Как отрезало: в России рухнул спрос на ипотеку
Спрос россиян на льготную ипотеку резко снизился. Потенциальных заёмщиков отпугнуло изменение условий кредитования — рост ставок и снижение максимальной суммы займа. Как итог в июле число новых ипотечных заявок упало более чем вдвое. Ажиотаж схлынул, но жильё пока ещё продолжает дорожать. Рассчитывать на падение цен на недвижимость уже не стоит, считают участники рынка. Другие эксперты ожидают, что уже в ближайшие месяцы ценник двинется вниз, и квартиры подешевеют на 5–10%. NEWS.ru выяснил, какие факторы говорят в пользу того и другого прогноза.
В июле крупные банки зафиксировали резкое снижение спроса на льготную ипотеку. Количество новых заявок на ипотечные кредиты сократилось в 2,5 раза, передаёт РБК со ссылкой на комментарии банков и данные оператора госпрограммы «Дом.РФ».
Напомним, выдача ипотечных кредитов по ставке до 6,5% годовых началась в апреле 2020 года, с 1 июля власти продлили её, но уже на новых условиях. Cтавка по кредиту выросла до 7%, а максимальный размер займа, напротив, снизился до 3 млн рублей для всех регионов России. До июля в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области можно было взять кредит на сумму до 12 млн рублей, а во всех остальных субъектах — до 6 млн рублей.
За первую неделю после роста ставок и снижения максимальной суммы кредита по обновлённой программе было подано около 10 тысяч заявок, за вторую — 11 тысяч. Для сравнения: за последнюю неделю действия старой льготной программы таких заявок было 28 тысяч, прошлой осенью подавалось по 30–35 тысяч заявок в неделю.
В мегаполисах падение оказалось более ощутимым. Так, Москве за первую неделю июля было подано 852 заявки, за вторую — 469 против 4,7 тысячи в конце июня; а в Санкт-Петербурге — 464 и 1087 соответственно против 3,2 тысячи.
В Промсвязьбанке (ПСБ) в первую неделю действия обновлённой программы спрос на льготную ипотеку упал в шесть раз по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Резкое снижение интереса к кредитам с господдержкой отметили в ВТБ, Росбанке, МКБ, банке «Зенит» и Совкомбанке.
Ильдар Хусаинов, директор риелторской компании «Этажи»
На снижение спроса влияет сразу несколько факторов. В первую очередь, конечно, изменение условий кредитования. Если для небольших городов установление лимита не так критично, то для крупных, где стоимость квартир выше, это привело к снижению доступности ипотечного кредитования, поскольку для покупки жилья требуется уже более значительный первоначальный взнос. Плюс чисто психологический фактор — ставки выросли не столь существенно, но для потенциальных покупателей они просто «выросли» и этого достаточно для того, чтобы на какое-то время охладить спрос — рынку необходимо адаптироваться к новым условиям. Второй немаловажный фактор — рост стоимости жилья. Третий — чисто сезонный: летний период всегда отличается снижением покупательской активности на рынке недвижимости.
В целом с момента старта программы банки выдали 578,1 тысячи льготных кредитов на покупку жилья, а их общий объём достиг 1,8 трлн рублей.
Именно инвесторов винили в резком подорожании жилья в России. Ажиотажный спрос на новостройки поднял цены. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках в 16 крупнейших городах России за год выросла на 27%. Это фактически свело на нет эффект от снижения ипотечной ставки: жильё в России доступнее, увы, не стало.
Изменение условий льготной ипотеки — далеко не панацея для российского рынка недвижимости, говорит директор риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Высокая динамика роста основных строительных материалов существенно повышает себестоимость строительства, и в этих условиях стагнация цен на недвижимость маловероятна, — говорит он.
Академик Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Юлия Савиных добавляет, что за первые два летних месяца спрос упал не только в сделках со льготной ипотекой, но и во всех других сегментах недвижимости. Она не исключает, что в ближайшее время можно увидеть снижение цен на неликвидные объекты, признавая, что в целом стоимость квадратных метров продолжает расти.
Юлия Савиных ,академик МАИН, генеральный директор ООО «Инком», президент ООО «МТК»
Из-за роста цен на металл, древесину, стройматериалы недвижимость в цене будет только расти, так как сейчас именно это влияет на себестоимость строительства. К тому же у строителей практически нет собственных средств, а любой взятый кредит повышает стоимость квадратного метра, плюс свою роль играют инфляция и индексация тарифов. Вдобавок существенно повысилась затратная часть на сетевые подключения объектов и стоимость земли, поэтому сокращение спроса никоим образом не повлияет на снижение цен. У застройщиков, особенно в регионах, рентабельность и так минимальная.
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский замечает, что рынок начал корректироваться ещё в мае, остановив рост и демонстрируя отрицательную динамику цен в ряде регионов.
Алексей Кричевский, эксперт Академии управления финансами и инвестициями
Картина сейчас такова, что ничего глобально повлиять на неё не сможет. Падение цен на товарных рынках, отсутствие платёжеспособного спроса, корректировка программы льготного кредитования, повышение ключевой ставки — всё это факторы, которые будут давить на стоимость недвижимости. При этом факторов роста, по сути, уже не осталось.
К концу третьего квартала тренд на стагнацию и последующее снижение цен охватит всю страну, прогнозирует Кричевский. Но полноценная коррекция может начаться только к концу года. Она будет подкреплена выходом на рынок ещё большего количества залоговых квартир. Сейчас таких объектов на рынке порядка 20%, а к началу 2022 года этот показатель может вырасти до 30%.
В ближайшие несколько месяцев может начаться приличное снижение цен — от 5% до 10% от текущих показателей на горизонте года, — ожидает эксперт.
По мнению Хусаинова, дальнейшая ситуация на рынке жилья будет зависеть от того, сможет ли государство эффективно стимулировать рост объёма предложения в условиях снижающегося спроса. Появления новых проектов и конкуренция за покупателя могут стать сдерживающим факторов в росте средней цены, в том числе и за счёт увеличения доли квартир на начальной стадии строительства. Однако рассчитывать на падение цен в нынешних условиях вряд ли стоит, объясняет эксперт.
Для того чтобы жильё в России реально стало доступнее, необходим комплекс мер по наращиванию объёма предложения и долгосрочная ипотечная политика, которая была бы понятна и застройщикам, и потенциальным покупателям. Это позволит исключить перекосы в части отсутствия спроса или, наоборот, дефицита предложения при резком снижении ипотечных ставок, объясняет Хусаинов.
Юлия Савиных видит решение проблемы в дешёвых долгосрочных кредитах для застройщиков, госрегулировании цен на строительные материалы, внедрении инновационных систем и дотациях.