Ипотека-2023: на что ставим?

В 2023 году объем ипотечного кредитования будет больше, чем в 2022-м. Но темпы прироста ипотеки еще больше замедлятся: если по итогам 2021 года этот показатель составил 31%, то по итогам 2022-го — только 20,4%, а в этом году ожидается прирост, не превышающий 14-17%. Судя по словам директора департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ Александра Данилова, которые приводит «Интерфакс», это предварительные данные, более точный прогноз регулятор представит чуть позже. Но он вряд ли будет кардинально отличаться от уже озвученного.

Ипотека-2023: на что ставим?
© BFM.RU

Что ж, пессимисты и оптимисты как всегда поспорят насчет наполненности стакана, а реалисты отправятся разбираться, за счет чего может быть обеспечен пусть не такой бодрый, но все-таки рост ипотечного рынка. Первым делом, конечно, за счет ипотечных программ с господдержкой, прежде всего — сохраненной, пусть и с корректировками, льготной ипотеки на новостройки и семейной ипотеки, аудитория которой существенно расширилась. Девелоперы уже назвали обновленную «семейку» глотком свежего воздуха: ведь согласно подсчетам «Дом.РФ», принятые изменения (теперь, в дополнение к прежним категориям льготников, семейная ипотека доступна всем семьям с двумя несовершеннолетними детьми) дают возможность увеличить ипотечные выдачи по этой программе минимум на 30 тысяч кредитов в год.

«Доля ипотеки по околонулевым ставкам в новых ипотечных выдачах в 2023 году будет очень низкой. Сейчас мы активно работаем над тем, чтобы эти практики сошли на нет. Готовится регулирование, когда банки должны будут создавать повышенные резервы по таким кредитам», — приводит ТАСС еще одно высказывание Александра Данилова.

Ну, тут ничего неожиданного: борьба ЦБ с девелоперской ипотечной практикой была объявлена публично, и в конце прошлого декабря Банк России опубликовал проект указания об увеличении резервов для банков по ипотечным кредитам от застройщиков по околонулевым ставкам. Повышенные резервы предлагается установить по ипотечным кредитам, выданным с 1 января 2023 года. Не удивительно, что постепенно банки и застройщики сами начали отказываться от работы по этой схеме.

Однако на форуме НИУ ВШЭ «Доказательная урбанистика: новые вызовы», который состоялся в конце января, прозвучало утверждение: сотрудничество банковского сектора с застройщиками для разработки совместных ипотечных программ для активизации спроса продолжится и в 2023 году. «К примеру, некоторые девелоперские компании совместно с банками запускали ипотечные программы с возвратом первоначального взноса. Эти ипотечные продукты предусматривают выплату кешбэка в размере до 15% от стоимости квартиры при ставке до 8% и периоде кредитования до 30 лет», — рассказал коммерческий директор ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ) Евгений Большаков*.

Наконец, сегмент, который президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков называет основным кредитно-ипотечным полем 2023 года — индивидуальное жилищное строительство. По данным НОСТРОЙ, в 2021 году ипотек здесь выдавалось не более 9-10 тысяч за квартал, и даже в середине прошлого года ситуация была примерно такой же (итог второго квартала — 11 тысяч кредитов). Однако государство, как известно, приняло ряд мер поддержки сегмента ИЖС, и они-таки начали работать: в третьем квартале 2022 года было оформлено уже 49 тысяч кредитов.

Для еще большей наглядности: в рублево-денежном выражении третий квартал обыграл второй со счетом 160 млн на 46 млн. А в целом с 2017 по 2022 год ввод ИЖС увеличился на 10 млн квадратных метров, и только за 11 месяцев 2022 года вырос более чем на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года.

Дальше, по мнению Антона Глушкова, сегмент будет только набирать обороты. Конечно, механизмы кредитования здесь не до конца сформированы, и есть очень много рисков (финансовым структурам непонятно, например, что именно может построить физлицо на своем участке и насколько ликвидным окажется этот объект, находящийся у банка в залоге). Поэтому, по мнению Антона Глушкова, серьезный толчок развитию ипотечного ИЖС-кредитования может дать соединение двух факторов: полной чистоты документов на землю и использования типовых проектов. Вот тогда банки будут спокойны, а для дружелюбия кредитной системы это, пожалуй, самое главное.

*Есть в распоряжении BFM.ru