Складские обстоятельства: никто не понимает, что будет дальше
Надежды на развитие складской недвижимости во Владивостоке с разворотом российской логистики в страны АТР не оправдались. По данным Knight Frank Russia, общий объем соответствующих площадей, введенных в I–II кв. 2022 г. в России, составляет 1 232 тыс. кв. м, что на 79% больше, чем за аналогичный период 2021 г. Большая часть из них была введена в Москве – 63% (773 тыс. кв. м). На долю Санкт-Петербурга пришлось около 5% (63,5 тыс. кв. м), на остальные регионы России – 32% (395 тыс. кв. м, из них в столице ДФО – практически ничего).
Knight Frank Russia констатирует, что шесть самых крупных регионов по общему объему складской недвижимости на сегодня – это Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Казань, Краснодар и Самара, они формируют более половины качественного регионального складского рынка (51,6%). В сравнении с I–II кв. 2021 г. структура ввода не претерпела значительных изменений: по-прежнему большая часть (58%) объектов была возведена под нужды собственников или конкретное техническое задание. И хотя основную часть из них (59%) составили BTS-проекты, их доля на 15 п. п. ниже, чем за первые шесть месяцев 2021 г.
«Регионы-лидеры по объему ввода в 2022 г. по-прежнему будут располагаться в Центральном, Приволжском, Южном и Уральском федеральных округах. В регионах Сибири и Дальнего Востока будут появляться единичные проекты или расширения существующих объектов, как в случае с новым корпусом логистического центра «Санвэй» в Хабаровске (11 тыс. кв. м)», – прогнозируют в Knight Frank Russia.
Почему Приморье остается с критической нехваткой складской недвижимости в, казалось бы, удобной для себя ситуации? «По-прежнему большинство товаров из стран Азии попадают сначала на склады, расположенные в западной части России. И уже оттуда доставляются покупателям всех остальных регионов, в том числе и на Дальний Восток», – утверждает Кирилл Власов, руководитель отдела логистики компании «АзияЛог».
В настоящее время более-менее живым себя чувствует сегмент масс-маркета, говорит Екатерина Боровикова, брокер по складской недвижимости ESTATE GROUP: «Покупательская активность в интернет-магазинах увеличивается, соответственно, ретейлу требуются больше складских помещений. Запросы компаний идут в сторону увеличения складских площадей. Например, те, кому еще недавно было комфортно на 1,5 тыс. кв. м, сейчас расширяются до 2–3 тыс. Однако ориентация потребителя по-прежнему сконцентрирована в центре города, где расположены склады небольшой площади – 500–1000 кв. м. Владельцы стараются удовлетворить запрос рынка, расширяя уже имеющиеся склады. Современных, больших складских помещений все так же мало».
Те склады, которые имеются в Приморье, заполнены. При этом запрос на новые складские помещения очень большой, но никто не спешит строить их под образовавшиеся мощности, чтобы заработать на этом и удовлетворить клиентский спрос.
«Все потому, что любой склад, даже скоромного размера (до 5 тыс. кв. м), требует земли, изыскательских работ и несколько десятков миллионов на строительство. Само строительство растянуто во времени и занимает около 2–3 лет. А вот сроки окупаемости таких проектов длинные – до пяти лет», – считает Вадим Воложанин, руководитель Московского подразделения ООО «Азия-Л».
По словам Воложанина, предприниматели и готовы бы вложить деньги, но всех останавливают высокие риски. В частности, тенденция с выросшим грузопотоком расценивается как временная и непостоянная. «То есть сомнительно заходить в проект строительства склада с высокими инвестициями и смутными перспективами «пролететь». «Закопать» 40 млн руб. легко, а вот отбить их в течение пяти лет с учетом того, в какой экономической ситуации мы живем, проблематично. Слишком высока неопределенность перспектив, никто не понимает, что будет дальше. Поэтому сегодня транспортные компании могут рассчитывать только на текущие складские мощности», – говорит эксперт.