Экономика
Компании
Рынки
Личный счет
Недвижимость
Курсы валют
Конвертер валют
Курс доллара
Курс евро

Три новости прошлой недели: падение цен на новостройки в Москве, подорожание аренды и рост интереса к ипотеке на частные дома

За год существования дешевой ипотеки цены на покупку квартир в новостройках взлетели до небес, а стоимость аренды заметно упала. Теперь, когда ипотека с господдержкой в столичных регионах сильно ограничена, все происходит с точностью до наоборот. И аналитика компаний, работающих на рынке, ясно это показывает.

Три новости прошлой недели: падение цен на новостройки в Москве, подорожание аренды и рост интереса к ипотеке на частные дома
Фото: Мир квартирМир квартир

Видео дня

Ну и старания наших чиновников по подъему загородного рынка с колен тоже заслуживают внимания. Они готовят льготную ипотеку на частные дома и говорят, что спрос на нее будет зашкаливать.

Но обо все по порядку.

Новость первая: в августе упали цены на московские новостройки

По данным «Метриум», в прошлом месяце новостройки массового сегмента подешевели в пяти из восьми округов «старой» Москвы (без учета ЦАО и ЗелАО, где сейчас не возводится такое жилье). Больше всего цена снизилась в СЗАО (–6,7%), САО (–3,7%) и ЮАО (–1,3%). В ЮВАО и ЮЗАО падение составило менее процента. А вот в СВАО (+2,7%), ВАО (+0,7%) и ЗАО (+0,5%) цены на квартиры в новостройках подросли, правда, незначительно.

В компании объяснили такие колебания изменением структуры предложения в новых комплексах: выросла доля лотов на начальной стадии готовности и сократилась доля маленьких квартир, у которых цена «квадрата» выше. Это подтверждает , управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»: «В августе удалось наконец преодолеть дефицит предложения в сегменте массовых новостроек, за счет выхода новых проектов объем увеличился сразу на 30% по отношению к июлю. В итоге сейчас в структуре предложения преобладают квартиры в корпусах на начальном этапе строительства, которые стоят дешевле, на них приходится 45%. Второй фактор, который влияет на показатель средней стоимости – быстрое вымывание студий и компактных однокомнатных квартир».

, заместитель директора по продажам ГК «Гранель», уверен, что корни понижения «средней температуры по больнице» кроются в бурной деятельности игроков рынка: «Сейчас мы отмечаем стабилизацию ценовой ситуации в отрасли. Завершая проекты, начатые до введения новых правил, девелоперы массово запускают на рынок новые объекты. Только наша компания приступила в этом году к возведению четырех жилых комплексов. В результате в общем объеме предложения возросло число лотов на начальном этапе строительства. А цены на котловане ниже, чем на средней или финальной стадии готовности. Поэтому статистически картина выглядит так, что среднее значение стоимости новостроек в различных округах Москвы незначительно сократилось».

Новый тренд на удешевление квартир застройщики признать не готовы и говорят, что рано делать такие заявления. И что прошло слишком мало времени – предварительные выводы можно будет делать по итогам сентября, с его традиционно высокой покупательской активностью. Покупателям же нужно было время, чтобы адаптироваться к изменениям условий программы льготной ипотеки и повышенным рыночным ставкам. «Сейчас мы вернулись к нормальным условиям работы, которые были на рынке в 2019 году. Клиентский поток сохраняется, и так будет, пока средняя ставка по ипотеке не преодолеет психологический барьер в 10%. А пока сохраняется спрос, цены продолжат расти, по крайней мере, в пределах инфляции», – считает Андрей Колочинский.

Кто прав, покажут ближайшие месяцы и новые замеры аналитиков. Между тем, «Метриум», фиксируя в августе падение цен по большинству округов, отмечает рост средней цены по Москве на 0,2% по сравнению с июлем.

Сергей Нюхалов настаивает, что оснований для удешевления квадратного метра нет: множество факторов толкает цены на жилье вверх – удорожание стройматериалов, дефицит рабочей силы, общая инфляция, увеличение платы за изменение вида разрешенного использования участков. «В некоторых проектах застройщики могут снижать стоимость на ограниченный пул квартир, чтобы сохранить уровень продаж. Но вряд ли в этом случае стоит рассчитывать на скидки более чем на 5%», – говорит он.

