Почему льготную ипотеку не стоит тратить на маленькую квартиру
Покупка студии или однушки с помощью субсидированных государством программ невыгодна покупателям и вредна для рынка, утверждают эксперты. Но нужно ли запрещать людям самостоятельно выбирать недвижимость? BN.ru собрал мнения по поводу новации, которая может изрядно всколыхнуть жилой сегмент. Спойлер: они неоднозначны.
Нереалистичная идея
Счетная палата (вот уж откуда не ждали!) выступила недавно с инициативой: запретить гражданам покупать студии и однокомнатные квартиры с помощью льготной ипотеки. Дескать, это "некомфортные типологии жилья", которые не способствуют улучшению условий жизни семей.
По мнению автора идеи аудитора Натальи Труновой, нынешняя ситуация провоцирует рост доли студий и однушек как наиболее часто покупаемых. "Предлагаемое изменение правил предоставления ипотеки может поспособствовать изменению структуры предложения на рынке жилья, улучшить комфортность проживания граждан в новой недвижимости", - считает она.
Минстрой выступил категорически против этой идеи. По мнению ведомства, "установление ограничений на приобретение малометражного жилья при использовании программ льготного ипотечного кредитования может создать дополнительные барьеры для людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий".
Госдума также предложение не поддержала. Экономическая ситуация сейчас явно нестабильна, и порой однушка или студия - это единственный вариант жилья, который люди могут себе позволить. Так зачем ущемлять их в их правах на получение собственной жилплощади?
Подобной точки зрения придерживаются и в "Инком-Недвижимости". Руководитель аналитического центра компании Дмитрий Таганов назвал обсуждаемую новацию "оторванной от рыночных реалий", ведь из-за удорожания квадратного метра сейчас самым высоким спросом пользуются как раз малогабаритки.
"Львиная доля первички, около 80%, приобретается с использованием программ льготной ипотеки. Поэтому, если допустить введение инициативы, спрос существенно снизится, а значительная часть населения лишится возможности приобрести жилье", - полагает эксперт.
Взгляд девелоперов
Петербургские застройщики, которых мы опросили, оценили предлагаемую новеллу по-разному. Одни уверены: большинство запрещающих инициатив практической пользы не приносят.
"Да, для большой семьи студия или однушка - это некомфортное жилье. А вот для молодого человека, который начинает отдельную от родителей жизнь, это идеальный вариант. Небольшие коммунальные платежи, простота в ремонте и обслуживании жилья - несомненные плюсы таких квартир. При этом можно сказать, что жилищные условия семьи улучшаются, ведь когда один человек съезжает, остальным остается больше места", - рассуждает директор по развитию компании "Л1" Надежда Калашникова.
Другие девелоперы склонны согласиться с автором инициативы.
"Несмотря на то что студии и малогабаритные однушки традиционно считаются одним из самых доступных типов жилья, стимулирование спроса на них может привести к негативным социальным последствиям", - утверждает руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова.
В подтверждение своих слов эксперт приводит три довода.
Во-первых, малогабаритное жилье ограничивает базовые потребности и возможности человека: в такой квартире проблематично вырастить детей, что ведет к "демотивации социума". А если и профессиональное развитие не предполагает карьерного роста, то не будет финансовой возможности сменить жилье - возрастает риск встретить старость в тесной квартире.
Во-вторых, в России многоэтажки со студиями часто строят без инфраструктуры. Если сравнить с Гонконгом, то там в аналогичных проектах квартиры занимают порядка 30% от общей площади объекта, а 70% отведено под инфраструктуру: библиотеки, кафе, рестораны, спортивные клубы, коворкинги, офисы, кинотеатры, салоны красоты, зеленые зоны. Высокая плотность населения при отсутствии инфраструктуры сильно ухудшает качество жизни людей.
В-третьих, проблема российских жилых комплексов, в квартирографии которых преобладает малогабаритное жилье, - это почти всегда неоднородная социальная среда. А это снижает не только качество жизни, но и ликвидность недвижимости. В дальнейшем продать или сдать в аренду ее будет непросто, либо придется идти на большой дисконт, что тоже делает собственников заложниками ситуации.
"Безусловно, у студий есть своя целевая аудитория: студенты, которые не планируют в ближайшие годы заводить семью, или люди, у которых уже есть недвижимость, например, за городом, но они работают в городе и студия нужна им как запасной вариант, когда нужно остаться. Но эти категории покупателей немногочисленны, и рассматривать такую недвижимость как полноценную, на длительную перспективу не стоит. Следовательно, с точки зрения развития общества стимулировать спрос на малогабаритное жилье и, соответственно, его строительство - это деструктивное решение", - резюмирует Наталья Осетрова.
Доля малых метров
Плюрализм мнений - это нормально. И всё же - есть на питерском рынке перекос в сторону малогабаритного жилья или нет? Чтобы понять это, мы спросили у застройщиков, много ли студий и однушек в их проектах и какой средний метраж у такого жилья.
В "Л1" нам сообщили, что все ЖК компании относятся к классам комфорт или бизнес, потому явного преобладания малометражек здесь не допускают. Площадь самой компактной студии - 27 квадратов, однокомнатной квартиры - 37. При этом, например, в ЖК "Поэт" в принципе нет студий, а метраж однушек начинается от 42 квадратов, что сопоставимо с площадью типовой двухкомнатной квартиры в хрущевках и брежневках.
