Что в Москве выгоднее - арендовать квартиру или платить за нее ипотеку?
Последние полтора года стали для столичного рынка жилья настоящим потрясением - ситуация на нем менялась так стремительно и сильно, что даже риелторы порой хватались за голову. Еще в августе самую дешевую квартиру внутри МКАД можно было снять за 20 тысяч рублей, а в ноябре и за 30 тысяч было трудно что-то найти. С покупкой еще хлеще - за пару-тройку месяцев поисков люди вдруг замечали, что квадратные метры прибавили в цене 5-10%! На этом фоне с новой силой разгорелись споры о том, что же выгоднее - снимать жилье или брать его в ипотеку, пока банковские ставки снова не стали двузначными повсеместно? Попробуем ответить на этот вопрос с экспертами и калькулятором в руках.
Банкир против хозяйки
Напомню, лично я на эту тему уже писал - весной 2019 года. И сам тогда склонялся к тому, что аренда выгоднее. За плечами было семь лет жизни на съемных столичных квартирах, и сама мысль об ипотеке только утверждала меня в убеждении: за ту же "однушку", что я снимал за 30 тысяч в месяц, в кредит пришлось бы платить 46 тысяч рублей на протяжении 20 лет! Причем сначала надо было отдать банку 1,2 миллиона в качестве первоначального взноса, а потом еще покупать мебель, бытовую технику, делать ремонт... Конечно, через 20 лет квартира стала бы моей, но пугал большой срок, да и переплата по процентам превышала 6 миллионов! В общем, хозяйка моей съемной квартиры Светлана Петровна казалась куда более гуманной, чем любой банк.
И вот спустя ровно год, в мае 2020-го, я вдруг обнаружил себя сидящим в том самом банке напротив ипотечного менеджера. Что же так сильно изменило мои взгляды всего за год? Или Светлана Петровна повела себя так, что переступать порог съемного жилья больше не было желания? Отнюдь. Победил президент. В апреле он объявил о льготной ипотеке - как об одной из антикризисных мер. Всем желающим предложили кредит на квартиру в новостройке под 6,5% годовых. Для сравнения - без господдержки ставка даже в 10% считалась большой удачей. На деле эта разница всего в 3,5% выливалась в ежемесячную экономию многих тысяч рублей. Лично мне она, например, снизила ежемесячный платеж на 7 тысяч. Совсем неплохо, особенно когда речь идет о том, что кредит нужно гасить многие годы.
Риелторы соглашаются: льготная ипотека во многих случаях сделала аренду жилья экономически невыгодной. Проще было обзавестись кредитом и отдавать деньги за свою квартиру, чем нести их квартирной хозяйке. Но продолжалось это недолго - выгоду все увидели быстро, и спрос взлетел до исторических рекордов. Вот только он породил еще и растущие цены на жилье. В итоге с прошлой весны квартиры подорожали на 30-40%, льготная ипотека этим летом в Москве практически перестала действовать, а ставки по обычным кредитам снова поползли вверх к отметке в 10%.
Так что же, теперь снова выгоднее снимать квартиру, чем брать кредит? Не совсем. Дело в том, что поднялись и ставки на аренду жилья - за последние полгода процентов на 15-20. Но в общем и целом расклад вернулся к той же картине, которую я описывал выше. Просто теперь за аренду мне пришлось бы отдавать не 30 тысяч, а минимум 35. Но и ипотечный платеж стал бы выше 50 тысяч.
Прописка в кредит
Так что же в итоге выгоднее? Чтобы ответить на этот вопрос, недостаточно калькулятора, объясняют эксперты. Как правило, он покажет вам, что аренда гораздо выгоднее - затраты несоизмеримо меньше, ведь вы платите только за съем. При ипотеке же нужно гасить сам кредит, платить проценты, оплачивать страховки и другие сопутствующие расходы, тратиться на ремонт, мебель и т. д. "Но зато иметь квартиру в собственности всегда приятнее - ее можно обставить так, как вам нравится, можно сделать ремонт на свой вкус, ни у кого не спрашивая разрешения", - замечает директор департамента вторичного рынка компании "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома. По его словам, на рынке готового жилья в столице порядка 70% покупателей - ипотечные заемщики. То есть две из трех квартир покупаются с помощью кредита. И это несмотря на то, что средняя цена за квадратный метр вплотную подошла к 280 тысячам рублей. Активность ипотечников остается высокой - многие стараются закрыть сделку быстрее, опасаясь повышения ставок.
Замдиректора департамента аренды квартир Оксана Полякова добавляет, что арендовать жилье выгоднее тем, кто мобилен и не планирует осесть по одному адресу, а также тем, кто не уверен, что выдержит бремя ипотечных выплат на протяжении многих лет. "Вторичную однокомнатную квартиру стоимостью 8,2 миллиона рублей можно арендовать за 35 тысяч в месяц, - подсчитывает она для "РГ". - Как правило, арендная ставка меньше, чем выплаты по ипотечному кредиту. Кроме того, приобретенное жилье требует дополнительных вложений. А если речь идет о квартире в новостройке, то времени и денег потребуется еще больше".
Но если вы знаете, что готовы остаться в Москве надолго, у вас есть дети или вы планируете их завести, ипотека - лучший выбор. Может быть, вы и переплатите, но взамен денег получите много других плюсов. Например, у вас появится столичная прописка, а это значит, что без проблем устроите ребенка в городской муниципальный садик. И сэкономите по сравнению с частным от 30 тысяч в месяц. А еще вы получите защиту от чужих капризов - вас никто не выселит, не потребует, скажем, не выбрасывать старый кухонный гарнитур, потому что он дорог хозяйке как память.
Наконец, если у вас есть дети или домашние животные, то поиск новой съемной квартиры чаще всего превращается в квест - арендодатели таких квартирантов не любят. Да и просто переезды с детьми и кошками-собаками занятие малоприятное. Кроме того, квартирная хозяйка всегда может поднять плату. Имея ипотеку, все планировать куда легче - и цена квартиры, и размер ежемесячного платежа для вас зафиксированы.
Буду копить!
У противников ипотеки есть довольно распространенный аргумент - зачем переплачивать банку, если первоначальный взнос и разницу между ипотечным и арендным платежом можно класть на банковский депозит и таким образом копить на собственное жилье? Звучит неплохо, но на практике у такого подхода слишком много "но". Например, за последние полтора года жилье сильно подорожало и вряд ли в ближайшее время будет ощутимо дешеветь.
Так что если бы вы копили на квартиру, то сейчас оказались бы в трудном положении - накоплений больше не стало, а вот цены выросли. Кроме того, есть чисто психологический эффект - как устоять перед желанной покупкой или отпуском, если деньги лежат под рукой? В случае с ипотекой все наоборот - вы постараетесь все свободные деньги направлять на досрочное погашение. Именно поэтому россияне по статистике гасят жилищные кредиты на несколько лет раньше, чем планировали.
