Жилому рынку помогут рассрочки от застройщиков и льготная ипотека от государства
Куплет: буквально в течение нескольких недель наблюдающийся сейчас покупательский ажиотаж закончится, потому что попросту закончатся те, кто спешно реализовывает уже полученные ипотечные кредиты, а также те, кто ринулся вкладывать в недвижимость свои накопления. Дальше многое будет зависеть от движения цен (большинство сходится во мнении, что они, которые сейчас продолжают расти, все-таки начнут снижаться под давлением обстоятельств) и от новых правил игры на рынке ипотечных программ с господдержкой. Старые правила, согласно пояснениям Минстроя на момент написания материала, должны действовать до конца марта, а финальная позиция по дальнейшему продлению льготной ипотеки все еще обсуждается.
Что же касается коммерческой ипотеки, то о чем говорить при ключевой ставке в 20%. Тут, впрочем, надо отметить, что по этому поводу рынок должен был отстрадать еще в середине февраля, когда ЦБ поднял ключевую ставку до 9,5%, ипотека, соответственно, подскочила минимум до 12%, и все эксперты и даже сами банкиры немедленно назвали получившиеся ставки заградительными. Нынешний забор, конечно, еще выше предыдущего, но если подавляющее большинство населения страны не способно преодолеть ни тот ни другой, то уже какая разница.
И посему — припев: в обозримой перспективе важными игроками покупательской части рынка станут те, у кого деньги для покупки недвижимости есть полностью или почти полностью, а также участники так называемых альтернативных сделок, которые продают одну недвижимость и на эти деньги (с доплатой или без) приобретают другую. Конечно, надо еще найти того, кто купит эту «одну», что может оказаться не таким уж простым делом, и все-таки в альтернативщиков эксперты верят. Хотя, как отмечает руководитель департамента маркетинговых исследований «Главстрой-регионы» Виктория Ковалевская, альтернативная сделка — это далеко не всегда сделка без участия ипотеки, в столичном регионе уж точно.
Виктория Ковалевская руководитель департамента маркетинговых исследований «Главстрой-регионы» «В проектах «Главстрой-регионы» на территории Московской области в 2021-м и первых месяцах 2022 года доля покупателей без участия ипотеки (по 100-процентной оплате и рассрочке) составляла в структуре реализованного спроса 19%. По поводу альтернативных сделок нужно понимать, что в целевой покупательской аудитории проектов среди купивших без ипотеки — четверть региональных сделок (26%) и с ипотекой 36% сделок от региональных жителей. При этом альтернативные сделки могут быть и в том и в другом случае, так как разница бюджета продажи квартиры в регионе и его покупки в Московской области не гарантирует отсутствие необходимости ипотечного кредитования. Таким образом, альтернативщики могут быть как в составе сделок без ипотеки, так и с ипотекой. В случае с Москвой или когда люди продают и покупают квартиру в одном регионе и не претендуют на значительное улучшение условий (увеличение площади, переезд ближе к центру), категория альтернативных сделок обходится без ипотечного кредитования. Но чаще покупателям вторички в такой сделке тоже нужна ипотека, а условия для нее сейчас не самые подходящие».
В целом, как рассказывают в столичном агентстве недвижимости «Бон Тон», по итогам 2021 года на долю сделок с использованием ипотеки пришлось 63%: в комфорт-классе — 68,9%, в бизнес-классе — 53%, в премиум-классе — 33%. Доля всех остальных сделок составила 31,1%, и примерно 15% из них были сделки с использованием трейд-ин. Среди квартир, приобретенных в ипотеку, наибольшим спросом пользовались лоты площадью 40-50 квадратных метров: в комфорт-классе — 18,5%, в бизнес-классе — 19,9%, в премиум-классе — 5,1%.
Наталия Кузнецова генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» «В январе 2022 года в общем объеме спроса на долю ипотеки пришлось 63,5% (+3,7% за год), при этом в комфорт-классе объем ипотечных сделок составил 68,6% (+4,6% за год), в бизнес-классе — 51,1% (-1,2% за год), в премиум-классе — 32,7% (+3,4% за год). Сейчас в связи с ростом рыночных ипотечных ставок застройщики расширяют различные программы рассрочки и более активно занимаются сделками трейд-ин, как с прямым выкупом, так и методом реализации через партнеров-брокеров. В январе также была отмечена тенденция на уменьшение средней площади приобретаемой квартиры в ипотеку и альтернативными способами: в целом доля лотов небольшой площади увеличилась на 3%. Наиболее востребованными по площади квартирами, приобретенными в январе по ипотеке и другими способами, стали лоты от 30 до 40 квадратных метров (22% и 23% соответственно). На лоты с использованием ипотеки был отмечен прирост спроса на 72%, по альтернативным схемам — на 36%».
