Мнение финансиста: стоит ли покупать квартиру для аренды
Одной из наиболее популярных моделей для привлечения дополнительного дохода в России в последнее время считается инвестирование в недвижимость. Цены на квартиры растут с каждым годом, даже просто покупая жилье для собственного пользования, человек может заработать на нем приличные деньги через несколько лет, когда решит переехать.
Свободные деньги люди также склонны вкладывать в покупку второй квартиры. Либо инвестировать в долевое строительство, а по завершении проекта получить прибыль с продажи готового жилья, либо сдавать это жилье в аренду.
Хорошо обеспеченные люди со свободными сбережениями только выигрывают от такой бизнес-модели. Но стоит ли человеку со средним достатком инвестировать в недвижимость, с учетом всех рисков и большого количества затрачиваемых усилий и времени? Эксперт по личным финансам, директор «EasyFinance.ru» Михаил Попов оценил целесообразность такого шага в материале «Слово и Дело».
«В России инвестирование в недвижимость исторически рассматривается как альтернатива ставкам по депозитам», — рассказывает Михаил Попов. — «Недвижимость — это реальный востребованный продукт, спрос на который практически не снижается, практически каждый россиянин мечтает обзавестись собственным жильем, что обеспечивает движение стоимости квартир вместе с инфляцией».
Благодаря этому, по сравнению с депозитом, вложения в недвижимость дополнительно защищены от инфляции. В случае каких-то валютных и инфляционных шоков недвижимость обеспечивает сохранность капитала от обесценивания.
Но в то же время у этой бизнес-модели существует множество аспектов. Как и любой рынок, рынок недвижимости и растет, и падает, на нем также образуются пузыри, когда происходит какое-то событие-катализатор.
«Сейчас рост цен на рынке недвижимости напрямую обеспечен льготной ипотечной ставкой и низкими ставками от Центробанка в целом. Сегодня ставка финансирования зафиксирована на уровне 4,5% — это исторический минимум за всю историю РФ», — объясняет Михаил Попов. — «В то же время, уже объявили о том, что политика льготных ставок вскоре закончится, поэтому поддержка повышенного спроса начнет ослабевать».
Финансовый консультант уточняет, что нынешний период не слишком перспективен для вложения в недвижимость, особенно если за низкими ставками по ипотеке вернутся высокие и начнется падение спроса. Однако люди, которые успели приобрести квартиры в начале прошлого года, уже заработали 30–40% за счет подскочившем стоимости.
Продать и переехать
Если собственники, купившие квартиры в прошлом году, сейчас начнут выставлять его на продажу, то уже смогут получить прибыль. Но если брать неблагоприятный период, то люди, купившие квартиры в ипотеку, могут подвергаться определенным рискам.
«Положим, что через время квартира, купленная в ипотеку, потеряла в цене. И банки могут затребовать дополнительных взносов или жестче относиться к просрочкам платежей по кредиту, так как эти кредиты будут уже меньше обеспеченны стоимостью самого жилья», — приводит пример Михаил Попов.
Эксперт по личным финансам считает, что учитывая все риски, вложения в недвижимость могут быть интересны тем людям, которые покупают жилье не в ипотеку. Но и они должны быть готовы к возможным колебаниям на рынке — это должны быть не последние их деньги.
Сдать в аренду
Арендный бизнес отличается от обычного заработка на продаже жилья после роста цены. Здесь существуют дополнительные риски, из-за которых, по мнению финансового консультанта, доход от такого бизнеса нельзя назвать пассивным.
«В отличие от обычной перепродажи, риски в арендном бизнесе как раз усиливаются по мере крушения экономического положения граждан», — подчеркивает Михаил Попов. — «Чем хуже реальный доход в стране, тем меньше будет стоимость аренды. К примеру, из-за пандемии собственники должны были давать скидки на аренду жилья, чтобы не потерять съемщиков».
Есть и другие риски, не связанные с экономической ситуацией в стране. Арендодателю нужно найти добросовестных съемщиков, в стабильном финансовом состоянии которых он будет уверен. Чужие люди могут устроить пожар в квартире, могут не платить аренду, что приводит к подорожанию обслуживания такого бизнеса.
«Этим бизнесом нужно заниматься вплотную. Многие строительные компании, зная о такой потребности собственников, могут сразу предоставлять услуги по подбору съемщиков, решают все конфликты с ними и отвечают за своевременную оплату. Тогда владелец квартиры выступает лишь в качестве инвестора, перекладывая обязанности на компанию. Прибыль от такого бизнеса будет меньше, но он будет пассивным, не требующим усилий».
Почему бизнес, связанный с недвижимостью, не рекомендуют создавать для людей со средним достатком? Финансовый консультант объясняет, что стоимость аренды, к примеру, может упасть, а ипотечные платежи останутся на прежнем уровне, что приведет к убыткам, к которым собственники могут быть материально не готовы.
«При этом избавиться от недвижимости в такой ситуации будет сложно, потому что при попытке резко продать квартиру ее стоимость к рынку будет ниже», — рассуждает Михаил Попов. — «А если это будет массовым явлением, на рынке возникнет большая конкуренция, сопровождаемая спадом спроса и цен на квартиры. Это то, что происходит, когда лопается пузырь».
Прямо сейчас выписываться в авантюры с покупкой жилья эксперт по личным финансам не советует. С другой стороны, если сейчас люди смогли за счет низких ипотечных ставок приобрести жилье, это неплохое вложение, так как на горизонте следующих 10–20 лет жилье продолжит расти в цене.
Это интересно: Какие приемы помогут развить бизнес в пандемию