Стройка века или очередная утопия? Сколько будет стоить недвижимость в «шойгуградах»
С некоторых пор министр обороны РФ Сергей Шойгу продвигает идею создать в азиатской части страны несколько новых городов с большим промышленным потенциалом, направленным на добычу разнообразных ископаемых ресурсов и их переработку. По его задумке, это даст толчок к развитию экономики сибирских регионов и страны в целом.
Согласно идее министра, новые города должны появиться между уже существующими на территории Тувы, Хакасии, Красноярского края и Иркутской области и в Южной Сибири, образуя кластеры с населением 300 тыс. – 1 млн человек. Логично предположить, что при стройках века будет развиваться и жилое строительство. Мы опросили экспертов по недвижимости, как они видят этот рынок жилья в городах будущего.
«Приезжайте к нам на Колыму»
Разумеется, все рассуждения о количестве новых квадратных метров и их стоимости упираются в вопросы об условиях, которые будут созданы жителям будущих населенных пунктов. Где взять такое количество специалистов, в том числе высококвалифицированных, которые будут строить «шойгуграды» и налаживать новые производства? Кто и за какие деньги согласится поехать «на Севера» обживать новостройки?
У министра ответ готов: эти города, говорит он, станут «новыми полюсами притяжения как для населения всей России, так и наших многочисленных соотечественников в странах СНГ и дальнем зарубежье». Да, в теории новый масштабный проект выглядит неплохо: с одной стороны, правительство уже готовится выделять из бюджета средства на строительство и развитие, с другой, согласно опросу, проведенному ВЦИОМ, население рвется переехать на новые места в сибирской тайге. Более 40% россиян ответили, что могли бы сделать это – при условии достойной оплаты, разумеется.
Однако в реальности пока что наоборот – отток населения идет из сибирских городов в европейскую часть страны и курортные регионы. Люди попросту не хотят жить в сложном климате, теряя здоровье. А пандемия еще больше подталкивает людей переезжать на юг. Для того чтобы граждане стали активно переселяться в новые города, расположенные не в лучших климатических условиях, требуются серьезные аргументы.
«Даже если новые мегаполисы в Сибири построят со всей необходимой для комфортного проживания инфраструктурой, то острыми и важными вопросами для людей останутся рабочие места и уровень зарплаты в новообразованных населенных пунктах, – говорит Руслан Сухий, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед». – Реальный уровень доходов населения в России сейчас падает. Каким образом можно сделать так, чтобы в этих новых городах зарплаты были выше, чем по всей стране, без государственных дотаций, представить сложно. Пока будет идти стройка, безусловно, будут высокие заработные платы за счет вливаний из федерального бюджета. В этот период, конечно, люди поедут строить, однако, как только стройка и дотации закончатся, сразу начнется отток населения обратно».
Как заселить необжитую территорию
Тут можно привести опыт создания новых городов «посреди ничего» – прежде всего всем нам хорошо знакомый советский. Он был, во-первых, подкреплен мощной идеологией всесильности научно-технического прогресса. Люди безоговорочно верили, что с помощью новейших открытий и разработок можно полностью подчинить природу человеку, построить «города-сады» на месте тайги, повернуть вспять реки и т.д. На волне энтузиазма действительно было построено немало и населенных пунктов, и транспортной инфраструктуры, и объектов промышленности. Другое дело, что поддерживать их в изменившихся экономических условиях оказалось невозможно – уже при советской власти обеспечивать приток рабочей силы и специалистов на Север стало затруднительно.
Во-вторых, у советского государства был огромный ресурс бесплатного (заключенные) и крайне дешевого (комсомольцы-добровольцы) труда. Однако с падением тоталитарной власти он тут же исчез.
Современные попытки мотивировать людей переезжать в климатически неблагоприятные или отдаленные регионы успеха не имели. Программы «Дальневосточный гектар» и «Арктический гектар» массово не привлекли людей. «За полярным кругом вот участки бесплатно раздавали в гектар, и что-то очереди за ними не было. У людей есть семьи, которым нужна современная инфраструктура и социальная среда, дети, которые хотят учиться в МГУ, а не рядом с полярными медведями около Ледовитого океана или с глухарями в сибирской тайге. Еще, помнится, хотели перенести столицу в Новосибирск, но так и не реализовали: слишком далеко, сложно и децентрализованно», – напоминает ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.
