Елена Руденко (ПОСКО): "Чем дешевле ипотека, тем лучше развивается строительный рынок"

- Как изменилась себестоимость строительства за последний месяц?

- Нужно понимать, что у застройщиков разные поставщики и разные объемы закупок, поэтому с ними выстраиваются индивидуальные взаимоотношения. Мы можем говорить о том, как изменились цены у наших поставщиков.

По разным видам материалов - по-разному. Например, арматура в зависимости от сорта снизилась в цене примерно с 78 тысяч рублей до 68 тысяч рублей за тонну, то есть на 15%. Но существенно подорожали другие стройматериалы. Бетон и раствор выросли в цене на 7-10%. Поставщики обосновывают повышение цен тем, что подорожали инертные материалы - песок и щебень. Керамзитобетонные блоки и керакам подорожали на 10%. Цемент также вырос в цене примерно на 10%. Заводы, производящие плиты перекрытия увеличили стоимость примерно на 15%. Изделия из ПВХ - окна и двери - подорожали на 10%.

Сейчас в целом все поставщики разделились на две группы. Одни хотят иметь долговременных стабильных партнеров и нормальную прибыль, другие хотят быстрой сверхприбыли и занимаются откровенной спекуляцией. Есть те, кто повысил цены на 20%, 30% и более. Мы с ними просто не работаем.

Например, в Самарской области есть завод ЖБИ, который ежемесячно повышал цены на 10%, а за последние три месяца - на 30%. Мы прекратили с ним отношения и нашли другого поставщика. Речь шла о том, что мы могли бы обеспечить его работой на полтора года вперед, но он решил, что лучше попробует зарабатывать на предстоящем сезонном спросе. Не секрет, что лето в строительной отрасли - горячая пора, все стараются выполнить максимальный объем работ, плюс, в это время строится много частных домов, поэтому спрос растет. Но лето быстро заканчивается.

Мы работаем с поставщиками, которые адекватно оценивают ситуацию и хотят работать долго. Именно для этого мы проводим тендеры.Например, производители окон и дверей зафиксировали для нас цены до конца строительства нового дома. Мы провели переговоры, определились со стоимостью, заплатили аванс, этот вопрос закрыт.

- Насколько строительная отрасль зависит от зарубежных поставок? В каких сегментах зависимость наиболее сильна?

- За последние годы строительный рынок стал менее импортозависимым. Например, лифты производятся в России, хотя в них есть зарубежные компоненты. Даже во время кризисов поставщики обычно находили способы удерживать цены в разумных границах на свое оборудование. Например, нам были нужны насосные станции, и поставщики продавали их, оценивая в валюте, но по курсу ниже, чем на тот момент был в ЦБ. Они хотели работать долго.

Сегмент отделочных материалов: сухие смеси изготавливаются на российских заводах, гранит - наш, камень - наш, российской плитки производится очень много.

- Что произошло с ценами на готовое жилье за последний месяц?

- У всех застройщиков разная ситуация. Есть компании, которые просто заморозили продажу жилья. Мне сложно сказать, зачем они это сделали. Если хотят продать позднее дороже, то, я считаю, это ошибка. Аналитики одного из банков, наоборот, уверены, что в итоге до конца года средняя цена метра немного снизится. Я не буду давать прогнозы цен, но, например, недавно льготная ипотека выросла в цене на 6%. В моем понимании, стоимость жилья в этой ситуации должна несколько снизиться.

В целом нужно понимать еще один важный момент: цена предложения и цена продажи - это разные вещи. Есть застройщики, которые в одной локации пытаются продать квартиры примерно на 30% дороже среднерыночной цены. Именно пытаются. Предложение от них есть, но сделок по этой цене нет.

Мы за месяц повысили стоимость метра примерно на 10%. Но нужно понимать, что есть разные квартиры, более востребованные, менее востребованные, поэтому цены, естественно, тоже меняются.В целом у нас средняя цена по рынку, не дешевая и не дорогая. Поэтому мы делаем стабильные продажи, что позволяет нам минимизировать ставку по банковскому проектному финансированию.

- Можно ли сегодня продавать будущие квартиры на этапе котлована с учетом ситуации с ценами на стройматериалы?

- Каждый заказчик-застройщик решает этот вопрос сам для себя, исходя из своего опыта работы. Чем больше домов введено в эксплуатацию, тем лучше он понимает свои возможности и просчитывает затраты. Кто-то продает квартиры, построив не менее семи этажей, кто-то - уже на этапе котлована.

При этом сейчас все строители стараются максимально быстро вводить дома в эксплуатацию. Обратите внимание, на всех стройках работы ведутся с понедельника по воскресенье. Тот, кто берет кредитные деньги, хочет все быстрее построить.

- За чей счет сегодня могут строить застройщики многоквартирные жилые дома? Как меняется финансовая модель строительства жилых комплексов и финансовая нагрузка на застройщиков?

- Чтобы построить даже один многоэтажный дом, нужна очень большая сумма. Мало кто из застройщиков может это сделать за счет собственных средств. Работа с помощью ДДУ (договоров долевого участия) сейчас невозможна, отдельные застройщики достраивают дома, которые были когда-то начаты по ДДУ. Сейчас используется банковское проектное финансирование.

- Какие тенденции на рынке недвижимости вы бы отметили?

- Стали сложнее механизмы, позволяющие людям обновлять жилой фонд либо инвестировать в новостройки. Поясню на примере. Есть люди, которые хотят продать старые квартиры и купить новые. Проблема в том, что сейчас продать вторичное жилье стало сложнее, так как выросла стоимость ипотеки на вторичное жилье - более 20%. За наличные деньги покупателей намного меньше. Это отражается и на рынке нового жилья.

Плюс потенциальные покупатели начинают опасаться вкладывать деньги в строящийся объект в связи с экономической ситуацией.

- Какие еще проблемы есть у застройщиков в нынешней ситуации?

- Хотелось бы, чтобы были более доступными ставки по проектному финансированию. Например, недавно нам предлагали взять деньги под 28%. Мы отказались. Мы слышали, что ставку хотят субсидировать и сделать 15%. Понятно, что она также зависит от наполняемости счетов ЭСКРОУ и может быть намного ниже.

- Как государство могло бы поддержать отрасль?

- Нужен механизм снижения ставки кредитования для реального сектора экономики. Заказчикам-застройщикам обещают субсидирование ставки проектного финансирования до 15% максимум (пока она - 28%)! Есть механизмы ее снижения, но все равно это очень дорого.

- Как ипотека влияет на рынок?

- Пока ставка по ипотеке была низкой, стройки развивались. Люди брали кредиты под 6,5% годовых, покупали квартиры в новостройках, деньги попадали на эскроу-счета, банки были счастливы.

В целом все эксперты уверены, что чем дешевле ипотека, тем лучше развивается строительный рынок. Сейчас это очень важный инструмент поддержки рынка.

- Что будет со спросом на новое жилье на фоне происходящего и в ближайшие год-два?

- За последние полгода жилье по объективным причинам уже очень сильно выросло в цене, примерно на 40-60%. Но людям по-прежнему нужно решать жилищные проблемы, они создают семьи, рожают детей, им нужно использовать материнский капитал.

Если брать массовый сегмент, то я думаю, что спрос останется на уровне прошлого года. Во многом спрос будет зависеть от локации объекта. Квартиры в домах, расположенных в хороших, удобных для жизни местах, будут всегда востребованы.

Интервью опубликовано в рамках проекта "ТОЧКИ РОСТА", в центре внимания которого стоят экономические и социальные процессы в Самарской области на фоне внешнеполитической ситуации. Вместе с экспертами мы освещаем проблематику конкретных отраслей экономики. Если вы хотите поделиться опытом или мнением, обозначить проблемы перед органами власти, высказать конкретные предложения по мерам поддержки от государства - пишите на почту редакции: info@vninform.ru.