В складском сегменте все сложилось
«Мальчик, который выжил» — именно так в конце прошлого года принято было называть складской сегмент. Суммарный показатель годового строительства в районе 1,1 млн квадратных метров, рекордный годовой объем спроса около 1,5 млн «квадратов» и более чем радужные перспективы 2021-2022 годов — так заканчивался для складов пандемийный 2020-й. И похоже, пока ожидания оправдываются, по крайней мере, в столичном регионе точно: по оценкам аналитиков, в первом квартале текущего года в Москве и Подмосковье зафиксирован рекордный для начала года объем сделок.
В компании Knight Frank подсчитали, что объем складского спроса за квартал составил более 300 тысяч квадратных метров, в два раза превысив аналогичный показатель 2020 года. А данные компании JLL гласят, что суммарный объем сделок составил 548 тысяч «квадратов» — в 3,5 раза больше, чем год назад (исследования есть у Business FM). При этом спрос сохранился на уровне, который наблюдался уже во второй половине прошлого года: для сравнения, в третьем квартале 2020 года была закрыта 521 тысяча квадратных метров, а в четвертом квартале — 659 тысяч.
«Мы ожидаем сохранения высокого спроса на склады, однако он будет сдерживаться недостаточным числом объектов, доступных для аренды или покупки. На настоящий момент доля свободных площадей составляет 2,2%, снизившись за последний квартал на 0,6 процентного пункта, — отмечает руководитель отдела исследований компании JLL в России Владислав Фадеев. — До конца года вакантность продолжит свое снижение, хотя и меньшими темпами, за счет ввода большого объема складов, и, по нашим прогнозам, к концу 2021 года она составит 1,7-2%».
«По нашим прогнозам, рекордный объем спроса в Московском регионе достигнет уровня 2,2-2,3 млн квадратных метров, — уверен региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко. — В структуре спроса мы ожидаем сохранения наибольшей доли в сегменте онлайн-торговли, также активность будет наблюдаться со стороны сектора дистрибуции, а также транспортных и логистических компаний».
Действительно, по оценкам Knight Frank, сегмент онлайн-торговли занял по итогам первого квартала лидирующую позицию: на него пришлось 37% от общего объема спроса. На втором месте транспортные и логистические компании (21%), и 15% от совокупного объема обеспечили два сегмента — дистрибуция и производство. При этом, как подчеркивают аналитики JLL, все известные сделки с качественными складами в Московском регионе, как и в начале прошлого года, являются спекулятивно арендными. Несмотря на активно растущий интерес к формату built-to-suit с последующей арендой, пока на него приходится не более 35% от совокупного объема поглощения. И, по подсчетам Knight Frank, первичный и вторичный рынки поделили клиентов практически поровну, отвоевав 47% и 53% сделок соответственно.
Самым популярным направлением первых трех месяцев нынешнего года стал юго-восток: на него пришлось 39%. Но это потому, что самые крупные сделки первого квартала были заключены в расположенном именно на юго-востоке логопарке «Софьино», на который обратили внимание гиганты онлайн-торговли — Lamoda и «Яндекс». Второе место занял юг (28%), третье — северо-восток (15%).
Что касается арендных ставок, то, по подсчетам JLL, в первом квартале их максимальный показатель находился на уровне 4,150-4,250 тысячи рублей за квадратный метр в год (без учета НДС и операционных расходов). «Мы видим предпосылки для роста ставок вследствие целого ряда факторов, — признается руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании JLL в России Евгений Бумагин. — Низкая вакантность и высокий спрос способствовали росту арендных ставок, однако ранее он в значительной степени сдерживался built-to-suit проектами, которые готовы были предоставлять достаточно интересные для арендаторов финансовые условия. Однако сейчас, вследствие удорожания себестоимости строительства за счет повышения цен на строительные материалы и роста затрат на персонал из-за уменьшения количества рабочих, часть которых уехала в пандемию в свои регионы, мы видим рост ставок и в built-to-suit проектах». По мнению эксперта, это будет способствовать дальнейшему росту ставок аренды в пределах 5-10% до конца года.
