Столичный рынок жилья: летняя перенастройка

Как заявил на одной из недавних пресс-конференций президент ГК «Основа» Александр Ручьев, «нашего покупателя ничем не испугаешь: он покупает, когда дешево, когда дорого, когда кризис, когда штиль». Похоже, нашего девелопера тоже — ничем: в апреле был зафиксирован настоящий провал в продажах, и несмотря на это, в мае цены на первичном рынке столицы побили очередной рекорд. По подсчетам аналитиков платформы bnMAP.pro*, теперь средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках, расположенных в границах «старой» Москвы, составляет 394 630 рублей, и это наивысший показатель за всю историю наблюдений (в расчет принимались квартиры и апартаменты во всех классах, кроме элитного).

Впрочем, в процентном отношении месячный рост цен невелик: по данным bnMAP.pro, в комфорт-классе прибавка составила всего 1%, новостройки категории стандарт остались на апрельском ценовом уровне, а бизнес- и премиум-класс вовсе ушли в минус, хотя и тоже всего на 1%. В прежние времена подобные колебания вообще списали бы на статистическую погрешность, но сегодня на настроения и действия покупателей может повлиять не только каждый процент, но даже каждая десятая процента.

В Новой Москве дела у девелоперов, кажется, лучше: как гласит статистика компании «Бон Тон»*, средневзвешенная цена квадратного метра по итогам мая составила в НАО 231,5 тысячи рублей, увеличившись за месяц на 2,8% (+19,7% за год), в ТАО — 122,9 тысячи рублей (+3,1% за месяц, +22,5% за год). «На фоне снижения покупательской активности в течение последних трех месяцев такая ситуация выглядит не совсем логичной и тем не менее имеет свои объективные причины. Ценовой прирост отчасти обусловлен удорожанием на фоне субсидированной ипотеки, отчасти плановым повышением цен по мере стадии строительной готовности проектов. Корректировка цен вверх затронула 60% первичного рынка Новой Москвы, в 25% экспозиции цены снизились в среднем на 1,2%, 15% предложения осталось без изменений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

«Как мы и ожидали, сейчас на рынке новостроек продолжается перенастройка спроса и цен в разных проектах и классах недвижимости. Несмотря на некоторое снижение покупательской активности в последние месяцы, рынок не обвалился и не встал, а продолжает развитие и трансформацию с учетом текущей экономической ситуации в стране. Полагаю, сохраняющийся рост цен вкупе с новыми выгодными программами и условиями по ипотеке только подстегнет спрос и уже к осени продажи, как и стоимость квадратного метра, начнут более динамично расти», — считает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, и это мнение поддерживают многие ее коллеги по девелоперскому цеху.

Отчасти уверенность в светлом девелоперском завтра основывается на накапливающемся отложенном спросе, отчасти на перетекании в сегмент новостроек денег, которые люди будут забирать с дорогих банковских депозитов, срок действия которых заканчивается, отчасти на том, что сработают очередные меры господдержки. И еще на том, что на рынке наконец закрепятся определенные и хотя бы на какое-то время неизменные правила игры. Ведь, по мнению основателя и совладельца группы «Родина» Владимира Щекина*, которое он высказал в своем выступлении на только что состоявшемся в Сочи форуме недвижимости «Движение», нынешняя потребительская апатия — во многом результат того, что покупатели попали в вихрь правительственных инициатив.

«Радует, что власти нас слушают и слышат, в том числе когда мы предлагаем наши антикризисные инициативы. Однако не могу не отметить, что правительственные меры не всегда предсказуемо влияют на рынок. Напомню хронологию их принятия: 29 марта вышло постановление о льготной ставке 12%, банки не успели подготовиться к ее выдаче, как уже 30 апреля власти объявили о ставке 9%. Затем во время майских праздников стало известно о повышении кредитных лимитов по льготной ипотеке, а под конец месяца Центробанк в очередной раз опустил ключевую ставку, создав предпосылки для очередного пересмотра банками ипотечных ставок. Что потенциальному покупателю-заемщику делать в таком вихре меняющихся условий? Правильно — ждать очередного улучшения. В итоге продажи упали более чем на 50%. Поэтому, на мой взгляд, нужно более четкое тактическое планирование различных мер поддержки с проработкой возможных последствий», — отмечает Владимир Щекин.