По мнению эксперта, в целом доля ипотечных сделок будет сохраняться на уровне от 60% до 80%. «Корректировка по схемам приобретения возможна в высоких сегментах, где увеличится доля рассрочки и трейд-ин. Объем сделок со стопроцентной оплатой останется приблизительно на том же уровне либо станет меньше в пользу рассрочки. В условиях снижения платежеспособного спроса и роста ипотечных ставок возможно возвращение механизма обмена квартир на новой, рыночной основе. Это своего рода «квази трейд-ин» для вторичного рынка», — отмечает Наталия Кузнецова.
Что касается элитного рынка, то, по данным Kalinka Group, суммарно за 2021 год здесь совершено рекордное число столичных сделок: 2483 сделки на 288 тысяч квадратных метров, что на 6% превышает показатель 2020 года. Более 60% сделок приходились на договора долевого участия, при этом среди сделок по ДДУ доля ипотечных возросла в 2021 году до 32% (по сравнению с долей в 18-20% в предыдущие годы). Более 90% ипотечных сделок были заключены в премиум-классе.
Если говорить о сделках на первичном рынке бизнес-класса, где, по оценкам компании, в 2021 году также был зафиксирован рекорд — 28,4 тысячи сделок (+16% к 2020 году), то на договора долевого участия пришлось более 90% заключенных сделок. Среди них доля ипотечных сделок по итогам 2021 года составила 53% (по сравнению с 49-50% в 2020 году).
Екатерина Румянцева председатель совета директоров, основатель экосистемы Kalinka «Ипотечные сделки имели серьезное влияние на темпы продаж, особенно в условиях действия низкой ключевой ставки. На фоне постепенного повышения ключевой ставки во второй половине 2021 года и ожидаемого спада ипотечных сделок застройщики рассматривали альтернативные варианты условий покупки для сохранения спроса — субсидированную ипотеку от застройщика (в результате взаимодействия банка и застройщика поддерживается низкая ставка ипотеки для покупателя, однако это сказывается на повышении стоимости лота), а также введение программ рассрочки. На фоне значительного повышения ключевой ставки ЦБ 28 февраля до 20% и последующего повышения ипотечных ставок в данный момент акцент смещается на программы рассрочки. В целом по рынку рассрочка активно используется большинством застройщиков как в классе премиум, так и в классе бизнес. Так, в лидерах по продажам за последний год (например, в проектах Victory Park Residence, «Поклонная, 9», Sky View, «Садовые кварталы») предлагались различные варианты платной и бесплатной рассрочки на квартиры и апартаменты сроком от 12 до 24 месяцев, а услугами рассрочки в той или иной мере пользовались более 50% покупателей».
Кстати, что касается альтернативщиков на элитном рынке: в сочинском проекте Mantera seaview residence* на днях удалось провести необычную сделку. Покупатель приобрел апартаменты за счет срочной продажи яхты, новый владелец которой, между прочим, тоже нашелся среди клиентов компании. По мнению коммерческого директора проекта Елены Кабешевой, эта сделка стала первой, уникальной для российского рынка, но, скорее всего, не останется единственной. Сегодня российские владельцы яхт активно перегоняют их на родину, прежде всего в Сочи, где яхт-стоянки исчезают с невиданной быстротой. Да и вообще содержать яхту сейчас становится под силу не всем, в то время как недвижимость была и остается надежным защитным активом.
Вообще, в рамках поддержания строительной отрасли рынок ожидает от правительства ряд мер, которые затронут и элитный сегмент. «Это могут быть не только специальные ставки для финансирования девелоперских проектов для застройщиков, но и возвращение льготной рублевой ипотеки. Сейчас сложно предсказать размер, но, возможно, она будет на уровне 12%», — прогнозирует Екатерина Румянцева.
Про льготную ставку в 12% говорят уже несколько дней. Хотя, как сообщает газета «Известия», члены комитета Госдумы по строительству и ЖКХ предложили выдавать под 5% льготную ипотеку на массовые новостройки (со стоимостью квадратного метра не более цены, установленной Минстроем) с использованием высоконадежных ипотечных портфелей банков (ВИП) в качестве залога для получения средств от Банка России.
Как пояснил изданию председатель комитета Сергей Пахомов, «в нынешних условиях важнейшее направление деятельности государства — сохранение темпов развития экономики. Основная задача в сфере строительства — обеспечение спроса на новостройки. Если она будет решена, получится преодолеть большинство проблем в отрасли. Для обеспечения спроса крайне важно найти варианты существенного снижения ипотечной ставки для граждан, чтобы покупка жилья была доступной. Если найдем способ, как сделать это без привлечения бюджетных средств, будет идеально».
Согласно инициативе, в рамках специальной программы Центробанк должен принимать под залог ВИП банков. Имеются в виду выданные кредиты на жилье, которое уже оформлено в собственность, ипотечные займы обслуживаются не менее двух лет, а просрочка по ним — меньше 0,15%. Под такой залог ЦБ будет выдавать займы банкам под не более 2%, и кредитным организациям позволят устанавливать наценку до 3%. Инициативу направят для обсуждения вице-премьеру Марату Хуснуллину.
* Есть в распоряжении Business FM