Иск москвичей к управляющей компании может изменить судебную практику
Никулинский суд Москвы рассматривает иск жителей ЖК «Хедлайнер», расположенного в Пресненском районе, к управляющей компании (УК) ООО «Сити24». Она, как утверждают истцы, выставила им завышенные тарифы и фактически навязала свои услуги путём манипуляций с протоколом общего собрания и использованию ресурса застройщика. Истцы требуют признать недействительным решение об утверждении данной организации в качестве УК. В своих возражениях ответчик намекает, что признание недействительным документа не избавит их от его «сервиса».
Как рассказал NEWS.ru юрист Алихан Ибрагимов, представляющий интересы жителей, 27 января в суде состоялось очередное заседание по иску. По его словам, довод ответчика о том, что протокол в пользу избрания УК был подписан в соответствии с нормативами Минстроя, несостоятельны.
Кроме того, истцы предоставили суду постановление Пресненской межрайонной прокуратуры об отмене постановления Пресненского ОВД об отказе в возбуждении уголовного дела. Это, как полагает юрист, повлечёт дополнительную проверку по материалу дела о возможном мошенничестве со стороны представителя УК, который после общего собрания скрылся с протоколами голосования. Сотрудник управляющей компании утверждал, что он собирался относить их в Мосжилинспекцию для хранения, однако там документов не нашлось. По данному факту жильцы дома обращались с заявлением в полицию, но там им ответили отказным постановлением после чего они пожаловались в надзорное ведомство.
Когда в Мосжилинспеции обнаружилось, что всех этих протоколов [с решением собственников] нет, мы подали заявление в полицию о растрате. В полиции наше второе заявление приобщили к ранее поданному заявлению, но процессуального решения по нему так и не приняли. По данному факту мы написали жалобу на действия сотрудников полиции в пресненскую прокуратуру. Прокуратура отменила постановления об отказе о возбуждении уголовного дела и отправила материалы на доследственную проверку. Сейчас дело вернулось в отдел полиции и будет повторная проверка. Мы предоставили в суд данное постановление и это может сыграть ключевую роль в исходе гражданского дела, — рассказал Ибрагимов.
Также он сообщил, что суд приобщил к материалам дела акты приёма-передачи квартир собственников. Это, по словам юриста, нужно чтобы установить, кто был собственником помещений на момент голосования — застройщик или жители. Однако, как отмечает Ибрагимов, часть актов застройщик не предоставил, но суд встал на сторону истцов и направил судебный запрос об истребовании оставшихся актов.
Как писал NEWS.ru, в конце 2019 года ООО «Сити 24» объявило о проведении внеочередного очного-заочного собрания жильцов дома в Шмитовском проезде, 39, корпус 3. На повестку дня был вынесен вопрос о выборе данного общества управляющей организацией и заключения с ним соответствующего договора. По итогам голосования, 80 собственников высказались против этой структуры, что было отмечено в акте счётной комиссии. Изначально предложенная кандидатура управляющей компании была отклонена, однако к началу марта 2020 года результаты неожиданно стали ровно противоположными.
Результаты волеизъявления были подведены на встрече собственников квартир с представителями ООО «Сити 24» 2 марта 2020 года. По словам Ибрагимова, представитель УК Гор Мнацаканян забрал бюллетени голосования и акт счётной комиссии, после чего «внезапно скрылся быстрым шагом в неизвестном направлении». Позднее сотрудник УК объяснил, что поступил так, чтобы передать бумаги в Мосжилинспекцию.
Впоследствии ООО «Сити 24» направило жителям дома протокол внеочередного общего собрания от 2 марта, из которого следовало, что за выбор управляющей компании якобы высказались 90,46% участников голосования. Возмущённые граждане обратились в Мосжилинспекцию и выяснили, что из 80 бюллетеней голосования в ведомстве имеются лишь бюллетени восьми жителей, что по словам Ибрагимова, «повлекло искажение результатов голосования».
В реестре собственников, составленном ООО «Сити 24», указано, что застройщик якобы владеет одновременно 66 квартирами, а в бюллетене голосования компания указала уже 51 квартиру. В декабре 2019 года застройщик — ООО «Жилой квартал сити» как держатель значительной части якобы нереализованного жилья — проголосовал за выбор ООО «Сити 24» УК, но как отмечал Ибрагимов, «собственниками большой части квартир являлся не застройщик, а жители дома».
Путаница с квартирами объясняется тем, что УК представила в Мосжилинспекцию данные на 19 декабря 2019 года, когда действительно часть квартир в доме были не проданы, и ими, соответственно, владел застройщик. Однако на день завершения голосования — 29 февраля 2020 года — большинство жилых помещений уже было передано новым владельцам.
Иск 29 жильцов к ООО «Сити 24» рассматривается в Никулинском суде Москвы. Они требуют признать недействительным протокол общего собрания, «которым незаконно была утверждена кандидатура УК „Сити 24“ и установлены обременительные тарифы».
Недавно ответчик предоставил суду свои письменные возражения на исковое заявление, в котором прописаны три аргумента. Первый сводится к тому, что в условиях отсутствия государственной регистрации перехода права собственности на квартиры в пользу жильцов управляющая компания якобы не владела информацией о том, что часть квартир к моменту завершения голосования на общем собрании уже была продана застройщиком. Вследствие этого последний и проголосовал за управляющую компанию «Сити 24».
Кроме того, ООО «Сити 24» полагает, что протокол общего собрания, в котором нет подписи председателя, секретаря и членов счётной комиссии, соответствует требованиям приказа Министерства строительства и ЖКХ РФ от 28 января 2019 года № 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющие государственный жилищный надзор».
Они сами себя завели в тупик и вводят в заблуждение суд. В пункте 12 этого приказа указано, что протокол общего собрания должен содержать сведения о секретаре, председателе общего собрания, а также членов счётной комиссии с указанием их данных и подписями, чтобы их можно было идентифицировать. Единственным исключением из этого правила являются случай, когда кандидатуры лиц на указанные должности были отклонены в ходе голосования. Между тем, решений по вопросам об избрании председателя собрания и других лиц, принято не было, в протоколе даже не указаны фамилии лиц, которых выдвигали на роль председателя, секретаря и членов счётной комиссии. То есть результаты общего собрания не оформлены должным образом и нет возможности удостовериться в подлинности и действительности этих результатов, — комментирует Алихан Ибрагимов.
Также ответчик говорит, что до проведения общего собрания застройщик ещё в октябре 2019 года заключил с ним договор обслуживания многоквартирным домом. В этом документе утверждены те же самые тарифы, что и в протоколе, который оспаривают жители дома. ООО «Сити 24» ссылается на постановления пленума Верховного суда № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности». Его пункт 18 гласит, что в случае признания недействительным протокола общего собрания в части утверждения тарифов, «плата за содержание жилого помещения подлежит перерасчёту исходя из порядка определения размера платы, определяемого в соответствии с прежними условиями договора управления многоквартирным домом».
По словам Алихана Ибрагимова, ссылаясь на этот пункт, УК утверждает, что требование истцов признать недействительным протокол их нарушенное право не защитит. И если договор между УК и жильцами признают недействительным, начнёт применяться предыдущий договор, заключённый между застройщиком и ответчиком. Он обращает внимание на то, что в постановлении пленума Верховного суда речь идёт о предыдущем договоре, «который был утверждён на предыдущем общем собрании между жителями, а не третьими лицами, то есть застройщиком и УК». Это, как подчёркивает Ибрагимов, грубым образом нарушает права жителей и «подобное толкование Постановления пленума Верховного суда в принципе искажает правовую логику».
Также юрист отметил, что в Москве подобными доводами апеллируют и другие УК. И если удастся «разбить» их аргумент во время рассмотрения иска жителей дома на Шмитовском проезде к ООО «Сити 24», «это будет „подспорьем“ для изменения подхода к управлению многоквартирными домами».
Как уже писал NEWS.ru жильцы ЖК «Хедлайнер» утверждают, что управляющая компания использовала при голосовании ресурс застройщика, с которым она оказалась связана. Оба актива, судя по всему, входят в империю миллиардера Виктора Вексельберга.