Обратная ипотека обеспечивает пенсионерам доступ к собственному капиталу

Смысл обратной ипотеки полностью отражает ее название. Если при обычной ипотеке заемщик выплачивает кредит банку, то в данном конкретном случае роли меняются.

Механизм рассчитан на пожилых владельцев дома или квартиры – они могут конвертировать капитальную стоимость недвижимости, которая нередко является самым большим их материальным активом, в поток текущих обратных выплат от банка, получить определенную сумму денег или открыть кредитную линию.

Программа – едва ли не единственный прижизненный способ пенсионеров получить доступ к собственному капиталу, не продавая жилплощадь. Вырученные средства можно расходовать на текущее потребление, медицинские услуги, капитальный ремонт, новые приобретения любых активов, например. Эти деньги при этом не рассматриваются как доход, что дает их обладателю ряд преимуществ с точки зрения налогообложения по сравнению с альтернативными механизмами.

По завершении обратной ипотеки, кредитор продает недвижимое имущество, возвращая таким образом выплачиваемые ранее средства, а оставшийся после уплаты банку капитал переходит заемщику. Предусматривается также вариант прямого выкупа залогового имущества наследниками, что позволяет сохранить недвижимость. Данный механизм хорошо законодательно проработан в США. Там воспользоваться обратной ипотекой могут граждане старше 62 лет. При этом заемщик должен быть единственным или главным (более 50%) владельцем недвижимости, не иметь просроченных долгов, а также обладать возможностью оплачивать все налоговые, страховые и комиссионные сборы.

Феномен обратной ипотеки связан с глобальной тенденцией старения населения и снижения объема личных накоплений. И там, где эта тенденция проявляется отчетливее, спрос на обратную ипотеку растет сильнее.

Вместе с тем, этот институт несет в себе множество рисков, связанных с условиями сделки, требует обязательного всестороннего государственного регулирования, четкой регламентации отношений и возможных последствий для сторон сделки, а также участия в оформлении профессиональных юристов.

Эффект эндаумента

В России относительно недавно начался масштабный спрос на прямую ипотеку – еще 10–15 лет назад этот продукт был гораздо менее востребован. Со времен СССР недвижимое имущество рассматривается гражданами как некая «абсолютная ценность». Получить квартиру в Советском Союзе для многих было также непросто, как купить ее в ипотеку и выплатить весь долг сейчас.

Здесь нужно учесть психологический аспект. Можно даже сказать, что он является определяющим. Получив что-либо с большим трудом, мы обычно категорически не хотим с этим расставаться. Более того, люди часто переоценивают стоимость актива по сравнению с реальной рыночной. Они гораздо сильнее держатся за то, чем уже владеют, в данном случае за свою недвижимость. Сама идея добровольно отказаться от возможности до последнего дня чувствовать себя единственным полноправным владельцем для многих выглядит абсолютно неприемлемой. Рациональный, с точки зрения формальной логики и здравого смысла, выбор – пользоваться не только прокатной, но и капитальной стоимостью актива для нужд собственного текущего потребления. Однако с точки зрения эмоциональной составляющей, он кажется совершенно неприемлемым.

Кроме того, выбирая тот или иной план обратной ипотеки, человек должен самостоятельно или с помощью профессионалов оценить ожидаемую продолжительность своей жизни на пенсии, «назначить» срок самому себе и зафиксировать это документально. Такой подход провоцирует новые существенные страхи и риски, а также глубочайший стресс. Возникают вопросы: «А если мы переживем этот период?», «Если выплаты закончатся и площадь придется освобождать?», «А что будет, если не истратим все то, что по праву нам принадлежало?».

Из этого можно сделать вывод: как массовый продукт обратная ипотека пока не будет уметь успеха на рынке. Ни банки, ни государство не видят здесь заметного спроса, хотя в узких сегментах, спрос возможен. Впрочем, рано или поздно проект начнет развиваться. Наиболее перспективным такое предложение покажется тем, кто уже сегодня готов к такому явлению как пожизненная рента. Для них обратная ипотека будет гораздо более выгодным и прозрачным продуктом. В случае с пожизненной рентой у рентодателя теоретически существует прямая заинтересованность в максимальном сокращении так называемого периода дожития, так как сразу после смерти недвижимость абсолютно законно переходит к нему. Это является существенным фактором, ограничивающим спрос на данную услуг. В случае с обратной ипотекой банк, напротив, будет стараться как можно дольше зарабатывать на различных комиссиях и процентах по выплачиваемым клиенту субсидиям в рамках заключенного договора.

Пока в России обеспеченность жильем заметно ниже, чем в экономически высокоразвитых странах. Это важный объективный фактор низкого потенциального спроса на обратную ипотеку. В нашей стране на одного человека приходится в среднем около 26 «квадратов». Мы не так богаты заветными квадратными метрами, чтобы добровольно их отдавать банкам. Граждане еще недостаточно удовлетворили первичный спрос на жилье, не «насытились» собственной площадью, а все, что так или иначе удалось накопить, люди стараются передать по наследству, сознательно жертвуя качеством и продолжительностью жизни на пенсии.

Спрос на квартиры в крупных городах России все еще заметно опережает предложение. Недвижимость – очень дорогой и дефицитный товар, поэтому мало кто добровольно хочет монетизировать и использовать для нужд текущего потребления его капитальную стоимость.

Молодым тут не место

Для лиц среднего возраста обратная ипотека экономически невыгодна – они ещё достаточно социально активны и могут использовать более эффективные с учетом их возраста инструменты генерации потоков дохода. Недвижимость можно продать, можно получить залоговый кредит, например.

Уровень реальной дееспособности у лиц среднего возраста обычно в среднем значительно выше, чем у пенсионеров. Обратная ипотека является инструментом, позволяющим восполнить текущие доходы в условиях, когда собственные человеческий и финансовый капитал субъекта истощены и вряд ли будут расти. При этом недвижимое имущество является единственным местом постоянного проживания, не может быть отчуждено и должно находиться в пользовании субъекта до конца жизни, а помощь извне невозможна.

Обратная ипотека может быть востребована людьми, которые срочно нуждаются в дорогостоящей медицинской помощи. Получение денег здесь и сейчас иногда может оказаться единственным шансом оплатить недешевые услуги и остаться в живых. Обычный кредит с учетом уровня текущих доходов и состояния здоровья им никто не предоставит.

Для банков этот сегмент будет интересен как новая рыночная ниша, способная генерировать устойчивый поток доходов. Можно ожидать появления в России специализированных ипотечных банков, фондов и агентств, сфокусированных как на прямой, так и на обратной ипотеке. В первые годы запуска проекта они скорее всего смогут рассчитывать на организационную и финансовую поддержку со стороны государства.

Дмитрий Десятниченко, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики СЗИУ РАНХиГС