Московские офисы, часть II: покупателей площадей становится все больше, как и проблем у управляющих компаний
В продолжение темы, поднятой в прошлый раз, Business FM решила поговорить с представителями консалтингового, девелоперского и управленческого секторов офисного рынка. Подтверждает ли их статистика утверждение, что в 2023 году покупка московских офисных площадей если не стала окончательно привлекательнее аренды, то, по крайней мере, начала перетягивать на себя внимание инвесторов и конечных пользователей? Какие офисы готовы приобретать покупатели и какие характеристики объекта могут отвратить их от этой затеи? И сложнее ли управлять бизнес-центром, который не принадлежит кому-то одному, а буквально нашпигован мелкими собственниками?
Екатерина Белова: «На рынке офисов поменялся профиль потребителя»
Член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерина Белова подтверждает: консультанты действительно наблюдают повышенный интерес к приобретению московских офисных зданий в собственность. «По итогам девяти месяцев 2023 года доля сделок по покупке офисов составила 21% от общей суммы купленных и арендованных площадей, превысив общий результат 2022 года на 5 процентных пунктов. Сильнее всего в общем объеме сделок в этом году выросла доля приобретений в классе А — 32% против 24% по результатам 2022 года. Суммарно объем сделок по продаже офисов класса А, в том числе в строящихся бизнес-центрах, по итогам трех кварталов составил 231 тысячу квадратных метров, что более чем в два раза превышает результат 2022 года», — подчеркивает эксперт.
— Причин здесь несколько. Во-первых, на рынке офисов поменялся профиль потребителя. Стали превалировать российские компании, которые и раньше позитивно смотрели на покупку зданий под размещение своих штаб-квартир. Иностранные компании, которые традиционно предпочитали аренду, покинули Россию или ушли в тень. Сегодня в структуре спроса больше отечественных компаний — соответственно, больше покупок. Во-вторых, недвижимость, в том числе офисную, сейчас стали более активно рассматривать как защитный актив и на фоне ограниченного набора инструментов для инвестирования предпочитают покупку офисов.
— Каких? Что именно сегодня хотят приобретать?
— Если речь идет о покупке конечным пользователем, то прежде всего смотрят на локацию. Предпочтение отдают западному, северо-западному и юго-западному направлениям. Очень важна близость к метро. К децентрализации и расположению за МКАД покупатели по-прежнему относятся достаточно осторожно. Если в аренде shell & core востребован в этом году слабо и компании предпочитают готовые офисы, то в случае с покупкой к бетону относятся более благосклонно. Ведь когда штаб-квартира покупается на долгие годы, ремонт и ее внутреннее наполнение целесообразно делать «под себя».
— И что же дальше, как вы думаете?
— Со стороны девелоперов мы также видим спад интереса к арендной модели. Ввод новых помещений на рынок в целом сейчас очень ограничен: по итогам трех кварталов 2023 года всего 327 тысяч квадратных метров против, например, 1 699 000 квадратов в 2014 году. В структуре ограниченного нового ввода преобладают здания на продажу. В среднесрочной перспективе мы прогнозируем, что интерес к приобретению офисных помещений и зданий в собственность будет оставаться высоким, и обусловлено это будет в том числе качеством предложения, доступного на рынке.
Елизавета Ильюхина: «Имея мало низкорисковых альтернатив для инвестиций, компании будут вкладываться в недвижимость»
Весь 2023 год фиксируется много запросов на приобретение офисов, продолжает рассказ руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина. «Активность покупателей остается высокой, даже несмотря на значительное повышение ключевой ставки. Из-за последнего фактора некоторые сделки стали закрываться медленнее, чем летом, однако они не остановились совсем», — делится наблюдениями собеседница BFM.ru.
— Стоит отметить, многие компании сейчас приобретают офисы не только для собственных нужд, но и с целью сохранить капитал и по возможности заработать. Так, среди покупателей офисов класса В+ немало западных компаний, которые ведут бизнес в России, но не могут вывести средства в свою страну. Офисы премиум-класса востребованы у российских игроков, часть из них — это те, кто был вынужден «перебазировать» сюда свои активы из-за границы. Еще часть — отечественные компании, стремительному росту которых способствовали события 2022-2023 годов: они также оставляют заработанные деньги в стране и вкладываются в недвижимость. При этом не будем сбрасывать со счетов тех, кто приобретает офисы под свой бизнес для его расширения. Как правило, это игроки, которым текущая ситуация дала толчок к развитию, — банковские, промышленные, логистические, IT, государственные или окологосударственные компании.
— Какие офисные лоты сегодня можно назвать наиболее популярными?
— Их усредненная характеристика на данный момент такова: это офисы в Центральном, Ленинградском деловых районах и на западе столицы, площадью примерно 50-300 квадратных метров, обязательно с готовой отделкой. Собственникам важно, чтобы помещение сразу начало «работать» без долгих ремонтов и затрат на обустройство. Преимуществом в глазах покупателей является наличие в БЦ компании, которая осуществляет не только его техническую эксплуатацию, но и доверительное управление арендным бизнесом. Большинство инвесторов «новой волны» — непрофильные, поэтому предпочитают не рисковать. Они либо сразу приобретают готовый арендный бизнес (ГАБ), либо охотно передают свои помещения профессиональным управляющим. В 2023 году 60% покупателей ГАБ в наших бизнес-центрах прибегают к доверительному управлению.
