Пора на съемные квартиры?  Что происходит на рынке аренды после краха ипотеки

С отменой льготной ипотеки под 8% все, кто собирались, но не успели купить ипотечное жилье, оказались у разбитого корыта. Но если верить психологам, в любой критической ситуации после стадий отрицания все же наступает принятие: надо что-то с этим делать. Вот и сейчас несостоявшиеся покупатели жилья развернулись в сторону рынка аренды, считая, что пережить кризис можно в съемной квартире, а там будет видно.

Пора на съемные квартиры?  Что происходит на рынке аренды после краха ипотеки
© Мир квартир

На рынке аренды ажиотаж. Или просто высокий сезон?

Ажиотаж не ажиотаж, но спрос на рынке аренды значительно увеличился. Так, в «Инком-Недвижимость» отмечают, что за июль и первую половину августа число запросов от арендаторов выросло на 20%, а по сравнению с показателем аналогичного периода прошлого года – на 33%.

При этом надо иметь в виду, что июль, август и сентябрь на рынке аренды – традиционно высокий сезон, период повышенного спроса. В это время собственники и будущие арендаторы возвращаются из отпусков, студенты ищут съемное жилье на время учебного года, а соискатели в поисках вакансий направляются в Москву к началу периода деловой активности. В этом году к фактору «высокого сезона» добавился сопутствующий – сложная ситуация на рынке купли-продажи квартир.

«Заградительные» ипотечные ставки до 1820%, изменение условий льготных программ лишили потенциальных покупателей всякой надежды на приобретение жилья. Выходом для многих становится его аренда. «Конечно, даже в ситуации значительных изменений в ипотечном кредитовании мы не можем говорить о массовом и одномоментном перетоке покупателей новостроек и вторички на рынок съемного жилья, однако частичная переориентация на аренду все-таки есть, и спрос среди этой категории может постепенно расти», считает Роман Жуков, руководитель сервиса «Яндекс Аренда».

Людям, для которых решение квартирного вопроса не стоит слишком остро, сейчас действительно выгодней положить первоначальный взнос на депозит и снимать квартиру, пока ситуация не изменится, признает Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд»:

«На рынке аренды сейчас есть дефицит предложения и повышенный спрос. Так, если выручка по продажам у нас в агентствах в разных регионах просела на 1518%, то в сегменте аренды, наоборот, мы видим рост в среднем на четверть по сравнению с 2023 годом».

А вдруг все разберут?

Свидетельство возросшего спроса на аренду квартир – сокращение их предложения. Сегодня лотов в экспозиции в 9 раз меньше, чем заявок от нанимателей, говорят эксперты «Инком-Недвижимость». В департаменте аренды «Миэль» приводят такие данные: если в июле 2023 года в Москве сдавалось 36 604 квартиры, то в июле текущего года – 25 210, то есть на треть меньше.

Александр Харыбин, автор телеграм-канала «Как жить не тужить», считает, что реальных предложений в экспозиции сейчас еще меньше, не более 11 тыс. лотов. «Если мы сравниваем ситуацию с той, что наблюдалась почти два года назад, перемены на рынке аренды ощутимы, вспоминает он. Я помню, что в ноябре 2022 года в Москве было около 45 тыс. квартир в экспозиции. Сейчас около 10,5 тыс. То есть в четыре раза меньше квартир сейчас сдается по сравнению с тем периодом».

Однако пока ситуация на рынке аренды не настолько патовая, чтобы разбирали все.

«Тем более на столичном рынке он разнообразный и предложений тут все еще много, и всегда будет из чего выбрать, полагает Александр Чернокульский. – Неадекватные по цене и условиям предложения все еще не находят своего арендатора и по несколько недель могут находиться в экспозиции».

