В городе Сочи с «первичкой» не очень: строительство ставят на паузу. Достигнут ли сочинские цены московского уровня?
Недвижимость в летней столице России дорожает неслыханными темпами. Курорт лихорадит уже без малого год: спрос оторвался от предложения, как цены – от реальности. Россияне, запертые пандемией среди «родных осин», скупают приморские квадратные метры с таким рвением, что некоторые эксперты уже начали сравнивать местное жилье по стоимости с московским.
С московским, пожалуй, рановато, но Питер уже остался позади. Квартиры в Сочи дорожают ежедневно, и это отнюдь не фигура речи. Застройщики останавливают продажи, чтобы тут же возобновить их по новой цене. Под повышение могут попасть даже уже забронированные «квадраты».
Закрытие границ подогрело интерес россиян к родному Черному морю. Фото: sochinews.io
Вторичный рынок тоже научился оперативно переписывать ценники и охотно этим пользуется. Впрочем, многие продавцы вообще убрали свое жилье из баз, надеясь нажиться в будущем, когда закончится «первичка». А в том, что этот «час Х» непременно настанет, уверены многие, и приведет к этому не «невидимая рука рынка», а пауза в строительстве, которую анонсировали власти города.
Долой самострой!
С 1 июля на курорте начинает действовать мораторий на выдачу разрешений на строительство многоквартирных домов без сопутствующей инфраструктуры. Исключение составят уже действующие договоры комплексного развития территорий.
Примерно в двухлетний срок городские власти планируют актуализировать сочинский генплан, исключив возможность дальнейшей бесконтрольной застройки и сбалансировав образовавшийся дефицит инфраструктурных объектов. Проблема зрела давно и привела к тому, что дома, построенные в последнее время, «сели» дополнительной нагрузкой на изношенные инженерные сети и уже имеющуюся инфраструктуру.
При этом немалое число новостроек стоит на землях ИЖС, то есть по сути является объектами самовольного строительства. Самострой – проблема всего Краснодарского края, но Сочи это касается в первую очередь. Уже сегодня в судах города находится более 500 дел по искам администрации о сносе незаконно возведенных строений.
Сочинские дома, признанные судом самовольными строениями, полежат сносу. Фото: sochi.scapp.ru
По всему выходит, что пауза, объявленная властями, несмотря на истеричную реакцию рынка, – мера крайне своевременная. Или все же хотели, как лучше, а получилось как всегда?
«Вообще, есть вопросы, насколько обосновано решение на введение моратория, зачем было делать его таким радикальным и почему именно сейчас, – говорит генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько. – Ведь все эти ограничения не новые, в том или ином виде они присутствовали на рынке недвижимости Сочи последние шесть лет. На мой взгляд, можно было ввести какую-то временную процедуру на протяжении периода согласования генплана. Разрешения на строительство выдавались бы, но в индивидуальном порядке и на определенные проекты».
Заглянем в ближайшее будущее
Что ждет рынок недвижимости Сочи после заморозки выдачи разрешений на строительство? Полное вымывание новостроек и московские цены, как мечтается собственникам неликвида на вторичном рынке, или более щадящие варианты? Хотелось бы думать, что второе, тем более что определенные предпосылки к этому есть.
Более 80% продаж в Сочи приходится на иногородних. Фото: good-sovets.ru
Прежде всего, следует учитывать, что из-за моратория часть застройщиков перенесла сроки стартов продаж, так что хотя бы первое время рынок будет обеспечен квартирами в новостройках. Кроме того, как отмечает Илья Володько, в Сочи растет тенденция реконструкции старых объектов. Последние два года предложение пополняется большим числом проектов, которые дают новую жизнь старым санаториям и пансионатам. Однако, добавляет эксперт, если мораторий продлится полтора-два года, то это может грозить полным исчезновением первичного рынка и значительным ростом стоимости на «вторичке», где средний ценник пока существенно ниже и сегодня составляет 150 тысяч рублей за квадратный метр.
Что же касается цен на новостройки, то их рост не бесконечен и ограничивается пределом финансовых и психологических возможностей покупателей. «Текущая цена в бизнес-сегменте сегодня составляет около 350 тысяч рублей за квадратный метр. Если же объект реализуется по цене, превышающей 400 тысяч рублей, происходит резкое падение продаж, – приводит пример Илья Володько. – Потенциал роста цен в «бизнесе» можно прогнозировать около 15%. Чуть выше возможности в стандарт- и комфорт-классах – в течение одного-полутора лет ценники могут увеличиться еще на 30-35%.
Завершение программы льготного кредитования, скорей всего, на ценах не скажется, поскольку львиная доля покупок в Сочи совершается инвесторами и людьми, присматривающими жилье для отдыха, а эти категории, как правило, используют собственные, а не заемные средства».
«Первичка» на курортах Краснодарского края выросла на 21%, «вторичка» – на 16%
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
