Дубай, который знает разных россиян, которые не знают разный Дубай

Воскресенье. Почти шесть вечера. Телефон компании Metropolitan Premium Properties, входящей в периметр Metropolitan Group, звонит, и некий слегка возбужденный, но не теряющий вежливости Дмитрий торопливо начинает объяснять, что хотел бы купить апартаменты. Нет, с одной спальней. Да, желательно с видом на море. Что, кто перезвонит? Менеджер? А когда перезвонит — сегодня?

Дубай, который знает разных россиян, которые не знают разный Дубай
© BFM.RU

Еще раз: воскресенье, почти шесть вечера… Трудно представить, что кто-то в Москве и вообще в России в это время может озаботиться покупкой апартаментов. Но дело происходит в Дубае, а на дворе священный месяц Рамадан, и жизнь начинается ближе к ночи. Так что сотрудники ведущей риелторской структуры Дубая только улыбаются позднему клиенту — все нормально. И правильно, что он нетерпелив и взволнован: современный дубайский рынок знает проекты, которые раскупались за несколько дней, если не сказать — за несколько часов.

И у меня на это пять причин…

Дубай уже третье десятилетие привлекает и российских туристов, и российских покупателей недвижимости. Сегодняшний Дубай знает совершенно разных россиян, и, что самое главное, — он дружественно лоялен к россиянам.

О планах местных элит (в частности, связанных с мечтами об избавлении продажи нефти за доллары и далекоидущим решением о введении халиджи — единой валюты содружества стран Персидского залива) покупатели недвижимости могут ничего и не знать. Как и об особенностях арабского менталитета, всегда ищущего возможность усидеть на двух стульях. Но в нынешнем делении зарубежных государств на «своих — чужих» Дубай однозначно из категории «своих»: как отмечает СEO Metropolitan Capital Real Estate, партнер Metropolitan Group Евгений Рацкевич, трудно даже представить, что здесь, как в Великобритании, «высаживают» бизнес или отбирают у россиян недвижимость.

Вообще, все российско-дубайские контакты — и на государственном, и на предпринимательском, и на клиентском уровне — явно нацелены на плодотворное, долгосрочное сотрудничество, и многих из тех, кого невежливо попросили из Соединенного Королевства, успешно приняли в Дубае вместе с их банковскими счетами. Кстати, об этом мало кто говорит, но два крупнейших местных банка — Emirates NBD и First Abu Dhabi Bank (FAB) — могут похвастать более чем масштабным собственным капиталом, так что американский контроль над банковской сферой Дубая де-юре вроде бы присутствует, но де-факто влияние США не так уж безоговорочно.

Все вышесказанное — во главе списка причин, по которым российский спрос на дубайскую недвижимость вырос за последние месяцы кратно. Ну а дальше — удобный и по-прежнему прямой перелет, безвизовый въезд, «Спутник V» — российская вакцина, которая была авторизована и долгое время применялась в Дубае, много где работающая карта «Мир», практически никакой разницы во времени и более чем развитой рынок недвижимости, готовый предложить варианты от стандартных до истинно эксклюзивных. Вот только изученный, вроде бы такой понятный недвижимый Дубай на самом деле не так прост, как кажется.

Не верь глазам своим, или Кого ждет дубайский рынок

Пять лет — с 2015-го по 2020 год — были для дубайского рынка временем… ценовой ямы, говорят пессимисты, которых оптимисты поправляют: ценовой коррекции. Как ни назови, рынок Дубая периода разгара пандемии действительно отличали более чем лояльные цены, но где-то с сентября 2020 года началась постепенная стабилизация, а затем постепенный рост, продолжающийся до сих пор. По оценкам аналитиков Metropolitan Premium Properties, за прошлый год цены подросли в среднем на 15-20%, в некоторых недооцененных проектах или проектах с ограниченным пулом предложения — на 30% и более, а ряд проектов с начала пандемии вообще прибавили 250-300%. Никто не знает, сколько все это продлится, но несколько лет точно, уверены в Metropolitan Group, так что скептикам, вознамерившимся дождаться следующего спада, придется запастись терпением — немалым и, по правде говоря, напрасным.

