Как узаконить ремонт в квартире, купленной "в бетоне"
С юридическими проблемами в будущем могут столкнуться сотни тысяч людей. Это не преувеличение. Скорее, скромная оценка.
Давно стало обычным делом, когда некоторые квартиры продаются не просто без отделки, но вообще без ничего. Коробка. Только на полу прочерчены контуры запланированных комнат, кухни, санузла и т.п. "Это же хорошо! - уверяют застройщики. - У нас вы можете воплотить свои самые смелые фантазии".
Покупаются и покупают многие. И ведь нельзя сказать, что застройщики обманывают. Нет, тактично умалчивают.
"Из этого вытекает абсурдная проблема рекламы "возможности сделать квартиру своей мечты": так-то оно, может, и так, но это возможно только при соблюдении обязательных требований к перепланировке, - подчеркивает член Ассоциации юристов России Вячеслав Голенев. - Однако об этом ни один застройщик обычно не говорит. Да и обязанности у него такой нет, ведь право на перепланировку у гражданина есть в силу закона. Но этому праву корреспондирует обязанность выполнить перепланировку, не нарушая закона, строительно-технических норм и требований, а также согласовать ее с контролирующими органами".
У человека, купившего квартиру "в бетоне" и желающего блеснуть оригинальностью, есть два варианта. Первый - строго по закону. То есть по формуле "проект - разрешение - ремонт". Второй - своевольный. По формуле "ремонт - штраф - согласование".
"Объективно первый вариант сложнее, хотя и является полностью законопослушным, - говорит Вячеслав Голенев. - Необходимо разработать проект в проектной организации с соответствующим допуском и согласовать его с контролирующими структурами. В Москве это Мосжилинспекция. Контролирующие структуры выдадут разрешение, которое действует год с возможностью однократного продления еще на полгода. После получения разрешения можно приступать к ремонту. Причем надо уложиться в указанные сроки, то есть максимум полтора года.
По итогам подрядчик составляет акт выполненных работ, который также подлежит согласованию в контролирующем органе на приемочной комиссии".
Во втором случае после произведенного ремонта необходимо, во-первых, получить заключение БТИ с красными линиями на схеме. Эти линии обозначают реальные стены, не соответствующие плану.
Затем, во-вторых, нужно получить техническое заключение о безопасности и допустимости произведенных работ. Делает его организация, имеющая соответствующий допуск. Некоторые работы никогда не согласуют. Например, перенос кухни в помещение без окна, как рассказывают специалисты, не имеет никаких шансов.
Во втором варианте при любом раскладе придется заплатить штраф. Для граждан он составляет 2,5 тысячи - 5 тысяч рублей.
После этого, как рассказывает член Ассоциации юристов России Артем Коростелев, надо представить документы в орган, осуществляющий согласование.
"Уполномоченный орган рассматривает документы в течение 45 дней и принимает решение либо о согласовании перепланировки, либо об отказе", - уточняет юрист. Он подчеркивает, что легализация перепланировки осуществляется уполномоченным органом бесплатно. Однако техническое заключение может стоить и 25 тысяч рублей, и 100 тысяч, в зависимости от проектировщика и сложности объекта.
У кого-то из хозяев не хватает денег и желания, у кого-то правовых знаний, чтобы привести свою квартиру в юридический порядок. В итоге сейчас на рынке жилья находятся сотни тысяч юридических мин: квартир, некогда купленных "в бетоне" и отремонтированных с фантазией.
Некоторые юридические мины создаются прямо сейчас - в только что сданных новостройках. Человек, купивший квартиру с "красными линиями", должен понимать, что приобретает и проблемы.
"В случае приобретения квартиры с нелегализованной перепланировкой собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование", - говорит Артем Коростелев.
Проще говоря, в квартире надо будет все снести и сделать так, как полагается по плану БТИ. Иначе чиновники могут подать в суд и лишить покупателя квартиры. Ее выставят на торги, выручку отдадут человеку за вычетом расходов на ремонт, провести который обяжут нового собственника.
Конечно, жить на такой юридической мине можно годами и десятилетиями, а если повезет встретить юридически наивного покупателя, даже продать ее. Но мина на то и мина, что может рвануть в любой момент, и кто-то окажется крайним. Например, обиженные на что-то соседи напишут жалобу в жилинспекцию. Или при разводе решит отомстить кто-то из супругов. Или обойденные квадратными метрами наследники захотят насолить родственникам-новоселам. Вариантов масса.
Между тем
Почему лучше брать квартиру с отделкой
В последние годы доля квартир "в бетоне" неуклонно уменьшается, отмечают эксперты. К примеру, в Москве пять лет назад доля квартир с отделкой не превышала 15-20 процентов, а сейчас их уже более половины. В целом по стране в конце прошлого года квартиры с отделкой предлагались в 35 процентах новостроек, сообщал ДОМ.РФ. Лидирует Свердловская область, где такая опция предлагается в 83 процентах нового жилья (по площади). Далее следуют Красноярский и Ставропольский края (по 62 процента).
В домах с готовыми к заселению квартирами нет периода шумного ремонта, грязи и строительного мусора в подъездах, быстрее происходит заселение, говорит коммерческий директор строительной компании Дмитрий Железнов. Но и на квартиры "в бетоне" есть спрос: их покупатели хотят с нуля создать жилье своей мечты.
Ремонт своими руками или с помощью случайной бригады рабочих может быть непрофессиональным: если разводка труб водоснабжения в ванной и на кухне, прокладка электропроводки будут сделаны некачественно, это может привести к пожару или затоплению соседей снизу. "Такие последствия покупки жилья без отделки способны разорить собственника", - добавляет управляющий партнер агентства недвижимости Мария Литинецкая.
Новая квартира находится на гарантии у застройщика, подчеркивает Дмитрий Железнов. Если же квартира передавалась "в бетоне", девелопер не будет отвечать за некачественно положенный ламинат или неграмотно сделанную электропроводку.
Подготовила Марина Трубилина
