Московской реновации четыре года. Подводим итоги первого этапа
Наступившая весна стала четвертой для программы столичной реновации в городе. Старт ее пришелся на апрель 2017 года, а утверждение программы состоялось в августе. Событие наделало много шума и у населения, и у участников девелоперского бизнеса. Жители старых пятиэтажек опасались насильственных мер по выселению из привычных домов и сложившихся районов, бизнес – вымывания с рынка целого сегмента доступного жилья, потенциально уходящего в руки государства. Ну а горожане сокрушались об исчезновении застройки середины прошлого века, которую следует не ломать, а перестраивать, как это делают в странах бывшего соцлагеря.
Так выглядит типичный дом по реновации. Фото: voms.ru
О том, что идея обновить жилой фонд будет иметь другие темпы развития (отчего и возникли все описанные опасения), свидетельствовали уже самые первые целевые показатели программы. Сейчас, по данным стройкомплекса города, в Москве предусматривается расселение более 350 тыс. квартир. В программу, рассчитанную на 15 лет, включено 5175 домов. Уже утвержден адресный список из 500 стартовых площадок с потенциалом строительства более 7 млн кв. метров недвижимости. 277 домов по реновации проектируется и возводится в настоящее время. Сформирован и размещен в открытых источниках ориентировочный перечень.
Что получают жители
О стремлении властей заменить старый фонд на новый заявлял предшественник нынешнего мэра Юрий Лужков. Его программа сноса осуществлялась силами строительных компаний, который заключали инвестиционные договора с городом. Механизм нарушили новые правила, требовавшие от участников рынка прохождения конкурсных процедур на получение госзаказа. Многие компании даже по старым правилам не смогли выполнить свои обязательства в связи с наступившим кризисом 2010 года. В рамках лужковской программы до 2010 года планировалось расселить и снести 1722 дома так называемых «сносимых серий». В итоге к 2017 году списке осталось 71 не снесенное здание.
Программа собянинской команды, кроме размаха, включила целый ряд пунктов, которые должны были успокоить население. Так, например, для нового жилья был предложен новый стандарт строительства, который соответствовал классу «комфорт» и который сильно отличался от уровня оснащенности даже класса «стандарт». Правда, новый стандарт был введен не сразу, с 2018 года, и первые квартиры передавались переселенцам из фондов лужковской программы. В связи с этим позже возникали судебные разбирательства. Но всякий раз интересы заявителей в той или иной мере удовлетворялись. Иногда их требования признавались незаконными.
Еще одно нововведение программы – это возможность докупить дополнительные площади квартир, если семье тесно в предоставляемой квартире. Напомним, площади нового жилья должны быть равнозначны площадям в старых квартирах. Равнозначны – это значит не меньше, больше или имеющие большее число комнат. Если в освобождаемой квартире не проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане, то собственник квадратов в старой хрущевке вместо переселения может получить за них деньги.
Реновация существенно повысит среднюю по Москве этажность застройки. Фото: god2018.su
Если же в семье есть материнский капитал, то его также можно внести за расширение метража новой квартиры. Перемещение новоселов ограничивается районом. И только для Новой Москвы или Зеленограда границы переезда шире: жилье предоставляется в том же округе.
Как программа меняет город
Власти города, а также эксперты рынка отмечали множество преимуществ новой программы. Самым логичным выглядел аргумент социального толка: столица, в которой как грибы после дождя растут кварталы элитного жилья, становится «городом контрастов», целые районы прошедших срок эксплуатации объектов являются свидетельством социального расслоения.
Москомархитектура отмечала также слабую зонированность районов хрущевок, в них все существует вперемешку: дворы – превращены в стоянки транспорта, проницаемость районов плохая. Плюсом можно считать только хорошее озеленение. Аргумент в пользу реконструкции старого фонда властями не рассматривался: немецкие и российские пятиэтажки настолько отличаются по качеству, что если первые можно модернизировать и еще долго эксплуатировать (что и происходит), то отечественные дешевле сносить и на их месте строить новое.
Проводившиеся по первым кварталам реновации публичные слушания вызвали недовольства жителей, связанных с этажностью и плотностью. Поэтому эту процедуру ловко трансформировали в общественные слушания и стали проводить в он-лайн формате. Страсти действительно поутихли, хотя оба пункта – плотность и высотность – остаются сами проблемными. Общественники, особенно квалифицированные в сфере градостроительства, с калькулятором в руках доказывали, что высотные объекты увеличивают численность жителей района как минимум в 1,5 раза. Следовательно, нагрузка на объекты соцкультбыта будет выше.
«Падающая башня» в Зюзино. Фото: Яндекс.Новости
Тогда, напуганные протестами, власти декларировали, что новая застройка будут ограничена 6-14 этажами вместо ранее утвержденных 20. Но потом добавили: «свечки» большей высотности в районах реновации появляться будут, но не для переселения, в а коммерческих целях – это обеспечит экономическую обоснованность проекта. Фактически это стало завуалированным разрешением на строительство любой этажности, чем и пользуются застройщики.
Большая часть переселяемых из пятиэтажек была рада получить квартиры в новостройках, к тому же в районах появились перспективы улучшения сферы соцкультбыта и дорожной сети. Но было и немало ситуаций, когда жители районов не желали покидать свой старый, но крепкий и добротный дом, или требовали не возводить тот или иной объект либо урезать его масштабы (например, спортплощадку), но сохранить сквер.
Инновации реновации
Как и всякое глобальное начинание в России, программа реновации стала испытательным полигоном для отработки самых разных технологий. Так, например, массовое строительство еще никогда не опиралось на индивидуальные архитектурные проекты. Сейчас это становится нормой. Более того, проекты, утвержденные к строительству и спроектированные частными бюро, занимают призовые места в городских конкурсах.
Москомархитектура пошла дальше, объявив в конце прошлого года международный конкурс на разработку концепций застройки районов с обязательным условием – архитектурные идеи визуально должны быть оригинальными. Район должен обрести неповторимое лицо, или, как высказался тогда главный архитектор города Сергей Кузнецов, район Бибирево не должен быть до неузнаваемости похож на Перово или Северное Тушино.
Еще одно нововведение, которое позволяет обкатывать программа – это применение BIM- технологий с помощью которых идет проектирование подобных объектов, а также применение smart-стандарта при обслуживании домов. Новостройки обеспечиваются системами автоматической передачи данных общедомовых и поквартирных приборов учета электричества и тепла в городские информационные системы. Кабины лифтов оборудуют системами видеонаблюдения, а в холлах домов устанавливают информационные панели для трансляции городской информации. «Все домофоны, входные группы, лифтовые холлы и сами лифты оборудуют тревожными кнопками и системами двусторонней голосовой связи с диспетчерскими», – объявили городские чиновники еще в 2018 году.
Что же касается рыночной составляющей, то опасения застройщиков, понимающих привлекательность доступного сегмента для населения, пока остаются преждевременными. На данный момент число введенных домов никак не повлияло на рынок. Участие в программе даже в качестве генподрядчиков бизнес рассматривает как хорошую перспективу, даже несмотря на то, что требования к таким объектам и сроки обычно бывают жесткими. В основном предпочтение города отдается застройщикам, имеющим в уставном капитале долю города.
Как попасть в реновацию, или Сколько стоит купить квартиру в доме под снос в Москве и регионах
Каково жить в трущобе, или Сколько стоят квартиры в ветхих домах и надо ли их покупать?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
