На месте офисов растут апартаменты

Востребованность офисов из-за пандемии резко снизилась. Девелоперы, стараясь не потерять прибыль, их переформатируют, организуя на месте бизнес-центров апарт-комплексы.

Сейчас, например, такая реконструкция идет в бизнес-центре «Альянс» на улице Электрозаводской, что на востоке столицы. По данным крупного сервиса по продаже недвижимости, сегодня на рынке представлено 15 подобных проектов, что в два раза больше, чем в 2019-м. Иногда, кстати, покупателям предлагают даже не апартаменты, а... нежилые помещения площадью от 13 до 22 кв. метров по цене 4,5–6 миллионов рублей. При этом подобные помещения для жилья вполне приспособлены: здесь есть санузлы и электроплиты.

— Я новому формату не удивляюсь. Сначала, чтобы заработать на жилой недвижимости, девелоперы придумали апартаменты — что-то вроде гостиничных номеров, — пояснил кандидат экономических наук, преподаватель МГУ Виктор Кудрявцев. — Апартаменты отличаются тем, что их можно строить на любом пятачке. Возводить рядом школы, детсады, больницы не нужно, потому что это вроде как не жилье и социальная инфраструктура ему не требуется. А еще здания можно ставить вплотную друг к другу, потому что норм по инсоляции для апартаментов тоже не существует. Теперь, когда таким форматом жилья застроено все и вся, решили взяться за переделывание офисов, что логично.

Как пояснил эксперт, с точки зрения рентабельности инвестиций на первом месте в Москве — жилье, на втором — торговые комплексы, на третьем — офисы. Если учесть, что пандемия рынок офисной аренды буквально обрушила, то решение отбить вложения путем перевода рабочих пространств в жилые — вполне понятно.

— Новый формат недвижимости с точки зрения закона весьма спорен. Ведь, согласно статье 23 ФЗ РФ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», жить в нежилом помещении запрещено, — рассуждает юрист Московской коллегии адвокатов Сергей Добрынин. — Больше того: согласно статье 6.4 КоАП, за проживание в нежилом помещении положен штраф от 500 до 1000 рублей. Другой вопрос, что бывшие офисы можно попробовать перевести в апартаменты.

Алиса Гудилова, коммерческий директор риелторской компании, уточнила:

— Апартаменты сейчас делают не только в офисах. Я знаю случаи, когда их устраивают, например, в бывших детсадах, делая мелкую «нарезку» помещений. Студия с весьма приличной отделкой там может стоить от 4 до 5,5 миллиона рублей в зависимости от метража. Знаю один такой проект недалеко от станции метро «Селигерская». Огромное количество апартаментов предлагается и в бывших гостиницах — например, у станции метро «Владыкино». Там номера качественно отремонтировали и теперь предлагают как место для постоянного проживания. Цена вопроса — 5–6 миллионов рублей, — рассказывает эксперт. — Другой вопрос, что все это, конечно, не жилье. А ведь для человека, у которого нет средств на квартиру, очень важна именно московская прописка. Во-первых, это все-таки статус. Во-вторых, возможность пользоваться всеми социальными благами, включая бесплатный детсад и выплаты на детей.

По мнению эксперта, апартаменты в офисах вряд ли станут распространенным явлением.

— Начнем с того, что помещений такого формата на рынке уже в избытке — причем в новых, с иголочки, домах. Во-вторых, далеко не все офисы можно под апартаменты переделать: часто это обходится дороже, чем построить дом с нуля, — рассуждает Алиса Гудилова. — В-третьих, потенциальных покупателей будет отпугивать неопределенный правовой статус этих помещений.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов:

— Апартаменты до сих пор не имеют четкого юридического статуса. Минстрой фактически передал этот вопрос на откуп регионам. Если Москва, например, решит придать апартаментам статус жилья, то рядом с ними придется строить дополнительные детсады, поликлиники, больницы и школы. Но строить их часто просто негде! А если место и есть, то это придется делать за счет бюджета, потому что застройщики апартаменты уже построили, продали, заработали, и с них взятки гладки. Мне кажется, нам имеет смысл пойти по пути США и признать апартаменты помещениями для длительного проживания — что-то вроде «гостиниц надолго». Конечно, с развитием инфраструктуры — чтобы в каждом апарткомплексе были ресепшен, ресторан, прачечная и другие атрибуты комфорта.