«Коли доктор сыт, так и больному легче». Застройщики просят не ограничивать льготную ипотеку
Судьба льготной ипотеки скоро решится. Премьер-министр поручил проработать льготные ипотечные программы, которые будут действовать с 1 июля, с учетом социально-экономического развития регионов. Одновременно глава Центробанка заявила, что льготную ипотеку целесообразно оставить только в 24 регионах. Похоже, ответ на вопрос, быть или не быть льготной ипотеке, обретает определенность. А что думает на этот счет рынок?
Дают льготную ипотеку - растут цены. Отбирают ее - высокие проценты покупателям не по карману. Фото: Мир Квартир
Чем обернулась государственная щедрость
Жилищные кредиты с господдержкой помогли застройщикам не только успешно пережить кризисный год, но и побить все рекорды продаж. Счастливые заемщики скупили так много, что на рынке наметился серьезный дефицит предложения, который восполнять придется не один месяц.
Конечно, первое, что сделали строительные компании – переписали ценники на новостройки. По данным «МИР КВАРТИР», в Москве средняя цена квадратного метра на первичном рынке выросла за 2020 год на 17%, по России – на 19%. За новым жильем подорожало и вторичное, и загородное – все сегменты. В начале этого года рост продолжился, вопреки прогнозам о том, что покупательский спрос не выдержит такого уровня цен.
Теперь государственные мужи ломают голову, что делать с доступностью жилья. Решение напрашивается само собой: ограничить выдачу дешевой ипотеки. Но тогда, по оценкам специалистов, средние ставки по кредитам на новостройки поднимутся с текущего уровня 6-7% до 8-9%, и число потенциальных покупателей из числа заемщиков уменьшится. Будет ли это повышением доступности? Не выходит каменный цветок – ни так, ни эдак.
«Дайте две!». На пять лет
Поэтому девелоперы и риэлторы умоляют льготную ипотеку не отменять. И более того, не ограничивать доступ к ней всех граждан. Дмитрий Цветов, директор по развитию ГК «А101», несомненно, выразил главную мысль всего строительного сектора: «Сегментирование льготной ипотеки по региональному, социальному или любому другому признаку едва ли будет эффективным решением. Само по себе снижение ипотечного платежа не улучшает радикально ситуацию с обеспечением граждан комфортным жильем без учета социально-демографической картины в регионе, уровне реальных доходов, степени прибыли или оттока экономически активного населения, наличия достаточного объема предложения и пр.».
Теперь у правительства дилемма: как поддержать именно покупателя, а не застройщика? Фото: Мир Квартир
Застройщики считают, что выходом из ситуации станет сохранение статус-кво – это даст строителям еще больше денег. «Ипотека держит рынок на плаву, а вместе с ним – строительный комплекс. На выделенные 900 млрд рублей строительство получило приток инвестиций со стороны банков и покупателей-заемщиков в 4,3 трлн рублей (более 4% ВВП), – такие данные приводит Владимир Щекин, совладелец группы «Родина». – Позитивный мультипликативный эффект очевиден, особенно в структурно слабой экономике России. Полагаю, программу необходимо продолжать до тех пор, пока ВВП не начнет расти вместе с доходами населения».
То есть, логика, видимо, такая: дать застройщикам неограниченный спрос покупателей, бизнес начнет богатеть, процветать, что только на пользу всей стране, а там, глядишь, и простой люд как-нибудь разживется лишней копеечкой. В принципе, учитывая влияние строительной отрасли на экономику в целом, такое не исключено… Еще каких-нибудь 50 лет – и заживем!
Дмитрий Цветов даже полагает, что сохранение субсидированной ипотечной ставки поможет… снизить цены на жилье! Если оставить действующие условия еще на пять лет. «Это средний срок «жизни» девелоперского проекта – от принятия компанией решения о покупке земельного участка до завершения строительства и продажи всех квартир в нем, – говорит эксперт. – Стабильность финансовых условий станет стимулом для девелоперов насыщать рынок максимальным объемом нового предложения. Это может вернуть цены от «ажиотажного» уровня к «нормальному» и способствовать увеличению объемов строительства жилья».
Кому дать – Москве или регионам?
Тем не менее, желания желаниями, а ограничить каким-то образом доступ к дешевым кредитам правительство намерено решительно. Уже звучала инициатива не предоставлять господдержку покупателям-инвесторам. Другие эксперты предлагают оставить ее для бедных регионов, где улучшение жилищных условий дается людям особенно тяжело.
Что правильнее – строить жилье в регионах или сгонять всех в Москву? Фото: Мир Квартир
Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР», считает, что там, где государство не в состоянии профинансировать программы расселения ветхого и аварийного жилья, нужно хотя бы облегчить гражданам условия покупки нового за свой счет. Это простимулирует застройщиков расчищать площадки, занимаемые сейчас одно-двух-этажными бараками, находящимися в ужасном состоянии, и строить новые дома.
Также разумно звучит предложение стимулировать покупательский спрос там, где девелопмент не может извлекать сверхдоходы по объективным причинам. Это, опять же, бедные регионы, а также регионы со сложными для строительства климатическими условиями.
Однако застройщики и риэлторы просят власти сохранить льготы именно в Московском регионе, так как это самый активный и притягательный для потребителей рынок, все крупнейшие компании работают тут, а на недвижимости здесь зарабатываются самые большие деньги. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», опасается, что «без льготной ипотеки останутся крупнейшие в стране рынки жилья, на долю которых приходится 77% выдаваемых сейчас жилищных кредитов. Более того, чем крупнее рынок, тем более остро стоит перед местными жителями квартирный вопрос, так как разрыв между стоимостью жилья и средним доходом здесь обычно выше, чем в небогатых регионах».
Ну а что же тогда останется Замкадью? Но там же люди привыкли больше жить в частных домах, парирует эксперт: «В регионах с большими объемами индивидуального жилищного строительства есть смысл развивать ипотечные программы для покупки и строительства частных домов. Сейчас такие кредиты дорогие и труднодоступные. Помимо этого, можно поощрять девелоперов коттеджных поселков, которые могли бы развивать бизнес в этих субъектах РФ (в основном это южные и северокавказские регионы, где многоквартирные дома не столь популярны)».
В любом случае, какое-то решение будет принято, и очень скоро. Уже 15 марта премьер Мишустин потребовал от Минфина и Минстроя представить ему план действий по льготной ипотеке. И если еще осенью прошлого года кое-кто из участников рынка надеялся, что ставки опустят еще ниже, то зря. Теперь снижения процентов по ипотеке или даже их сохранения на текущем уровне ожидать точно не стоит. Ключевая ставка ЦБ РФ находится на низком уровне, текущая инфляция выше целевой. То есть смягчать кредитно-денежную политику дальше Банк России пока не будет.
Семьям с детьми – льготная ипотека на частные дома, регионалам – бесплатный кредит на домокомплект
Что сейчас выгоднее покупать – квартиру или апартаменты?
«Для снижения цен нет предпосылок». Прогноз по стоимости новостроек Москвы в 2021 году
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