В проекте Gatchina Gardens объем студий и однокомнатных квартир занимает не более 20% от общего объема продаваемой площади. Метраж однушек начинается от 64 кв. м. "Для бизнес-класса в сегменте рекреационной курортной недвижимости квартиры менее 60 квадратов недопустимы с точки зрения стандартов", - подчеркивают в компании.
Инвестиционно-строительный холдинг AAG также работает в сегменте выше среднего, поэтому студии в большинстве проектов появляются по остаточному принципу.
"Тем не менее мы следим за трендами и берем их во внимание при формировании квартирографии перспективных проектов. Более компактные квартиры стараемся располагать на нижних этажах, а также в невидовых секциях. Средний метраж в основном определяется классом проекта: в бизнесе он начинается с 55 - 60 кв. м, в премиуме - с 75 - 80 кв. м. Данные рынка за первое полугодие говорят о повышенном внимании к небольшим квартирам в проектах с хорошей локацией, и мы учитываем эту тенденцию", - рассказывает руководитель департамента развития продукта холдинга AAG Павел Евсюков.
Что касается низкого ценового сегмента, то здесь ситуация совершенно иная. Доля малогабаритных квартир в некоторых проектах может превышать 80% от всех строящихся квартир.
В среднем по Санкт-Петербургу (данные Центра оценки и аналитики BN.ru) в июне 2022 г. в строящихся домах доля студий и однокомнатных квартир составила 59,44%, а ровно год назад - 50,04%.
Структура предложения по типам квартир, % от общего объема
А что же спрос, который, как известно, рождает предложение? Соответствуют ли они друг другу? Вот что нам поведал начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики "Главстроя СПб" Владислав Фадеев:
"В 2021 году на студии приходилось около 30% спроса. В феврале - марте 2022-го их доля выросла до 35 - 40%, но это было временное явление. Имеющийся спрос на такие малогабаритные квартиры был удовлетворен, в апреле началось снижение доли студий в общем объеме спроса, которая к маю достигла 23% в жилье масс-маркета. При этом доля однокомнатных квартир достаточно стабильна. Эта динамика обусловлена тем, что в феврале - марте те покупатели, которые собирались приобрести квартиру, ускорили принятие решения, часто за счет уменьшения площади жилья".
Получается, что в массовом сегменте перекос в сторону малогабаритки всё-таки имеется, и речь именно о студиях. При этом оценить баланс спроса и предложения тут очень и очень непросто. С одной стороны, строят студий гораздо больше, чем нужно людям. С другой - они были и остаются чрезвычайно востребованным жильем. В СК "Дальпитерстрой" подсчитали: через полгода с начала возведения дома студии распродаются на 90% (для сравнения: двушки - на 30%, трешки - на 20%). Похоже, что законы рынка здесь работают наоборот: предложение начинает формировать спрос. Застройщики "нарезают" много студий, а люди раскупают их, потому что не могут позволить себе большее по площади жилье.
Тенденция, скажем прямо, не самая позитивная, поскольку это чревато дальнейшим ростом числа "человейников", сильно уступающих по уровню комфорта многоэтажкам в том же Гонконге. Выходит, не так уж вредна инициатива, о которой упомянуто в начале? Может быть. И всё же законодательные запреты - это как-то слишком. Как справедливо отметил один из депутатов, выступивший против новации, "люди должны сами решать, где и как им жить".
Надежда Калашникова, директор по развитию компании "Л1":
- Когда к нам обращается семья с детьми, мы рекомендуем выбрать жилье попросторнее. Во-первых, стоимость квадратного метра в таких квартирах ниже, чем в студиях и однокомнатных. Во-вторых, для покупателей трехкомнатных квартир у нас действует акция - машиноместо в подарок.
Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики "Главстрой СПб":
- Студии дают возможность приобрести жилье, уложившись в минимальный бюджет покупки. Этот факт определяет их востребованность. В то же время сейчас сформировался отложенный спрос на более крупные квартиры. И хотя объемы продаж в мае - июне пока еще серьезно уступают покупательской активности в феврале - марте, именно в сегменте одно- и двухкомнатных квартир происходит самый заметный рост спроса.
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:
- Конечно, с точки зрения экономики проекта многоэтажки с мелкой нарезкой квартир выгоднее продавать. Создавать качественный и актуальный продукт с функциональными квартирами, да еще и по интересной для потребителя цене - это более длительная и сложная работа. Строить жилые комплексы со сбалансированной квартирографией и насыщенной инфраструктурой - сложнее и затратнее. Именно поэтому меры господдержки должны стимулировать спрос на такие проекты, а не на муравейники, на 70% состоящие из студий.
Павел Евсюков, руководитель департамента развития продукта инвестиционно-строительного холдинга AAG:
- Наибольшая доля малогабаритных квартир традиционно фиксируется в масс-маркете. Тем не менее в последние годы всё больше проектов бизнес- и премиум-класса пополняется студиями. Это происходит и за счет оптимизации планировочных решений, и вследствие изменения предпочтений покупателей. Продолжающийся рост цен также оказывает влияние.