Какие существуют риски вложений в турецкую недвижимость на фоне обвала валюты

Турецкие банки начали активно распродавать залоговое имущество, среди которого - квартиры, апартаменты, виллы, а также коммерческая недвижимость. Об этом сообщает профильный турецкий портал Turk.Estate. Выброс на рынок значительного количества залогового жилья связан с долгами: из-за потери работы в пандемию и проблем в экономике многие жители страны не смогли платить по ипотечным кредитам. Ранее банки, кредитующие выдачу ипотеки, пошли навстречу проблемным заемщикам, дали им отсрочку на 3-6 месяцев. Но льготный период закончился 1 октября, часть жилья банки в итоге забрали за неуплату по долгам. Невозвратный ипотечный долг оценивается турецкими банками в 160 млрд лир ($12,55 млрд). Кредитные учреждения сейчас вынуждены массово избавляться от залоговой недвижимости, стремясь возместить хотя бы часть потерь. Налетай, подешевеет Эта ситуация привлекала внимание российских инвесторов, сообщили "Газете.Ru" в риэлторских агентствах, специализирующихся на сделках купли-продажи зарубежной, в том числе турецкой недвижимости. Она и раньше была весьма привлекательной из-за высокой ликвидности. А в 2019 году граждане России вошли в тройку лидеров среди иностранцев по объему сделок с турецкими квартирами и виллами. Как поясняют эксперты, рост предложения недвижимости, которая находится в залоге у банка, давит на рынок в целом. Цены в такой ситуации неизбежно будут снижаться и такой момент, возможно, скоро настанет. "Перспективы ценообразования, по моему мнению, зависят от динамики продаж залоговой массы. Если она будет интенсивно увеличиваться, то это приведет к падению номинированных в лире цен на недвижимость", - говорит управляющий партнер компании "Метриум" (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. По данным Turk.Estate, госбанки Турции уже выставили на аукцион больше 2 тыс. жилых резиденций. Ziraat Bank распродает 1404 "арестованных" объекта недвижимости. Halkbank – 606 объектов. Предложений от частных турецких банков еще больше - 2 572 единицы. Şekerbank – 946, İş Bankası - 548. Но цены на турецкие квадратные метры пока остаются высокими, хотя и стабилизировались, говорят эксперты. "Турция уже шестой квартал подряд остается абсолютным лидером по росту цен на жилье, с апреля 2021 года стоимость квартир выросла на 29%", - говорит партнер Savills в России Ирина Мошева. Например, одно-двухкомнатную квартиру в Махмутларе (Аланья) на первой береговой линии можно купить за 5-10 млн руб. В незначительной удаленности от моря - за 3,7 млн руб. Цены на квартиры в Измире начинаются от 4-6 млн. "Стоимость вилл в Конаклы начинается от 4,3 млн руб., в Авсалларе - от 5 млн руб. Дом, расположенный на бодрумском побережье, с открытым бассейном и зоной барбекю потянет на 5-10 млн руб.", - говорит Мошева. Апартаменты в Стамбуле можно приобрести за 15-50 млн рублей. Самое дорогое жилье находится в стамбульских районах "Сарыер", "Бейкоз", цены, например, на коттеджи там доходят до 700 млн рублей, добавляет эксперт. Эрдоган играет на лире Интерес российских инвесторов к турецким берегам подогревается также слабеющей лирой. Курс национальной валюты Турции в последнее время не просто снижается, он обваливается. Причем, не только к твердым валютам, но и к рублю. В понедельник, 29 ноября, лира упала на 4,6% по отношению к доллару, приблизившись к рекордным минимумам, достигнутым на прошлой неделе. Тогда одна турецкая лира стоила 7 центов, а сегодня "укрепилась" до 8 центов. С начала года нацвалюта Турции потеряла 70% своей стоимости по отношению к доллару США. А всю прошлую неделю лира падала и к рублю. В понедельник ее курс снизился еще на 2%. Десять дней назад лира стоила 7,1 руб. Сейчас - 5,8 руб. Причин для обвала лиры несколько, но главная, наверное, состоит в странной финансовой политике президента Эрдогана, считает эксперт Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. "Эрдоган решил, что вопреки всем законам экономики для снижения инфляции нужно опускать ставку ЦБ, хотя так это не работает ни в одной стране мира. За три года в Турции сменилось четыре главы ЦБ, несогласных с логикой действий президента, а лира продолжает обесцениваться, инфляция в стране, по данным за октябрь, - 19,8%", - говорит Кричевский. Не всегда обвал курса национальной валюты может представлять интерес для зарубежных инвесторов, предупреждают эксперты. "Да, в период экономического кризиса есть возможность удачно приобрести ликвидный актив по относительно невысокой цене. Однако необходимо учитывать, что ослабление курса именно лиры, судя по всему, будет носить затяжной характер", - говорит Коркка из компании "Метриум". Затяжное падение лиры приведет к тому, что цены на недвижимость, номинированные в национальной валюте, продолжат снижаться относительно доллара и евро. Это может привести к тому, что инвестиции де-факто станут убыточными на среднесрочном горизонте в 3-5 лет, прогнозирует эксперт "Метриум". Разумеется, можно найти компетентного консультанта, который подыщет перспективные с точки зрения инвестирования квадратные метры в локациях, подлежащих сносу, например, в рамках местного аналога реновации или комплексного развития территорий, считает Коркка. "Но на мой взгляд, вложения в жилую недвижимость Турции сейчас представляют собой высокорисковые инвестиции. Это подтверждают как экономические, так и политические факторы", - заключает эксперт "Метриум". Что для иранца хорошо, для россиянина избыточно Вложения в недвижимость в "теплых странах", таких, как Турция, всегда были популярны у российских туристов. И качество строительства у турок, не в пример российскому, высокое, отмечают эксперты. "Но именно сейчас не вижу перспектив для инвестирования в Турции. В том числе и в качестве приобретения недвижимости для получения вида на жительство", - говорит основатель портала международной недвижимости Tranio Георгий Качмазов. Гражданство за инвестиции в Турции одно из наиболее дешевых в мире - упрощенная процедура получения ВНЖ возможна после покупки недвижимости на сумму от $250 тыс. Качмазов обращает внимание на то, что сейчас в Турции действительно обострились политические, экономические и валютные риски. А самые значительные инвестиции в турецкий рынок недвижимости делают состоятельные граждане Ирана и Ирака. Для них покупка ВНЖ и получение потом турецкого паспорта - это возможность путешествовать по Европе, вести там бизнес. "А что дает россиянину ВНЖ в Турции, не очень понятно, если между Россией и Турцией и сейчас действует безвизовый режим, а отказов по политическим мотивам для поездок в ЕС для россиян нет", - заключает Качмазов. Он считает, что сейчас существует реальный риск купить в Турции недвижимость, которая вскоре упадет в цене, а восстановление рынка может растянуться на многие годы. "Другое дело, если вы хотите приобрести апартаменты у моря для себя, для своей семьи, для здоровья. Тогда не смотрите на конъюнктуру, а оценивайте инфраструктуру и прочие удобства", - говорит Качмазов из Tranio.