Несмотря на значительный прирост новых проектов, предложение еще отстает от спроса, обращает внимание эксперт, – объем рынка сокращался на протяжении нескольких лет, и за полгода его сложно восстановить.

Новость вторая: в Москве начали дорожать съемные квартиры

Арендодатели столичных квартир ликуют: после долгого падения, связанного с пандемией, интерес к аренде квартир снова стал расти, отмечают аналитики «Мир Квартир». В сентябре баланс предложения и спроса качнулся в сторону последнего: количество выставленных к сдаче квартир сократилось на 4,7% по сравнению с сентябрем прошлого года, и сейчас спрос превышает предложение на 3,9%. По данным ЦИАН, ставки на однокомнатные квартиры в сентябре выросли по сравнению с августом на 1,9%, на двухкомнатные – на 1,2%.

«Рынок аренды возвращается к допандемийным показателям. «Удаленщики» возвращаются в офисы, рабсила в большие города, студенты в сентябре – к учебе, отпускники – с курортов. Спрос растет, а вот квартир стало меньше – многие арендодатели, разочарованные в своей доходной недвижимости, решились ее продать, глядя на возросшие цены на рынке купли-продажи», – объяснянко, генеральный директор федерального портала «Мир Квартир».

Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse, видит четкую взаимосвязь удорожания аренды со снижением цен покупки квартир в новостройках, называя причиной сезонный фактор спроса: «Если в случае с новостройками он связан с подготовкой детей в школу, активным вовлечением в рабочий процесс после отпусков и снижением покупательской активности, то с арендой ситуация обратная. Вузы и предприятия наращивают свои мощности, и это требует притока физических кадров. Не все могут работать удаленно.

Аренда жилья традиционно стабилизируется к ноябрю, а вот изменение стоимости жилья в новостройках будет зависеть от множества факторов, – говорит эксперт. – Это и геополитические риски, и как следствие, динамика курса рубля, и внутренние решения регулятора. Расширение ипотечных программ приведет к увеличению спроса и росту цен, сокращение — к охлаждению активности и краткосрочной фиксации цен».

Новость третья: ипотека на индивидуальные дома станет популярнее в 6 раз

Такой прогноз озвучил глава корпорации «Дом.утко. Согласно собранным им сведениям, 108 тысяч семей готовы ежегодно брать ипотеку на частные дома при условии доступных ставок. В настоящее время в частных домах живут 21,6 млн семей, но потребность в таком типе жилья составляет 45,4 млн. Ранее вице-премьер Росллин заявил, что льготная ипотека на ИЖС начнет действовать уже в этом году.

Такое рвение чиновников, конечно, отрадно для всех, кто намерен обзавестись собственным коттеджем – оно подтверждает устойчивость намерений государства поддерживать индивидуальное жилищное строительство. Особенно на фоне того, что глалина все время выступает против дешевой ипотеки, боясь растущей закредитованности россиян. Так, на прошлой неделе она заявила, что лимит ипотеки в стране почти исчерпан.

«Риск ипотечного «пузыря есть», но важно и понимать — без ипотечного кредитования и развития инфраструктуры план по жилью не выполнить. Поэтому льготная поддержка ипотечными программами снижать свои объемы не должна никак», – уверен владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Анастасия Бычкова, директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKADFamily, подтверждает, что жилые дома пользуются большим интересом у населения и что стандартизация строительства жилых домов и запуск доступного и понятного ипотечного продукта увеличили бы и поддержали интерес к ним.

Однако она отмечает проблему, возникающую у застройщика при покупке клиентом дома по ипотеке. Сейчас банки требуют, чтобы заемщик заключал отдельно ДКП на земельный участок и отдельно договор на строительство дома. (Для сравнения: при покупке коттеджа у застройщика он заключает один договор). Пвской схеме земельный участок сразу становится собственностью клиента, пусть и с обременением банка, и получается, что девелопер начинает строительство на чужой земле. Во-первых, он должен платить НДС 20%, а это влечет увеличение стоимости объекта, а во-вторых, клиент как собственник земельного участка может вносить коррективы в проект, препятствуя соблюдению единого архитектурного стиля поселка. Анастасия Бычкова считает, что при разработке ипотечных программ должны учитываться интересы застройщика.