Кроме того, на рынок сегодня выходят предложения от собственников вторичного жилья, которые откладывают продажу недвижимости, постепенно переводя ее в сегмент долгосрочной аренды. Это позволяет частично нивелировать быстрое вымывание квартир, обеспечить более быструю ротацию объявлений и замедлить рост стоимости съемного жилья. Как отмечает Мария Жукова, руководитель департамента аренды «Миэль», некоторые собственники предлагают квартиры одновременно и для продажи, и для аренды. Это приводит к появлению на рынке краткосрочных предложений, в то время как стандартный срок арендного договора – 1 год.

Владельцы квартир ставят безумные цены

По мнению Александра Харыбина, относительно 2023-го года ценник на съемные квартиры в столице вырос примерно на 20%:

«То есть реально хорошие «однушки» легко уходит за 80 тыс. рублей сейчас. Это квартиры в нормальных новых домах комфорт-класса, с красивым ремонтом. Я помню, что в 2022 году такие квартиры стоили около 45 тыс. рублей, некоторые до 50 тыс. дотягивали еле-еле. Сейчас иногда ставка доходит до 90 тыс. рублей. Надо особо отметить, что квартиры разбирают, но по рыночным ценам. А когда собственник ставит не 80 тыс., а 120 тыс. (таких тоже сейчас много, наслушались, что цены сильно выросли), такие квартиры «стоят» и подолгу не сдаются».

Оксана Полякова, заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость», тоже отмечает, что в условиях нехватки предложения ставки растут: так, нижняя ценовая планка у квартир в «старой» Москве (исключая ЗелАО) в августе поднялась до 37 тыс. рублей (против 30 тыс. рублей в июле и 33 тыс. рублей в июне).

«В горизонте одного года ставки на долгосрочную аренду жилья в Москве выросли в среднем на 30-35% считает Анатолий Пысин, генеральный директор агентства недвижимости ЦДН («Центральный Департамент Недвижимости»). В отдельных районах до 50%. За июль рост составил 34%. При этом повышение коснулось не только нового предложения, но и квартир, которые уже давно сдаются. Конечно, их собственники подняли цены для своих арендаторов не так сильно, а в среднем на 1015%».

По данным ЦДН, с учетом годового роста сегодня в Москве аренда студии в месяц в среднем обходится в 40–55 тыс. рублей, однокомнатной квартиры – в 55–65 тыс., двухкомнатной – в 70–85 тыс., трехкомнатной – в 90–120 тыс. В районах Новой Москвы ставки на аренду жилья немного ниже. Студию или «однушку» на месяц здесь можно снять за 35–50 тыс., «двушку» – за 55–65 тыс., «трешку» – за 70–90 тыс. рублей.

Кто на рынке главный – собственник или жилец?

Как же строятся сегодня отношения арендаторов и съемщиков, кто кому уступает, а кто устанавливает свои правила?

«Сегодня абсолютно рынок арендодателя, они диктуют условия, ставят ограничения и устраивают кастинги, делится наблюдениями Оксана Полякова. – Арендаторы за сравнительно недорогим жильем выстраиваются в очередь».

Однако, как отмечает Роман Жуков, если смотреть на рынок долгосрочной аренды более глобально, то понятно, что часто именно жильцы задают определенные тренды. Это особенно заметно на примере молодого поколения – зумеров, то есть людей, родившихся в период с 1997 по 2012 годов – сегодня они особенно активны на рынке, так как вступают в самостоятельную жизнь, получают первую работу, переезжают от родителей.

«Как показало наше исследование, порядка 35% зумеров сегодня снимают жилье, а около 20% рассматривают возможность арендовать квартиру, еще 7% ищут подходящее жилье прямо сейчас, говорит эксперт. Так вот для зумеров в топ самых важных критериев входит эстетичность, качественный ремонт, дизайн интерьера. Внешний вид съемного жилья наиболее актуален для 62% участников исследования. Также им особенно важно наличие хотя бы базового набора мебели и техники. Порядка 52% зумеров готовы заезжать только в квартиру «под ключ», а 47% и вовсе хотели бы видеть в квартире дополнительные гаджеты: кондиционер, посудомойку, сушилку для белья и так далее».