Но вот что любопытно: в глазах большинства рынок Дубая — это 80% дорогущих апартаментов в небоскребах и 20% еще более дорогущих прибрежных luxury-вилл. Между тем, по статистике Metropolitan Premium Properties, за 2021 год сделок стоимостью от 5 млн дирхамов (примерно от 1,7 млн долларов) было менее 10% от общего объема. «Здесь все очень дорого» — стереотип из прошлого, которого упорно продолжают придерживаться многие СМИ. На самом деле, как говорят риелторы, сейчас квартира в элитном жилом комплексе в центре Краснодара стоит столько же, сколько сопоставимый метраж пусть не в элитном, но качественном доме в очень хорошем районе Дубая, и самая ходовая стоимость в Metropolitan Premium Properties, занимающейся, между прочим, высокобюджетной и элитной недвижимостью, — 500 тысяч долларов.

Фото: Metropolitan Group

Впрочем, как подчеркивает CEO Metropolitan Premium Properties, партнер Metropolitan Group Никита Кузнецов, «компания растет, и сегодня мы думаем об открытии подразделения, которое станет заниматься малыми и средними застройщиками. Как раз там средний чек будет от 200 до 400 тысяч долларов — спрос в этом сегменте вырос за последнее время невероятно, буквально в четыре или пять раз».

Для справки: сегодня за эти деньги вполне можно купить студию или one bedroom apartment (65-70 квадратных метров) в хорошем жилом или деловом районе, скорее всего, на второй или третьей линии от моря; максимально это будет квартира с двумя спальнями, но удаленная от центра — что-то в районе Рас-эль-Хайма, не на берегу. В любом случае однозначно будет спортивный зал, бассейн и собственная территория; еще, если покупать у застройщика, скорее всего, предложат хорошие условия с рассрочкой, а если брать готовое, нужно будет произвести оплату целиком, зато и заехать возможно почти сразу.

Хотя и сегмент новостроек отличает быстрый переезд. Получить голые стены без отделки в Дубае можно, только если это офис или иная коммерческая недвижимость, или второй вариант — это суперлюксовый пентхаус, который владельцы будут делать под себя. Во всех остальных случаях все предлагается, как говорят риелторы, «с наполнением, за исключением того, что можно подвинуть», остается лишь докупить технику и мебель.

Говоря о росте недвижимого спроса, в Metropolitan Premium Properties вовсе не имеют в виду исключительно россиян. И вообще, господство на дубайском рынке представителей России, которые приехали и все скупили, — еще один пример «СМИфотворчества». На самом деле, в 2021 году русскоговорящие клиенты составили лишь 6-7%, и если в 2022 году их стало больше на 30%, 50% или даже 100%, то это еще 1-2% к рынку, не более. Просто в Дубае многое меняется от проекта к проекту: более 50% сделок здесь обеспечивают граждане Индии и Пакистана, а в целом на покупателей из Азии приходится около 80%, вот только жилье они обычно приобретают не в прибрежных районах, а в домах, мало привлекательных для всех остальных. Поэтому не исключено, что в каком-то конкретном проекте около моря россиян и вообще русскоговорящих оказалось большинство, но это отнюдь не эталонный вариант — рынок Дубая россияне не формируют.

Фото: Metropolitan Group

Хотя, по наблюдениям риелторов, многие российские обладатели 200 тысяч, 500 тысяч, 800 тысяч долларов в марте — апреле и правда кинулись «реализовывать» их на дубайском рынке. А вот люди, у которых были действительно большие средства, в тот момент не приняли финального решения, куда их «сдвинуть», поскольку такие передвижения занимают много времени и потери на них огромные.

«Но сейчас покупки по 5 млн, 10 млн, 20 млн долларов снова актуальны, многие клиенты, и россияне в том числе, ищут на рынке объекты очень высокого класса, там, где 2-3 млн долларов стоит только годовая аренда. Их очень мало, поэтому мы их тоже ищем», — признается Никита Кузнецов.

