Экономика
Компании
Рынки
Личный счет
Недвижимость
Курсы валют
Конвертер валют
Курс доллара
Курс евро

«Элитный дефицит»: пандемия разогнала спрос и цены на элитную недвижимость

Завершившийся год стал рекордным по спросу на московские новостройки. Квартиры в только возводящихся домах уже нередко обгоняют по стоимости готовые, так что покупателям волей-неволей пришлось переориентироваться на регулярный рынок. Под давлением стремительного роста цен на первичное жилье «вторичка» тоже пошла вверх, а объем предложения начал резко сокращаться. Особенно наглядно это проявилось в элитном сегменте, где ликвидные варианты можно, как говорится, пересчитать по пальцам.

«Элитный дефицит»: пандемия разогнала спрос и цены на элитную недвижимость
Фото: Мир квартирМир квартир

Видео дня

Новостройки обогнали «вторичку» по стоимости

Парадокс сегодняшнего дня в том, что еще не построенная недвижимость стоит дороже, чем уже сданный, полностью готовый объект, да еще и с отделкой, считает Кристина Томилина, директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России. Естественно, что на этом фоне многие заинтересовались вторичным жильем – практически такими же «свежими» домами, оказавшимися чуть не в 2 раза дешевле новостроек. Это дало ощутимый толчок вторичному рынку и как следствие ценам на нем.

«В 2021 году в элитном секторе было заключено на 54% ДДУ больше, чем в 2020 году, при этом на реализацию вышло всего семь новых проектов, – говорит , управляющий директор сервиса «Синица». – Так что вполне естественно, что фокус внимания инвесторов в сегменте de luxe сместился в сторону готового жилья».

По подсчетам аналитиков агентства Tweed, за последние полгода количество элитных квартир на вторичном рынке снизилось на 31%. Сегодня в столице выставлено на продажу менее 500 объектов высшей ценовой категории общей площадью 85,3 тыс. кв. м, большинство из которых трудно назвать ликвидными.

«Хорошие предложения быстро вымываются, качественных квартир с хорошим ремонтом мало, – комментирует , генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed. – Осталось в основном то, что продается по завышенным ценам, или морально устаревшие объекты – опять-таки по завышенным ценам. В то время как покупатель ориентирован на «свежую вторичку», более продуманную с точки зрения архитектуры, планировок и входных групп».

Более оптимистичны аналитики компании Kalinka Group. По их подсчетам, суммарная площадь элитных объектов регулярного рынка на декабрь 2021 года составила 160 тыс. кв. м и в целом этот показатель не меняется уже полгода. Высокобюджетная недвижимость действительно активно вымывается, говорят в компании, однако на смену купленным лотам постоянно выходят новые качественные предложения, в том числе в только что реализованных жилых комплексах.

Больше миллиона за «квадрат»

Стоимость квартир и апартаментов в элитном сегменте весь год росла высокими темпами. За 12 месяцев средние показатели увеличились на 37%, цена квадратного метра в декабре составила в среднем 1,1 млн рублей, приводит данные своей компании Татьяна Майорова.

, региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank, отмечает, что ввиду значительной динамики цен на первичном рынке элитные новостройки к концу III квартала обогнали по стоимости «вторичку». В конце года разрыв увеличился с 30 тыс. рублей за кв. м до почти 140 тыс. рублей за «квадрат».

По итогам IV квартала средневзвешенная цена предложения на вторичном рынке достигла 1 206 тыс. рублей за кв. м (+2% за последние 3 месяца и +10% в годовой динамике). В целом вторичный рынок следует за первичным, демонстрируя положительную динамику.

В агентстве элитной недвижимости Tweed средний «квадрат» оценивают в 880,4 тыс. рублей. Это на 25% больше, чем в начале 2021 года. Ценовой максимум зафиксирован на Пречистенке – 3,4 млн рублей за квадратный метр.

По данными Kalinka Group, средневзвешенная удельная стоимость элитной жилой недвижимости на регулярном рынке к концу 2021 года приблизилась к 1 190 тыс. рублей за кв. м. Покупка квартиры в высокобюджетном сегменте сейчас обойдется в среднем в 250 млн рублей.

Ориентация на внутренний рынок

Большинство экспертов напрямую связывают рост цен с пандемией, на фоне которой состоятельные граждане активно конвертируют деньги в недвижимость. У россиян еще свежи воспоминания о недавних финансовых обрушениях, поэтому они не доверяют бумажным деньгам и хотят получить что-то осязаемое. В результате предложение сужается и не успевает за спросом.

Кроме того, отмечает Ирина Могилатова, в Россию возвращаются те, кто долгое время жил за рубежом. Они приезжают с деньгами, сначала снимают, а потом покупают недвижимость на «вторичке», потому что не хотят ждать окончания строительства. Пока в общем объеме таких покупателей немного, но их доля становится все ощутимее.

С этим тезисом согласен и , заместитель генерального директора агрегатора ДомДА: «Сейчас на вторичный элитный рынок активно выходят состоятельные покупатели, ранее находившиеся за пределами России. Влияние пандемии заставляет их приобретать жилье достаточно быстро, с учётом жестких противопандемических мер, вводимых в юрисдикциях, которые они покинули».

Еще один фактор роста – выход на рынок инвесторов. «Мы уже и не помним, когда в последний раз выстраивались тысячные листы ожидания по проекту. Еще недавно ровно такую ситуацию можно было наблюдать на лондонском и дубайском рынках», – делится Кристина Томилина.

Татьяна Майорова отмечает особенную активность инвесторов в первой половине года, к зиме этот показатель постепенно вернулся на традиционный уровень – порядка 10-15%.

Несмотря на то, что с ростом ключевой ставки многие владельцы активов могут вернуться к размещению средств на депозитах, в новых проектах определенная доля инвесторов все равно будет, считает Андрей Соловьев:

«Ограничения направляют покупателей именно на внутренний рынок, в том числе и для инвестирования».

Что год грядущий нам готовит

Несмотря на то, что элитные новостройки уже сопоставимы по стоимости с квартирами на регулярном рынке, они по-прежнему дорожают. Если рост цен на строящееся элитное жилье не остановится, то и цены на «вторичку» продолжат идти вверх – таково мнение большинства экспертов.

В частности, этому будет способствовать ожидаемый выход на рынок инвестиционных квартир в виде «свежей вторички». На этом фоне игроки ожидают постепенного наступления баланса спроса и предложения. Цены продолжат расти, но рекордных показателей 2021 года уже не будет.

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости