Эксперты назвали главные риски покупки дешевого жилья в Москве
Жилье в Москве в 2023 году не станет доступнее для покупки из-за высокого уровня цен и роста ставки по льготной ипотеке на новостройки до 8% годовых. А те варианты относительно дешевого жилья, которые представлены на рынке, несут в себе существенные риски для покупателя, предупредили читателей РИА Недвижимость эксперты.
Никакой дешевизны
Под конец уходящего года на столичном рынке новостроек наметилась лишь самая минимальная нисходящая динамика цен. Она наблюдалась с октября, когда по сравнению с сентябрем цены снизились на 1,7% – с 325 тысяч рублей до 320 тысяч за "квадрат". Но уже в ноябре темпы снижения замедлились до 0,6%, констатирует эксперт "Циан.Аналитики" Виктория Кирюхина.
На вторичном рынке Москвы снижение цен в 2022 году тоже было несущественным, отмечают эксперты.
"Готовое жилье в столице сейчас стоит примерно столько же за "квадрат", как и год назад", – отмечает Кирюхина.
В 2023 году как новостройки, так и вторичное жилье останутся дорогими – средние цены будут выше 300 тысяч рублей за "квадрат", предупреждают эксперты.
Еще более недоступными их сделает увеличение ставки по льготной ипотеке с 7% до 8% годовых, предупреждают они и напоминают, что 73% сделок по покупке квартир в новостройках и 51% на вторичном рынке осуществляются с помощью ипотечных программ.
Льготная ипотека на новостройки была запущена в России в 2020 году как мера поддержки первичного рынка жилья при пандемии коронавируса. В декабре нынешнего года программа была в очередной раз продлена – теперь до 1 июля 2024 года. При этом ставка по ней для всех регионов страны повысится с 7% до 8% годовых.
С увеличением ставки в 2023 году льготная ипотека станет дороже, предупреждают эксперты.
"Теперь при покупке однокомнатной квартиры в Москве на 25 лет и первом взносе 15% средний ипотечный платеж в месяц вырастет с 63 тысяч до 69 тысяч рублей, то есть на 9%, а переплата за 25 лет – с 10 миллионов до 11,7 миллионов рублей (+17%). Таким образом, даже прибавка в 1 процентный пункт к стоимости кредита дает в итоге существенные дополнительные расходы", – приводит свои данные Кирюхина.
Также банки отказываются от "нулевой" ипотеки на новостройки, которая, несмотря на доплату к базовой цене, позволяла сократить платежи на 30-40%, добавляет она. А ведь по таким ипотечным программам, отмечают эксперты, заключалось 30-40% сделок на рынке московских новостроек.
Что же касается вторичного рынка, то на него и вовсе не распространяются льготные ипотечные программы, хотя большая часть сделок здесь тоже совершается с помощью кредитов.
Заманчивые варианты
Наиболее доступными по цене вариантами жилья в Москве эксперты видят студии в апарт-комплексе, квартиры по переуступке или приобретение имущества собственника-банкрота с торгов.
Но, конечно, несмотря на относительно низкую стоимость, все эти варианты имеют свои риски.
Микростудия
Самая дешевая московская квартира-студия площадью 11 квадратных метров на первичном рынке стоит около 4,3 миллиона рублей. Средняя же стоимость студий в проектах эконом- и комфорт-класса составляет 8,4 миллиона рублей, указывает управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.
"Студии – это фактически квартира малого метража, без выделенной кухни, но это обычная жилая недвижимость. Главное, чтобы она подходила по планировке. Обычно это покупка для несемейных людей", – рассуждает главный аналитик агентства недвижимости "Миэль" Екатерина Бережнова.
На вторичном рынке студию можно купить по цене от 6 миллионов рублей, говорит руководитель департамента городской недвижимости "НДВ Супермаркет Недвижимости" Елена Мищенко.
При покупке подобных квартир нужно быть очень внимательным с точки зрения их статуса, предостерегают эксперты.