— Что, по вашему мнению, будет определять, в какую сторону — аренды или покупки — офисные весы начнут склоняться дальше?
— Полагаем, что в 2024 году тренд на покупку офисов продолжится. Мы видим это в том числе по новым проектам БЦ в столице: в основном они строятся на продажу. Причины те же, что влияли на рынок в 2022-2023 годах. Имея мало низкорисковых альтернатив для инвестиций, компании будут вкладываться в недвижимость, включая офисы премиум-сегмента, как в один из самых безопасных активов. Аренда будет интересовать небольшие фирмы, которые не имеют достаточно средств для покупки офиса, а также компании, которые в силу внешних обстоятельств не уверены в стабильности своей работы.
— С точки зрения УК управлять такими объектами не сложнее?
— Компаниям, занимающимся технической эксплуатацией, проще всего управлять зданиями, которые заполнены арендаторами. В этом случае они взаимодействуют с одним собственником, что упрощает работу, согласование бюджетов, выработку концепции управления и так далее. Еще один важный нюанс — своевременность платежей. Если же в БЦ много собственников-физлиц или «диванных» инвесторов (инвесторов с низким уровнем активности), проблемы возникают чаще. Люди могут относиться к оплате услуг УК несерьезно и не платить месяцами, как это часто бывает в сфере ЖКХ. Если учесть, что управление офисами — низкомаржинальный бизнес, УК крайне важны поступления средств в срок. Профессиональные собственники, которые давно инвестируют в недвижимость, прекрасно понимают, насколько важна работа УК, и вносят оплату вовремя. Тем не менее управляющим компаниям придется адаптироваться к новым реалиям и работать с большим количеством разноплановых собственников, поскольку в столице практически нет строящихся БЦ, где один владелец будет сдавать помещения в аренду. Отказаться от «неудобных» проектов они не могут, так как альтернативы нет. Усложнит работу крупных УК и то, что у них не много опыта взаимодействия с мелкими собственниками. Выходом может стать развитие доверительного управления со стороны девелоперов. И тогда компания, которая осуществляет техническую эксплуатацию, будет взаимодействовать с управляющим как с «единым собственником».
Денис Троценко: «Сегодня формировать концепцию управления БЦ надо еще на этапе проектирования»
«Если совсем коротко, взаимодействовать с собственником объекта — это, безусловно, проще, эффективнее и спокойнее в плане формирования единого концептуального контура управления. Ведь собственник, по сути, и принимает те решения, которые выгодны и исполнителю, и ему самому», — объясняет свою позицию генеральный директор УК Commonwealth Partnership Денис Троценко. По его словам, являясь балансодержателем актива, собственник заинтересован в быстрых и эффективных решениях, особенно нацеленных на увеличение его, этого актива, стоимости, и любые так называемые улучшайзинги воспринимаются как этапы развития бизнеса. Но даже в этом случае есть нюансы.
— Предположим, что собственников в офисном здании — как в многоквартирном доме. Тогда начинается игра в соблюдение интересов. Конечно, можно пойти по пути проведения общего собрания собственников со всеми этими повестками и прочими «танцами с бубнами» с малопрогнозируемым результатом (благо что жилинспекция не проверит протоколы). Но если серьезно, то в этом случае принятие важных решений может быть затянуто во времени, заблокировано или оспорено в суде. А еще может случиться так, что один мажоритарный владелец актива просто накладывает на решение вето, скажем, из-за границы, и все.
— Если рассматривать вариант взаимодействия УК с арендаторами?
— Тогда и модель взаимодействия, и целеполагание могут серьезно отличаться. Для арендаторов, которые не являются владельцами актива, сложен любой расход вне рамок рассчитанной финансовой модели, любое решение о принятии дополнительных затрат. Но и с ними можно вести диалог. Правда, как показывает практика, чаще всего арендатор не согласен нести эксплуатационную ответственность за оборудование, которое в рамках эксплуатации всего здания является общедовомым, и по важным и системным вопросам арендатор не готов, или не хочет, или не будет принимать то или иное необходимое решение, связанное с проблемами капитального характера, улучшением инженерных систем и так далее. Принцип простой: не в свое я вкладывать не буду.
Возвращаясь к взаимоотношениям УК и собственников, которых теперь в офисных центрах может быть великое множество, Денис Троценко отмечает: многих проблем можно избежать, если принять крайне важное решение. «Конечно, когда много собственников, процесс управления гораздо более сложный и многоуровневый. Поэтому надо изначально, на этапе проектирования офисных (и вообще коммерческих) площадей по аналогии с жильем формировать концепцию управления со всеми (насколько это возможно) нюансами в эксплуатации, коммерциализации и методологии принятия окончательных вердиктов. Это поможет быстро решать вопросы. Но не исключит множественность решений, домыслов и желания максимально монетизировать все, что хоть как-то соприкасается с активом», — подводит черту эксперт.