Стоило брать раньше? Как менялась ставка по ипотеке на вторичку за последние пять лет

За последние пять лет ключевая ставка ЦБ сильно менялась, а вслед за ней — и ставки по кредитным продуктам. Мы посмотрели, что происходило со средневзвешенной ставкой по ипотеке с 2020 по 2024 год, когда оформление было наиболее выгодным, и были ли удобные моменты для рефинансирования.

Условия ипотеки

Мы анализировали ставки на примере такой ипотеки:

Сумма — 8 млн рублейСрок — 20 лет

Особенности расчета:

Для расчета использовали данные из отчета обзора рынка «ДОМ.РФ» — это госкорпорация, ответственная за развитие жилищной сферы.Данные по ключевой ставке брали с сайта ЦБ РФ.Рассмотрели в расчетах ипотеку, по которой можно купить жилье на вторичном рынке.Посчитали сумму переплаты и регулярного платежа по средневзвешенной ставке ипотеки на вторичном рынке на каждый год — это ставка, которая показывает усредненный размер переплаты по ипотекам, выданным физическим и юридическим лицам.На 2024 год рассмотрели средневзвешенную ставку по каждому из первых двух кварталов: с января по март и с апреля по июнь, а также ситуацию на 7 октября 2024 года.В расчетах исходили из того, что заемщик платит строго по графику: без просрочек, дополнительных платежей и досрочного погашения.

2020 и 2021 годы. Средневзвешенные ставки 8,4% и 8,3%

В 2020 и 2021 годах ключевая ставка ЦБ в разные периоды находилась в пределах от 4,25% до 8,5% годовых. Средневзвешенные ставки по ипотеке были почти одинаковыми, из-за чего получилась небольшая разница в ежемесячных платежах и переплате.

2020 год2021 годСредневзвешенная ставка8,4%8,3%Сумма ежемесячного платежа, руб.68 92068 416Сумма переплаты, руб.8 538 9728 418 116Общая сумма выплат, руб.16 538 97216 418 116

Если бы заемщик взял ипотеку в 2018—2019 годах, он смог бы оформить рефинансирование в 2020—2021 годах. В 2019-м средневзвешенная ставка по ипотеке на вторичном рынке была выше и составляла 10,11% годовых, а в 2018 — 9,56%.

«Удачным моментом для рефинансирования принято считать периоды, когда ставки на рефинансирование как минимум на 2 процентных пункта ниже, чем по текущей ипотеке. Для вторичного жилья такими периодами были 2020—2021 годы, — говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова. — При этом первичное жилье выгодно могли рефинансировать заемщики, подпадающие под действие семейной ипотеки».

Кнопка со ссылкой

2022 год. Средневзвешенная ставка 9,6%

Ключевая ставка ЦБ в 2022 году была нестабильной и находилась в разное время в пределах от 7,5% до 20% годовых. Однако период, когда ключевая ставка была выше 15%, был относительно всего года недолгим — с 28 февраля по 29 апреля 2022 года.

Средневзвешенная ставка9,6%Сумма ежемесячного платежа, руб.75 093Сумма переплаты, руб.10 019 694Общая сумма выплат, руб.18 019 694

В сравнении с предыдущими двумя годами ставка в 2022 году выросла — из-за этого переплата и ежемесячный платеж увеличились. Ипотека стала менее выгодной в сравнении с 2020—2021 годами. По этой же причине использовать рефинансирование было невыгодно.

2023 год. Средневзвешенная ставка 10,1%

Ключевая ставка ЦБ была на уровне от 7,5% до 16% годовых.

Средневзвешенная ставка10,1%Сумма ежемесячного платежа, руб.77 732Сумма переплаты, руб.10 652 558Общая сумма выплат, руб.18 652 558

В 2023 году средневзвешенная ставка также выросла, из-за чего ежемесячный платеж увеличился почти на 9 тыс. рублей в сравнении с 2020 годом. Рефинансирование также было нецелесообразно.

2024 год. Средневзвешенная ставка первых двух кварталов: 11,1% и 10,3%

Весь год ключевая ставка ЦБ находится на высоком уровне: от 16% до 19% годовых. Средневзвешенные ставки по ипотеке тоже растут. В октябре 2024 года процент по ипотеке достигает 18—25% годовых, а среднее значение, по данным каталога Банки.ру на 7 октября, – 18,82% годовых.

I квартал 2024 годаII квартал 2024 годаОктябрь 2024 годаСредневзвешенная ставка11,1%10,3%20,13% (средняя ставка по данным каталога Банки.ру)Сумма ежемесячного платежа, руб.83 12078 798136 722Сумма переплаты, руб.11 944 48010 908 19624 813 460Общая сумма выплат, руб.19 944 48018 908 19632 813 460

Переплата по ипотеке на «вторичку» получается колоссальной и превышает изначальную сумму кредита почти в три раза. При этом она может быть еще выше, если банк одобрит ставку выше средней в 20,13% годовых.

Что влияет на ипотеку в 2024 году, кроме ключевой ставки

На ставки по ипотеке сейчас влияют и другие факторы:

Макропруденциальные надбавки и лимиты, установленные ЦБ РФ. Из-за них заемщикам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН) не выдают кредитные продукты. Долговая нагрузка считается высокой, если заемщик тратит на погашение кредитных платежей 50—80% от ежемесячного дохода. Банки также ограничили с 1 сентября выдачу ипотеки и для тех заемщиков, которые тратят на кредитные продукты меньше половины доходов. Введение ипотечного стандарта с 1 января 2025 года. Этот стандарт нужен для защиты заемщиков и банков. Например, ЦБ запретит застройщикам получать вознаграждение за снижение ставки при искусственном завышении стоимости жилья. Изменение условий льготных ипотечных программ. Например, этим летом подняли ставку по IT-ипотеке до 6% годовых. Также прекратилось действие льготной ипотеки под 8% годовых. Подробнее об изменениях в госпрограммах рассказали в статье.

Стоит ли брать ипотеку в 2024 году

В условиях высоких ставок и цен на недвижимость нужно отталкиваться от срочности покупки жилья и оценивать целесообразность оформления рыночной ипотеки. Аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова рекомендует оформлять ипотеку этой осенью только:

если в планах покупка квартиры по выгодной цене и есть возможность закрыть ипотеку досрочно — например, за счет продажи другого имущества;когда есть расчет на рефинансирование ипотеки в будущем в случае снижения ставок.

«Переплата по ипотеке будет значительной, а предпосылки для снижения ставок появятся не ранее первого полугодия 2025 года», — говорит аналитик.

Новость

Как менялась ставка по ипотеке: сравнительная таблица

Для удобства сравнения собрали в одной таблице все данные по средневзвешенным ставкам и переплате с 2020 по 2024 год. Напомним параметры ипотеки:

Сумма ипотеки — 8 млн рублейСрок — 20 лет

ГодСредневзвешенная ставкаЕжемесячный платеж, руб.Переплата, руб.20208,4%68 9208 538 97220218,3%68 4168 418 11620229,6%75 09310 019 694202310,1%77 73210 652 558I квартал 202411,1%83 12011 944 480II квартал 202410,3%78 79810 908 196