Еще один вывод, касающийся планирования мер поддержки, позволяет сделать недавнее исследование ЦИАН*, свидетельствующее, что индексация маткапитала не успевает за ростом цен на жилье: в последние два года маткапитал проиндексировали на 4% в 2021 году и на 8% в 2022-м, а жилье подорожало на 21% и 20%. Как отмечают аналитики ЦИАН, сегодня субсидии не хватает в качестве первого взноса: максимальный размер субсидии от стоимости двухкомнатной квартиры был в 2020 году — 18%, и чтобы сохранить эту долю, размер маткапитала должен составлять 903 тысячи рублей, а не сегодняшние 693 тысячи рублей.

«В крупных городах материнский капитал компенсирует в среднем 19% стоимости однокомнатной квартиры, 14% — двухкомнатной, 8% — трехкомнатной. В Москве и Сочи маткапитал сопоставим со средним дисконтом по рынку — 5% от стоимости квартиры. По крупным городам субсидии хватит, чтобы купить 7,5 квадратного метра жилья. В Москве субсидии хватает на покупку 2,3 квадратного метра, максимум площади удастся приобрести в Челябинске — 16,8 квадратного метра», — делится своими подсчетами ЦИАН.

В целом исследование сервиса Rabota.ru*, которое ставило целью выяснить, планируют ли россияне покупку недвижимости в ближайшие годы, позволяет утверждать: рыночный стакан наполовину пуст, наполовину полон — кому как больше нравится считать. Например, ровно 50% участников исследования заявили, что в обозримом будущем покупать недвижимость не собираются. Деталей нет, поэтому непонятно — то ли не нужно, то ли боятся. Но вот по итогам исследования, которое компания GloraX проводила вместе с группой психологов*, 80% респондентов в качестве главного риска покупки жилья в новостройке выделяют сейчас опасение не сохранить свою финансовую стабильность в горизонте долгого планирования. Проще говоря, как покупать, а вдруг я не смогу оплачивать ипотеку или рассрочку?

Другие 50% участников исследования Rabota.ru заявили, что покупку недвижимости планируют, однако только 11% — в ближайший год, 18% — в ближайшие три-четыре года и 21% — в течение пяти лет. Кстати, подобный расклад должен слегка успокоить девелоперов, чьи проекты сегодня находятся на начальной стадии строительства и пользуются у покупателей меньшим интересом, чем полностью или почти полностью готовые объекты.

58% участников исследования отметили, что хотят приобрести квартиру. Треть респондентов указали, что планируют покупку дома, 5% — земельного участка. 1% опрошенных задумались о покупке коммерческой недвижимости, а 3% признались, что пока не определились с видом недвижимости.

И еще: 54% опрошенных на приобретение недвижимости намерены взять кредит или оформить ипотеку, 31% планируют покупку на личные накопления, а 4% собираются взять деньги в долг у друзей или родственников. Вариант «Другое» выбрали 11% респондентов, где чаще всего указывали, что рассчитывают купить новую недвижимость на средства от продажи имеющейся.

Столичным девелоперам на заметку: каждый пятый опрошенный житель России (20%) планирует покупку недвижимости в Москве, 14% рассматривают Санкт-Петербург. Также городами-лидерами, где опрошенные россияне теоретически готовы что-то приобрести, стали Краснодар (6%), Екатеринбург (5%) и Ростов-на-Дону (4%). Респонденты указывали и другие города страны, но они набрали максимум по 3% голосов.

*Есть в распоряжении Business FM