При этом, как гласят данные Metropolitan Premium Properties, сегодня лишь 30% российских покупателей говорят о сугубо инвестиционных целях покупки, остальные все-таки рассчитывают и на личное использование дубайских апартаментов и вилл. (Для сравнения: в 2019 году все было наоборот: где-то 35% — для себя, 65% — для инвестиций.)

«Вырос спрос и на готовое жилье, и на аренду, в том числе краткосрочную. С началом февральских событий стало больше запросов на вторую или третью квартиру: те, кто купил для себя, сейчас хотят, чтобы у них был какой-то asset, который можно сдавать в аренду. И от общего потока было только 5-7% клиентов, которые испугались, что больше не смогут платить за свою недвижимость, взятую в рассрочку», — рассказывает директор юридического департамента Metropolitan Premium Properties, глава Metropolitan Consulting Елена Кузнецова.

Тут стоит упомянуть, что еще одна причина высокой привлекательности дубайского рынка — очень удобные механизмы отказа от дальнейшего приобретения, которые существуют у застройщиков. Благодаря им клиент мало что потеряет, а скорее — даже приобретет.

«В Дубае существует такое понятие, как промежуточная регистрация права собственности. То есть еще нет субъекта права (он попросту не построен), а регистрация уже существует в Земельном кодексе. И ее уже можно продавать — это не переуступка права, а полноценная продажа непостроенного объекта. Клиент обращается в агентство, например к нам, мы находим нового покупателя, а прежний легко и безболезненно выходит из сделки. При этом рынок на подъеме, недвижимость, как правило, уже выросла в цене, и расклад получается такой: допустим, кто-то купил недвижимость за 2 млн дирхамов, вложил 800 тысяч, а теперь продает за 2,4 млн, то есть зарабатывает около 400 тысяч. Правда, научившись на своих же прошлых ошибках, власти Дубая ввели ряд защитных механизмов, чтобы такие перепродажи не перегревали рынок: в частности, вести речь о подобной сделке можно только после того, как покупатель оплатил 30%, а чаще 40% стоимости недвижимости», — подчеркивает Елена Кузнецова.

Людей, играющих на поле таких вот коротких спекулятивных инвестиций, может, немного, но они есть. Поэтому запрос к риелтору: «Найдите мне у моря что-нибудь недооцененное, чтобы потом хорошо перепродать» — выглядит классикой дубайского рынка. Причем вот именно — у моря, в Palm Jumeirah, Bluewaters Island, Port de La Mer, Emaar Beachfront или где-нибудь еще, где и спрос выше, и рынок растет активнее, и риск столкнуться с недостроем почти нулевой: те, кто способен бросить проект, у моря не строят.

Новинки — умные, нужные, красивые

Постепенно меняется и сам дубайский рынок. Например, пандемия сильно изменила подход государства к цифровизации: теперь практически все можно оформлять онлайн, и к 2026 году поставлена цель полностью избавиться от бумажного документооборота во всех областях жизни Дубая. Еще за время пандемии появились изменения в сегменте инвесторских виз: в частности, иностранцам в возрасте 60-65 лет при наличии у них на счету минимум миллиона дирхамов отныне выдается резидентская виза сроком на три или пять лет, кроме того, раньше владелец недвижимости стоимостью минимум 1 млн дирхамов мог получить визу на два года, а теперь этот срок увеличен до трех лет, а стоимость недвижимости, напротив, снижена до 750 тысяч дирхамов (примерно 210 тысяч долларов).

В сфере real estate серьезно начинает развиваться краудфандинг.

«Это пока никак не урегулировано законодательством, но уже есть две компании, которые (пока в тестовом режиме) получили лицензии, и с их помощью можно инвестировать в недвижимость минимальные суммы — 1-2 тысячи или даже 100 долларов. Это прежде всего говорит о том, что в скором времени может измениться форма владения: ведь сейчас максимальное число собственников, которое может быть, — четыре человека. Правда, если все оформлено на компанию с множеством учредителей, допускается до 50 акционеров», — объясняет Никита Кузнецов.