"Некоторые студии оформлены в виде доли. Именно это может впоследствии стать крайне неприятным сюрпризом для покупателя", – обращает внимание руководитель офиса "Митино" агентства "Инком-Недвижимость" Наталия Борзенкова.
Такое жилье нельзя будет, например, сдать в аренду без согласия других собственников.
"Да и приобрести подобный объект в ипотеку невозможно, так что нужно иметь на руках всю сумму целиком, добавляет руководитель агентства недвижимости "Pro Обмен", вице-президент "Гильдии риелторов Москвы" Екатерина Никитина.
Альтернативой квартире может стать апарт-студия – она обойдется дешевле.
По данным Коркки, минимальная стоимость апартаментов в Москве составляет в районе 2,8 миллиона рублей за лот площадью 14,9 квадратного метра в комплексе эконом-класса. В целом средняя стоимость апартаментов-студий в новостройках массового сегмента, по ее словам, почти на четверть меньше, чем у квартир аналогичного формата, и составляет 6,4 миллиона рублей.
"Однако при покупке апартаментов не получится воспользоваться льготными ипотечными программами. К тому же их владельцам приходится платить более высокие налоги, чем собственникам квартир", – предупреждает Коркка.
Эта недвижимость не является жилой, поэтому на нее установлены, как правило, более высокие тарифы на коммунальные услуги. Плюс есть неприятные нюансы с соблюдением закона о тишине, обращает внимание Бережнова.
"К примеру, если ваши соседи танцуют всю ночь, то вызвать полицию, чтобы их приструнить, не получится", – поясняет она.
Метры по переуступке
Еще один относительно недорогой вариант приобретения московской квартиры – жилье в новостройке по переуступке. Дисконт при подобных сделках, по словам директора направления "Новостройки" агентства "Инком-Недвижимость" Валерия Кочеткова, может достигать 10-15%.
"Некоторые недавние покупатели пытаются вытащить свои деньги из недвижимости и уехать за границу или мигрировать внутри страны. Так что квартиру по переуступке можно купить дешевле, чем у застройщика", – поясняет Бережнова.
Но нужно помнить, что в случае банкротства застройщика вернуть полную рыночную стоимость квартиры не удастся, так как "вторичный" покупатель становится, по сути, тем же дольщиком, предупреждает Кочетков. В результате при расторжении договора долевого участия покупатель сможет вернуть лишь те деньги, которые лежат на счете эскроу. Также до июня 2023 года из-за введенного правительством моратория не получится взыскать неустойку с девелопера, даже если тот задерживает сдачу дома.
Кроме того, есть угроза потерять деньги из-за аферистов, в частности, распространены схемы с двойными продажами, предупреждает Коркка.
Купить у банкрота
Сэкономить можно также при покупке квартиры с торгов у собственника-банкрота. На практике стоимость подобных объектов составляет как минимум на 10% ниже рыночной, отмечает Мищенко.
Сначала недвижимость выставляется на продажу по рыночной цене, которая определяется на основании отчета об оценке стоимости. Если эти торги не привели к успеху, на повторных цена уменьшается на 10%, описывает механизм продажи Коркка.
"У этой схемы есть свои минусы. Во-первых, учитывая серьезную конкуренцию, велики шансы уступить на аукционе другим претендентам. Во-вторых, для участия в торгах нужно внести задаток, который непросто получить назад, даже проиграв. К тому же обычно квартиры обанкротившихся граждан приобретаются без предварительного физического осмотра", – предупреждает она.
Кроме того, ипотеку под квартиру, которую реализует банкрот, уже не дадут, добавляет Борзенкова.
В некоторых случаях есть риск и вовсе лишиться "банкротной" квартиры уже после покупки.
"Это возможно в ситуации, когда, например, кредиты брались обоими супругами, а обанкротился только один из них. Впоследствии банк может обратиться с взысканием задолженности ко второму супругу, не признанному банкротом, если квартира приобреталась в браке", – предостерегает собеседница агентства.