Каков бы ни был спрос, такого, чтобы слепо разбирались любые объекты – вне зависимости от их качества и локации – на столичном рынке не было и не будет, уверен Анатолий Пысин:

«Так, объект с очень хорошим ремонтом, но в плохом районе сдать очень сложно. Абсолютное большинство арендаторов оценивают не только состояние самого жилья, но и район, дом, подъезд, лифт. Иногда люди приезжают смотреть квартиру, которая им понравилась по фотографиям, но разворачиваются, не хотят даже заходить в подъезд. То же самое касается «бабушкиных» квартир, расположенных в престижных локациях. Платить хорошие деньги за такое жилье люди не готовы».

В тренде новое и красивое

«Каких квартир не хватает? Новых и красивых», – уверен Александр Харыбин. Он поясняет: да, предложения в старом фонде на фоне дефицита сейчас тоже разбирают, но арендаторы стали гораздо избирательнее:

«Целевая аудитория сильно поменялась раньше, в нулевых, девяностых, люди ехали в Москву на заработки, и очередь стояла на старые дома, на старые квартиры, даже без ремонта чем дешевле, тем лучше. Сейчас такие квартиры сдаются плохо, в основном, мигрантам, приезжим из Азии. Россияне из регионов, как правило, сейчас в Москву без денег не едут. В основном приезжают амбициозные, активные люди. Например, студенты, за которых платят родители, или специалисты, у которых есть доход. У них все в порядке с финансами, приезжают они за достижениями разного рода. Возникает ситуация, при которой старые квартиры не особо нужны, а новых не хватает несмотря на то, что достаточно много построили, спрос все равно выше».

На столичном рынке аренды сегодня не хватает квартир с хорошим качественным ремонтом, с современной бытовой техникой: особенно, это касается не самых отдаленных районов столицы, а востребованных локаций. Например, возле ведущих вузов города или крупных бизнес-центров.

«Такие объекты сегодня действительно дефицит, и цены на них сильно завышены. Собственник такого жилья вполне может выбирать себе подходящего арендатора из большого количества претендентов», отмечает эксперт.

Где искать подешевле

Несмотря на растущую требовательность современных арендаторов, самое дешевое ликвидное съемное жилье уходит из экспозиции за считанные дни, а иногда даже за несколько часов, отмечает Роман Жуков. Но за такими вариантами по-прежнему надо «охотиться», мониторя сайты с объявлениями.

По данным сервиса «Яндекс Аренда», стоимость самых бюджетных студий и «однушек» на рынке аренды начинается от 26 тыс. рублей, «двушек» – от 28 тыс. рублей, трехкомнатных квартир – от 45 тыс. рублей. Ожидаемо большинство из самых дешевых вариантов сосредоточено в Новой Москве. Однако есть и районы в границах старой Москвы, где ставки относительно невысокие. Например, к таким локациям относится Бибирево, где в среднем арендовать жилье можно за 49,9 тыс. рублей, Северное Медведково с медианной ставкой 51 тыс. рублей и Вешняки со средним ежемесячным платежом 51,6 тыс. рублей. К районам, где в середине августа на долгосрочную аренду можно потратить менее 60 тыс. рублей, также относятся Косино-Ухтомский, Восточное Дегунино, Ярославский, Выхино-Жулебино, Лосиноостровский, Бирюлево Восточное, Кузьминки, Царицыно, Южное Бутово, Гольяново, Перово, Новогиреево и Некрасовка.

Если со средствами совсем туго, можно снять комнату, это самый доступный вариант на рынке аренды. Даже в старой Москве, по данным «Инком-Недвижимость», можно встретить предложения со ставками от 14 тыс. рублей.

Аренда квартир в городах РФ: сезонный рост спроса начался в этом году раньше

Семейная ипотека: реально ли с ее помощью поднять строительство в малых городах?

Государство запрещает квартирам уменьшаться в размерах. Но теперь на «малютки» растет спрос и цены

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости