция:

— У нас был случай, когда человек поехал на работу, но забыл дома телефон. Вернулся. Пока ехал в лифте, слышал, как звонит сотовый в его квартире.

По словам Алексея Антонова, в его практике есть примеры, когда его клиенты отсуживали от 500 до 700 тысяч рублей за низкое качество строительство.

Дождаться устранения недостатков или судиться?

Что делать в случае выявления строительных дефектов — подписать акт о приеме квартиры или судиться с застройщиком? Корреспондент "Реального времени" под видом клиента попытался выяснить, как лучше поступить. Наша история: готовимся принять двухкомнатную квартиру в популярном ЖК стоимостью свыше 6 млн рублей. Акт приемки еще не подписан. По легенде, эксперт нашел около 50 дефектов. Среди них — завышение метража квартиры, за которую надо дополнительно заплатить, неровный пол, щели.

Представитель авторитетной фирмы сначала поинтересовался, у какого застройщика мы покупаем квартиру. Как выяснилось позже, профессиональные эксперты хорошо осведомлены о том, какие дефекты и недостатки свойственны каждому из крупных казанских застройщиков, знают конструктивные особенности проектов, поэтому предварительный "диагноз" выставляют с колес. Достаточно назвать имя компании, чтобы независимый эксперт с ходу понял с кем имеет дело и какую денежную неустойку может "вытащить". В случае выигрыша дела против застройщика эксперт забирает себе 35% от начисленной судом суммы.

— Ваше законное право не просить устранения недоделок, потому что это делается плохо, долго, что невыгодно, а отсудить деньги, — объясняет мне представитель экспертной фирмы. — Но акт о приемке все равно надо подписать. Вы можете просить деньги (за выявленные дефекты) только тогда, когда примете квартиру. Некоторые люди начинают писать кучу замечаний, и ждут. Но сделают — не сделают — загадка. Если дольщик затянул срок передачи жилья, то ему придется платить неустойку. Если вы не принимаете квартиры, то коммунальные платежи ложатся на застройщика. Поэтому им выгоднее быстрее передать вам квартиру.

Основные недостатки, которые стоят денег — это промерзание стен и окон, — объясняет представитель компании: "Но в вашем случае возможно все хорошо, скорее всего. У вас ведь все кирпичное-хорошее. В основном, нарушения такие — уменьшение / увеличение квадратных метров".

— Я советую не бояться самому принять квартиру. В акте нужно отметить повреждения, которые вы сами обнаружите — разбитые окна, поцарапанные двери. Кривизна, плохая штукатурка, промерзание — на это можете не обращать внимание. Это можно устранить в течение гарантийного срока в 5 лет. Ваша фирма надежная по деньгам. Когда приедете в квартиру основные косяки будут известны, — такие рекомендации дали юристы экспертной фирмы.

Глава Гильдии риэлторов РТ Андрей Савельев с этим не согласен. По его мнению, гарантийный 5 летний срок распространяется только на конструктивные элементы дома, а не на внутреннюю отделку квартиры. Это может быть, например, если через полгода вы обнаружили трещину в несущей стене. 3 года гарантии дается на инженерное оборудование, напомнил Савельев. Поэтому он советует добиваться устранения недостатков до подписания акта.