Эксперт: россияне стали чаще задумываться о гарантиях безопасности при сделках с жильем
МОСКВА, 15 марта. /ТАСС/. Юридическая проверка и гарантия безопасности вошли в топ-5 основных причин, почему продавцы и покупатели жилья сегодня обращаются за сопровождением сделок. При этом еще два-три года назад клиентов чаще всего интересовали простота и скорость проведения сделок с сопровождением, сообщил ТАСС заместитель руководителя юридического департамента федеральной компании "Этажи" Сергей Чужаков.
"Еще 2-3 года назад основным фактором обращения за сопровождением сделки были простота, скорость и сокращение временных затрат на проведение сделок, отсутствие необходимости самостоятельного оформления документов, теперь юридическая проверка и гарантия безопасности входит в топ-5 основных причин. Причем потенциальным продавцам и покупателям недостаточно просто проверки документов, они именно хотят получить гарантию на эту проверку", - отметил Чужаков.
По его словам, спрос потенциальных покупателей на гарантию безопасности сделок растет в том числе на фоне того, что мошенники прибегают к все новым способам обмана.
Одной из наиболее распространенных схем мошенничества со сделками с недвижимостью остается схема с внесением задатка, сказал руководитель отдела правового сопровождения сделок "НДВ Супермаркет Недвижимости" Дмитрий Логинов. Мошенники снимают жилье и начинают распространять рекламу о продаже квартиры. После того, как с потенциальным покупателем достигнуты договоренности о сделке, они требуют задаток. Однако затем арендаторы съезжают с задатком, а потерпевший узнает уже от настоящего собственника, что квартира не продавалась.
Еще один частый вид мошенничества - попытка продать объекты, которые являются совместной собственностью супругов, но в реестр недвижимости внесены как единоличная собственность, отметил Чужаков. У будущего владельца позже могут возникнуть споры по правам на данный объект с его другими собственниками. Также эксперт предупреждает, что нужно с осторожностью относиться к объектам, которые приобретались с привлечением средств материнского капитала, поскольку при нарушении процедуры выделения долей несовершеннолетним это может стать причиной для оспаривания совершенной сделки.
Предотвратить риски
В первую очередь, эксперты и юристы на рынке недвижимости советуют покупателям проверять в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) основные сведения о жилье. Это нужно для того, чтобы удостовериться в собственнике покупаемой квартиры, отметила адвокат КА "Юков и партнеры" Александра Воскресенская. Также имеет смысл проверить продавца и его компании (если они у него есть) на предмет банкротств или наличия исполнительных производств, сказала адвокат. Она советует продавцам жилья предусматривать только надежные способы оплаты по сделке: банковские ячейки или аккредитив.
Чтобы не оказаться заложником мошеннических схем, рекомендуется до похода к нотариусу проверять недвижимость через практикующих юристов и получать у них по итогам проверки компетентное заключение с описанием рисков приобретения недвижимости, добавил управляющий партнер юридической компании Freeviser Михаил Паюшин. "Именно такое письменное заключение, а не нотариальное удостоверение сделки станет обоснованием ее добросовестности в случае оспаривания в суде", - сказал юрист.
По словам Паюшина, зачастую у покупателей жилья имеются неверные представления о компетенциях и зонах ответственности нотариусов. Неверно полагать, что нотариус проверяет юридическую чистоту объекта недвижимости, и это гарантия неоспоримости сделки. "Нотариус удостоверяет законность именно удостоверяемой сделки, но не законность приобретения права собственности, то есть он не проверяет, как именно продаваемая недвижимость стала собственностью продавца и были ли законны предыдущие сделки с этой недвижимостью", - предупреждает юрист. Также, несмотря на то, что нотариус должен удостоверять личность по паспорту, в его компетенции не входит проверка подлинности документа.
Если говорить о первичном рынке жилья, то надежность застройщика лучше всего проверить по информации, например, размещенной на сайте Единого ресурса застройщиков, отметила адвокат Воскресенская. Также застройщики должны размещать документы на строящиеся дома в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
Особые случаи для проверки
При совершении сделок рекомендуется проверить наличие претендентов на наследство и долю, а также бывших супругов продавца недвижимости, добавила управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова. На долю квартиры могут претендовать дети собственника по достижении совершеннолетия, если они докажут, что при продаже жилья их интересы не учли. Также сделку могут оспорить бывшие супруги, если до этого квартира была приобретена в браке и не включалась в брачный договор (или его не было). В первом случае защитой для покупателя служит разрешение органов опеки на проведение сделки - справка, что права детей не нарушены. Во втором - заявление об отсутствии претензии на собственность от бывших супругов.
Кроме того, нужно быть внимательным при покупке квартиры, в право наследования которой продавец вступил недавно. В данном случае необходимо учесть, не могли ли другие наследники также претендовать на жилье, но не знали о смерти наследодателя или состав его имущества, было ли завещание и не менялось ли оно, обратила внимание Доброхотова.
"Всегда следует помнить, что это лишь примеры, когда покупатель рискует лишиться приобретенного жилья при условии, что продавец добросовестный или его недобросовестность недоказуема в суде. С момента постановки на кадастровый учет у каждого объекта недвижимости начинается юридическая история (история владения), и каждый из собственников за многие годы может оставлять "от себя" обременения на объекте, о которых, возможно, вообще никакой информации добиться не получится. О проблемах из истории квартиры, особенно если было много собственников, продавец может ничего не знать и не планировать в отношении покупателя никакого злого умысла", - сказала она.