И это беда не только России. Как показывает опыт Китая, построенные с нуля новые города не пользуются популярностью у местного населения. Их заселенность составляет не более 30%.
А строители кто?
Еще один непраздный вопрос – кто и как будет строить, в частности, жилые объекты. Частный бизнес можно привести «в пустыню», только если создать им льготный режим налогообложения и потом выкупать построенное. Еще можно возводить жилье за счет государства. «Но если процесс будет идти так, как строили стадион Зенит-Арена в Санкт-Петербурге, то себестоимость недвижимости будет намного выше 100 тысяч рублей за «квадрат». А желающих покупать «золотой» бетон в сибирском холоде будет немного», – полагает Роман Сухий.
Непонятно, готовы ли будут застройщики, как частные, так и государственные, возводить дома в условиях вечной мерзлоты. «Себестоимость строительства в таком случае весьма высока, при этом, по нашим наблюдениям, цены на квартиры в крупных сибирских городах сейчас не превышают 100 тыс. рублей за квадратный метр», – отмечает Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости». Стоимость жилья в новых городах, по его мнению, также должна существенно, в 2-3 раза, уступать московской.
«Сегодня средняя цена квадратного метра жилой недвижимости в Сургуте составляют около 103 тысяч рублей, в Иркутске – почти 98 тысяч, в Новосибирске – порядка 92 тысяч. Соответственно, чтобы жилье в новых городах было привлекательным для россиян, цена должна быть на 20-30% ниже, чем в самых развитых сибирских городах», – уверен Роман Сухий.
Спрос упирается в зарплаты
Ну и главное, если рассуждать о рынке именно жилой недвижимости, – это покупательский спрос. Он определяет все – и стратегии застройщиков, и цены. Эксперты тут единодушно скептичны: спроса на недвижимость в этих новых городах явно ожидать не приходится, по крайней мере, в обозримом будущем. «Возьмем близкий пример – Иннополис под Казанью. Тут и расстояние всего-то 50 км до центра «третьей столицы», и даже минимальная инфраструктура, и вуз – а спроса фактически нет. Есть лишь на аренду, которая здесь сильно дешевле, чем на окраине Казани, – приводит пример Марина Лашкевич. – Да и в закрытых городах, если за основу возьмут опыт Сарова, спроса на покупку жилья тоже нет. Жить за колючей проволокой даже с большой зарплатой хотят далеко не все».
Даже если новые мегаполисы в Сибири построят с лучшей инфраструктурой, обеспечивающей самую комфортную жизнь, то острыми и важными вопросами для людей останутся рабочие места и уровень зарплаты. Между тем, реальный уровень доходов населения в России сейчас падает. Каким образом можно сделать так, чтобы в этих новых городах зарплаты были выше, чем по всей стране без государственных дотаций, представить сложно.
Теми же вопросами задается и Сергей Ковров: «Пока трудно сказать, насколько востребовано будет жилье в новых городах Сибири. Совершенно непонятно, как здесь будет развиваться транспортная и социальная инфраструктура, какие появятся градообразующие предприятия, будут ли доступны для жителей субсидии от государства для покупки недвижимости (например, льготная ипотека) и т. д. Часть жителей России, принявшие участие в опросе, гипотетически готовы переехать в новые города Сибири, но только если им гарантируют повышение зарплаты в 2-3 раза». Таким образом, необходимы какие-то стимулирующие меры, чтобы эти населенные пункты пользовались реальным спросом у покупателей жилья.
Однако даже при мощных мерах поддержки спроса и привлекательном уровне цен на жилье остается открытым вопрос, как можно создать производственные мощности с рабочими местами, которые будут более доходными и с более высокими зарплатами, чем предприятия в европейской части нашей страны, на Урале и южных регионах. А если ввести госдотации для удержания высоких заработных плат, то насколько долго хватит бюджетных денег?
«В теории, такие кластеры могут быть востребованы со временем, если они будут развиваться, получать нужное снабжение и инфраструктуру. Пока же спрос в них будет лишь на апартаменты и временное жилье. Если туда вообще кто-то захочет поехать», – заключает Марина Лашкевич.
Когда россияне массово начнут переезжать за город и что для этого нужно?
Что делать бедным – снимать жилье или брать ипотеку? Бизнес и государство разошлись во мнениях
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