«Скорость, качество, цена — выбирай любые два» — помните поговорку? В свое время Дубай решил: для того, чтобы создать посреди пустыни чудо-город, надо чем-то пожертвовать, поэтому была принята негласная договоренность не придираться к качеству отделки. Среди многочисленных услуг Metropolitan Premium Properties есть и приемка квартир вместе или вместо клиента, и последующая меблировка, и выкуп для последующей перепродажи, и просто оценка недвижимости, так что выносить «качественный вердикт» экспертам компании приходится довольно часто. Их коллективное мнение, которым они готовы поделиться с избалованными, привыкшими к лучшему российскими покупателями, таково: если речь идет о хороших, дорогих проектах, там качество удерживается на высоком уровне, если о проектах массовых, типовых — качество, прямо скажем, среднее, но, въехав, тут же затевать ремонт все-таки необязательно.

Фото: Metropolitan Group

О пользе соседского диалога

В 100 километрах от Дубая постепенно начинает оформляться другой, совершенно иной рынок эмирата Абу-Даби. Две части одной страны — но два совершенно разных мира.

Во-первых, приобретать земельные участки в собственность иностранцам в Абу-Даби разрешили только в 2019 году. Во-вторых, в отличие от людного, бурного, тусовочного Дубая Абу-Даби позиционирует себя как тихий культурный и политический центр ОАЭ и заинтересован в иностранцах себе под стать. В-третьих, здесь созданы особые условия для бизнеса — в частности, free-зоны для GR со своей спецификой, которая многим нравится. В-четвертых, в части подхода к развитию Абу-Даби напоминает Новую Москву: и там и там решили сначала создать инфраструктуру, а затем начать наполнять ее проектами. В Абу-Даби огромные средства тратятся на строительство дорог, отелей (кстати, пляжи здесь такие, что по сравнению с ними в Дубае пляжей, почитай, просто нет), ресторанов, культурных объектов.

Многие знают, что в Абу-Даби работает филиал Лувра, рядом с которым близится к концу возведение музея шейха Зайда. Начато строительство филиала музея современного искусства Гуггенхайма, выставочный центр Манарат-Аль-Саадият уже готов, заканчивается возведение храма трех религий «Дом семьи Авраама», где в одном месте будут объединены мечеть, христианская церковь и синагога — первая синагога на Ближнем Востоке (не считая Израиля) за неизвестно какое количество лет!

Все это не могло не привести к росту рынка недвижимости, а главное — к росту интереса к нему иностранных покупателей. Конечно, проектов в Абу-Даби в десятки раз меньше, чем в Дубае, и цены в среднем ниже процентов на 15-20 (возможно, они сравняются с дубайскими лет через пять), и зарубежный спрос на эмират только формируется. Зато какой! Недавно был анонсирован Louvre Abu Dhabi Residences: это проект из трех зданий — первые в мире брендированные резиденции Лувра, где внутренняя экспозиция будет меняться каждые три месяца. Местные раскупили бы все за пару часов, но не тут-то было: изначально упор был сделан на иностранцев, так что ни своим, ни даже зарубежным обладателям резидентской визы здесь ничего не продавали — поэтому на реализацию Louvre Abu Dhabi Residences ушли не часы, а пара недель.

Чего в Дубае нет? Смены сезонов, пожалуй. Неслучайно здесь открыли кинотеатр, в котором выдают зимнюю одежду: ты сидишь, и холодно, и под ногами снег, и полный восторг, пусть все и ненастоящее. Еще в Дубае маловато зелени — все-таки бывшая пустыня, но в 2025 году должно начаться полномасштабное озеленение эмирата. Возможно, здесь нет привычной нам активности социальной жизни и нет театров, но на гастроли приезжают лучшие труппы мира.

Зато у Дубая есть масса иных козырей в рукаве и партнер в лице Абу-Даби, в игре с которым эти козыри можно использовать максимально эффективно. Есть продолжающий развиваться рынок недвижимости и компания Metropolitan Premium Properties, знающая об этом рынке все. Есть положительный настрой в отношении россиян. И по-прежнему есть желание удивлять — пока есть те, кто готов удивляться.