«Элитный дефицит»: пандемия разогнала спрос и цены на элитную недвижимость

Завершившийся год стал рекордным по спросу на московские новостройки. Квартиры в только возводящихся домах уже нередко обгоняют по стоимости готовые, так что покупателям волей-неволей пришлось переориентироваться на регулярный рынок. Под давлением стремительного роста цен на первичное жилье «вторичка» тоже пошла вверх, а объем предложения начал резко сокращаться. Особенно наглядно это проявилось в элитном сегменте, где ликвидные варианты можно, как говорится, пересчитать по пальцам.

Новостройки обогнали «вторичку» по стоимости

Парадокс сегодняшнего дня в том, что еще не построенная недвижимость стоит дороже, чем уже сданный, полностью готовый объект, да еще и с отделкой, считает Кристина Томилина, директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России. Естественно, что на этом фоне многие заинтересовались вторичным жильем – практически такими же «свежими» домами, оказавшимися чуть не в 2 раза дешевле новостроек. Это дало ощутимый толчок вторичному рынку и как следствие ценам на нем.

«В 2021 году в элитном секторе было заключено на 54% ДДУ больше, чем в 2020 году, при этом на реализацию вышло всего семь новых проектов, – говорит Татьяна Майорова, управляющий директор сервиса «Синица». – Так что вполне естественно, что фокус внимания инвесторов в сегменте de luxe сместился в сторону готового жилья».

По подсчетам аналитиков агентства Tweed, за последние полгода количество элитных квартир на вторичном рынке снизилось на 31%. Сегодня в столице выставлено на продажу менее 500 объектов высшей ценовой категории общей площадью 85,3 тыс. кв. м, большинство из которых трудно назвать ликвидными.

Более оптимистичны аналитики компании Kalinka Group. По их подсчетам, суммарная площадь элитных объектов регулярного рынка на декабрь 2021 года составила 160 тыс. кв. м и в целом этот показатель не меняется уже полгода. Высокобюджетная недвижимость действительно активно вымывается, говорят в компании, однако на смену купленным лотам постоянно выходят новые качественные предложения, в том числе в только что реализованных жилых комплексах.

Больше миллиона за «квадрат»

Стоимость квартир и апартаментов в элитном сегменте весь год росла высокими темпами. За 12 месяцев средние показатели увеличились на 37%, цена квадратного метра в декабре составила в среднем 1,1 млн рублей, приводит данные своей компании Татьяна Майорова.

Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank, отмечает, что ввиду значительной динамики цен на первичном рынке элитные новостройки к концу III квартала обогнали по стоимости «вторичку». В конце года разрыв увеличился с 30 тыс. рублей за кв. м до почти 140 тыс. рублей за «квадрат».

В агентстве элитной недвижимости Tweed средний «квадрат» оценивают в 880,4 тыс. рублей. Это на 25% больше, чем в начале 2021 года. Ценовой максимум зафиксирован на Пречистенке – 3,4 млн рублей за квадратный метр.

По данными Kalinka Group, средневзвешенная удельная стоимость элитной жилой недвижимости на регулярном рынке к концу 2021 года приблизилась к 1 190 тыс. рублей за кв. м. Покупка квартиры в высокобюджетном сегменте сейчас обойдется в среднем в 250 млн рублей.

Ориентация на внутренний рынок

Большинство экспертов напрямую связывают рост цен с пандемией, на фоне которой состоятельные граждане активно конвертируют деньги в недвижимость. У россиян еще свежи воспоминания о недавних финансовых обрушениях, поэтому они не доверяют бумажным деньгам и хотят получить что-то осязаемое. В результате предложение сужается и не успевает за спросом.

Кроме того, отмечает Ирина Могилатова, в Россию возвращаются те, кто долгое время жил за рубежом. Они приезжают с деньгами, сначала снимают, а потом покупают недвижимость на «вторичке», потому что не хотят ждать окончания строительства. Пока в общем объеме таких покупателей немного, но их доля становится все ощутимее.

С этим тезисом согласен и Дмитрий Екимов, заместитель генерального директора агрегатора ДомДА: «Сейчас на вторичный элитный рынок активно выходят состоятельные покупатели, ранее находившиеся за пределами России. Влияние пандемии заставляет их приобретать жилье достаточно быстро, с учётом жестких противопандемических мер, вводимых в юрисдикциях, которые они покинули».

Еще один фактор роста – выход на рынок инвесторов. «Мы уже и не помним, когда в последний раз выстраивались тысячные листы ожидания по проекту. Еще недавно ровно такую ситуацию можно было наблюдать на лондонском и дубайском рынках», – делится Кристина Томилина.

Татьяна Майорова отмечает особенную активность инвесторов в первой половине года, к зиме этот показатель постепенно вернулся на традиционный уровень – порядка 10-15%.

Несмотря на то, что с ростом ключевой ставки многие владельцы активов могут вернуться к размещению средств на депозитах, в новых проектах определенная доля инвесторов все равно будет, считает Андрей Соловьев:

Что год грядущий нам готовит

Несмотря на то, что элитные новостройки уже сопоставимы по стоимости с квартирами на регулярном рынке, они по-прежнему дорожают. Если рост цен на строящееся элитное жилье не остановится, то и цены на «вторичку» продолжат идти вверх – таково мнение большинства экспертов.

В частности, этому будет способствовать ожидаемый выход на рынок инвестиционных квартир в виде «свежей вторички». На этом фоне игроки ожидают постепенного наступления баланса спроса и предложения. Цены продолжат расти, но рекордных показателей 2021 года уже не будет.

Как правильно выбирать застройщика при покупке квартиры. Проверка строительной компании и новостройки

Русская Ривьера: сколько стоят дома и квартиры в Красной Поляне

На жизнь не хватает. Экс-бомбардир футбола Кержаков продает свой роскошный дом в Ленинградской области

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости